Perito de defectos constructivos

Es un fallo del edificio debido al proyecto, a los materiales o a la forma de construir, y no al uso o a la falta de mantenimiento. Puede ser de acabado, como un alicatado mal colocado; de habitabilidad, como humedades o falta de aislamiento; o estructural, como grietas por un fallo de la cimentación. Distinguir el tipo de defecto es clave, porque de ello depende quién responde y en qué plazo según la Ley de Ordenación de la Edificación.

Cada agente responde de los daños causados por sus propios errores: el proyectista de los fallos del proyecto, el constructor de los de ejecución, la dirección facultativa de los de dirección y control. Cuando no se puede saber quién causó el daño o hay culpa concurrente, responden todos de forma solidaria. Y el promotor responde siempre frente al comprador junto con los demás. Por eso lo más sencillo para el propietario es reclamar al promotor.

Hay que distinguir dos plazos. El de garantía, de uno, tres o diez años según el tipo de defecto, es el periodo en el que tiene que aparecer el daño. Y el de prescripción: una vez aparecido, la acción para reclamar prescribe a los dos años, según el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Una reclamación por escrito puede interrumpir la prescripción. No dejes pasar el tiempo y consulta con un abogado.

Es el seguro que, con carácter general, el promotor debe contratar para las viviendas (la ley exceptúa al autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio), que cubre durante diez años los daños materiales causados por vicios o defectos de la estructura que comprometan la estabilidad del edificio. Si aparece un daño estructural, el propietario puede reclamar directamente a la aseguradora, lo que es especialmente útil si la promotora ha desaparecido o está en concurso. El certificado del seguro decenal debe estar en la documentación de la vivienda o del edificio.

Todavía puedes reclamar a los demás agentes que intervinieron en la obra, como la constructora, el arquitecto o la dirección de ejecución, y a sus aseguradoras de responsabilidad civil. Si el daño es estructural, el seguro decenal cubre directamente. Si la promotora está en concurso, la reclamación debe comunicarse en el procedimiento concursal. El libro del edificio permite saber quién intervino. Un abogado debe valorar las vías.

Analizando el origen del daño y la antigüedad del edificio. Un defecto de construcción existe desde el principio, por ejemplo una terraza sin pendiente o una impermeabilización mal hecha. La falta de mantenimiento aparece con el tiempo, como un sumidero atascado o un sellado que no se ha renovado. Las garantías legales no cubren los daños por falta de mantenimiento ni por mal uso. Esta distinción es una de las cuestiones centrales del informe pericial.

La Ley de Ordenación de la Edificación habla de responder de los daños materiales, y la jurisprudencia admite tanto la reparación por el responsable como el pago del coste de la reparación. Pedir el importe es habitual cuando el responsable ya ha intentado reparar sin éxito o cuando se ha perdido la confianza en él. Para reclamar dinero es imprescindible una valoración pericial detallada, partida por partida, con precios reales y ejecutables.

Incluye la relación numerada de defectos con su ubicación y fotografías, la clasificación de cada uno como defecto de acabado, de habitabilidad o estructural, el análisis de su origen, la normativa técnica que se incumple, la responsabilidad que corresponde a cada agente cuando puede determinarse, la valoración de la reparación partida por partida y las conclusiones. Está preparado para la reclamación extrajudicial y para el juicio, con posibilidad de ratificación.