Perito de vicios ocultos en viviendas

Es un defecto que ya existía cuando compraste la vivienda, que no se podía ver con una revisión normal y que es lo bastante grave como para hacerla impropia para su uso o para que, de haberlo sabido, no la hubieras comprado o hubieras pagado menos. Así lo recoge el artículo 1484 del Código Civil. Ejemplos típicos son humedades tapadas con pintura, filtraciones que solo aparecen con lluvia o una instalación de saneamiento rota bajo el suelo.

El Código Civil fija un plazo muy corto: seis meses desde la entrega de la vivienda, según su artículo 1490. Por eso, en cuanto detectes el defecto, documéntalo y consulta con un abogado sin esperar. Según el caso, pueden existir otras acciones con plazos más largos, como la de incumplimiento de contrato si lo entregado no es lo que se pactó, o las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación en viviendas nuevas, pero eso debe valorarlo tu abogado.

Sí. El vendedor responde de los vicios ocultos aunque los ignorase, según el artículo 1485 del Código Civil. La diferencia es que, si no los conocía, se puede pactar en el contrato que no responda de ellos, y si los conocía y los ocultó, cuando el comprador opta por deshacer la venta debe indemnizar además los daños y perjuicios. Por eso es importante revisar el contrato y reunir pruebas de si el vendedor sabía del problema, como reparaciones previas o reclamaciones a la comunidad.

Con un informe pericial que demuestre tres cosas. Que el defecto existe y cómo es, con mediciones y fotografías. Que su origen es anterior a la compra, con indicios técnicos valorados en conjunto, como una tubería deteriorada desde hace años o manchas antiguas bajo una pintura reciente. Y que no era visible para un comprador normal en el momento de la compra. También ayudan los anuncios, las fotos de la visita, los mensajes con el vendedor y las facturas de reformas anteriores.

Puede serlo, y es uno de los casos más frecuentes. Si el vendedor pintó sobre una humedad activa antes de la venta, no se veía en las visitas y aparece al poco tiempo, el defecto era oculto y anterior a la venta; si además es grave, es un vicio oculto, y la pintura puede indicar que el vendedor lo conocía. El informe pericial mide la humedad, identifica su origen y, cuando es posible, aporta indicios, valorados en conjunto, de que la pintura es posterior al daño que tapa.

Si es urgente por seguridad o para evitar que el daño aumente, sí, pero antes deja constancia completa del defecto: informe pericial, fotografías, vídeos y, si es posible, comunícalo al vendedor para que pueda verlo. Si reparas sin pruebas, después será muy difícil demostrar qué había. Guarda las facturas de la reparación, porque sirven para acreditar el coste. Lo ideal es que el perito inspeccione antes de que se toque nada.

Depende de la acción. En la rebaja del precio se reclama la disminución de valor que supone el defecto, que en la práctica suele calcularse a partir del coste de repararlo. En la resolución, la devolución del precio y los gastos de la compra y, si el vendedor conocía el defecto y lo calló, también los daños y perjuicios que se acrediten, como los gastos de alojamiento que haya causado. El informe pericial valora partida por partida lo que cuesta subsanar el defecto, con precios reales.

Incluye la descripción de cada defecto con fotografías y mediciones, el análisis de su origen y de su antigüedad para acreditar que es anterior a la venta, la explicación de por qué no era visible para el comprador, la valoración económica de su reparación partida por partida y las conclusiones. Lo firma un perito judicial y está preparado para negociar con el vendedor o aportarlo en el juzgado, con posibilidad de ratificarlo en el juicio.