RD 390/2021: certificado energético en venta y alquiler

Última revisión: 10 de octubre de 2026. Este resumen es divulgativo y no es asesoramiento jurídico; el único texto con valor legal es el publicado en el boletín oficial.

Qué regula y a quién afecta

El Real Decreto 390/2021 aprueba el procedimiento básico de certificación de eficiencia energética de edificios. Afecta a propietarios y promotores en los supuestos previstos, incluida venta y alquiler con sus excepciones. El certificado informa sobre características, calificación y recomendaciones. No acredita ausencia de humedades, seguridad estructural ni cumplimiento urbanístico: es un documento energético con una finalidad específica.

Lo que tienes que saber

• El artículo 3 define el ámbito y exclusiones. La venta o alquiler de vivienda exige normalmente certificación, pero no afirmes que no existe ninguna excepción legal sin revisar el supuesto.

• El artículo 17 contempla incluir la etiqueta en ofertas, promociones y publicidad en los términos aplicables. Una letra indicada verbalmente por un intermediario no sustituye comprobar certificado y registro.

• El propietario o promotor debe conservar la documentación y cumplir las obligaciones de presentación al registro autonómico. Verifica que dirección, inmueble y certificado entregado coinciden, especialmente en edificios con varias viviendas.

• El artículo 13 establece validez máxima de diez años, excepto calificación G, cuya validez máxima es cinco. Consulta fecha y condiciones autonómicas de renovación o actualización antes de reutilizar un certificado antiguo.

• La calificación expresa prestaciones calculadas bajo el procedimiento, no tu factura exacta futura. Horarios, temperatura, ocupación y uso de equipos modifican el consumo real; una letra no garantiza un importe mensual.

• El técnico debe cumplir los requisitos de competencia y acreditación vigentes, incluidos los artículos 4 bis y siguientes. La habilitación para peritar daños no implica automáticamente poder emitir certificación energética.

Aplicación a una vivienda

Un anuncio de piso usado indica una calificación, pero el archivo que recibes corresponde al edificio antes de cambiar ventanas y equipos. Pide aclaración de identificación, fecha y actualización procedente. Compara recomendaciones con el estado de la vivienda y las mejoras documentadas. Una buena letra no prueba que una ventana esté bien sellada ni que todas las instalaciones funcionen. Para decidir la compra, necesitas saber qué explica el certificado y qué queda fuera.

Las recomendaciones de mejora no equivalen a una orden de obras ni a un presupuesto cerrado. Para ejecutarlas pueden necesitarse proyecto, acuerdos o permisos, y debe comprobarse viabilidad en la vivienda. Distingue certificado de proyecto, de obra terminada y de edificio existente según el supuesto. No utilices un documento de fase anterior como si acreditase por sí mismo la situación final sin revisar los requisitos pertinentes.

Documentos que conviene contrastar

Solicita certificado completo, etiqueta, inscripción y fecha de vigencia, junto a los documentos que acrediten mejoras recientes. Contrasta superficies y equipos descritos sin alterar el archivo. Si hay discrepancias, pide aclaración al propietario o técnico competente. Guarda anuncio y respuesta recibida para identificar qué información se ofreció antes de contratar, separada del informe de estado físico.

Plazos y cifras clave

No mezcles el momento en que aparece una incidencia con la fecha límite para ejercitar una acción. Conserva la documentación que acredita cada hito y utiliza la tabla únicamente para el supuesto que describe. Cuando una fila remite al contrato o a una resolución, consulta ese documento: no hay una cifra universal que pueda sustituirlo.

Qué hacer si te afecta

1. Identifica la operación y la norma aplicable. Anota municipio, fecha del contrato, fecha de entrega y condición de las partes. Distingue una compra, un alquiler, una actuación de conservación y una reclamación por daños. Esa clasificación evita utilizar un plazo ajeno al supuesto y permite pedir una revisión jurídica con datos concretos.
2. Forma un expediente verificable. Guarda los documentos originales y crea copias de trabajo. Ordena fotografías por fecha y estancia, conserva mensajes completos y relaciona cada pago con su concepto. Si falta un documento, deja constancia de la solicitud; una ausencia de información no debe rellenarse con suposiciones sobre lo ocurrido.
3. Describe el problema y su alcance. Explica qué has observado, dónde y desde cuándo, separándolo de lo que crees que lo causa. Anota qué partes no han podido revisarse y si hay personas o bienes afectados. Si existe riesgo, prioriza la protección y documenta las medidas necesarias antes de continuar con la discusión económica.
4. Comunica de manera trazable. Dirige el escrito a la persona o entidad pertinente y conserva prueba del contenido, envío y recepción o intento de entrega. Identifica la vivienda, la incidencia y la documentación adjunta. Solicita una respuesta concreta y diferencia pedir información, reclamar un daño y proponer una negociación: pueden producir efectos distintos.
5. Comprueba los tiempos con asesoramiento. Lleva una cronología de comunicaciones y actuaciones, sin asumir que una llamada, una visita o la promesa de arreglar algo amplían el plazo. Si se contempla demandar, consulta el requisito de negociación previa, sus excepciones y sus efectos sobre prescripción o caducidad. Una gestión administrativa no reemplaza automáticamente ese trámite.
6. Define una solución comprobable. Si se ofrece reparar o alcanzar un acuerdo, concreta trabajos, acceso, documentación, aceptación y verificación posterior. Conserva el estado anterior y los justificantes de cualquier intervención. Antes de firmar una renuncia, un saldo final o una conformidad sin reservas, revisa su alcance para no cerrar cuestiones que siguen pendientes.

Cómo puede ayudarte un perito

Un perito puede aportar una base técnica cuando el problema exige comprobar estado observable de envolvente e instalaciones y cuestiones que necesitan estudio separado de la calificación energética. El informe debe identificar qué se ha revisado, con qué documentos y qué limitaciones existen. Sus conclusiones deben distinguir observaciones, causas suficientemente acreditadas y cuestiones pendientes. Un desacuerdo jurídico no se resuelve únicamente añadiendo fotografías, y un dictamen tampoco sustituye la habilitación exigida para certificados o proyectos reglados.

Verify Home Inspector puede estudiar un encargo de inspección o peritaje dentro de su especialidad y del alcance acordado. Para valorar disponibilidad y trabajos puedes solicitar presupuesto. Antes de contratar, aclara si necesitas mediciones, valoración económica, una nueva visita o preparación para ratificación, pues son trabajos diferentes y no deben darse por incluidos automáticamente. Consulta también las preguntas frecuentes de este tema para distinguir qué aporta el informe y qué documentación debes facilitar.

Texto oficial

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Lee el texto aplicable y las anotaciones sobre modificaciones, vigencia y disposiciones transitorias. La lectura consolidada facilita consultar la norma, pero un resumen no reproduce todos sus supuestos ni determina por sí solo el resultado de un caso individual.