Valoración de daños en viviendas

Se define primero qué hay que hacer para dejar cada defecto bien, desde desmontar y retirar lo mal ejecutado hasta volver a ejecutarlo correctamente. Después se mide cada trabajo y se valora con precios reales de mercado de la zona, partida por partida, incluyendo materiales, mano de obra, medios auxiliares y gestión de residuos. Solo se incluyen partidas reales y necesarias. Una valoración inflada se desmonta en el juicio y perjudica toda la reclamación.

Depende de la acción. En la rebaja del precio se reclama la disminución de valor que supone el defecto, que en la práctica suele calcularse a partir del coste de repararlo. En la resolución, la devolución del precio y los gastos de la compra y, si el vendedor conocía el defecto y lo calló, también los daños y perjuicios que se acrediten, como los gastos de alojamiento que haya causado. El informe pericial valora partida por partida lo que cuesta subsanar el defecto, con precios reales.

La Ley de Ordenación de la Edificación habla de responder de los daños materiales, y la jurisprudencia admite tanto la reparación por el responsable como el pago del coste de la reparación. Pedir el importe es habitual cuando el responsable ya ha intentado reparar sin éxito o cuando se ha perdido la confianza en él. Para reclamar dinero es imprescindible una valoración pericial detallada, partida por partida, con precios reales y ejecutables.

El valor de reposición o valor a nuevo es lo que cuesta reponer el bien dañado por otro nuevo de iguales características. El valor real es el valor de reposición menos la depreciación por edad, uso y estado del bien en el momento del siniestro. Si la póliza cubre a valor de reposición, no deberían aplicarte depreciaciones, o solo las que permita la póliza. Comprobar qué modalidad tienes contratada cambia mucho la indemnización.

Si la póliza indemniza a valor real, sí puede aplicar una depreciación por edad y uso, pero debe ser razonable y justificada. Si la póliza cubre a valor de reposición o valor a nuevo, la depreciación no debería aplicarse o solo en los términos que fije la póliza. Es frecuente que las depreciaciones se apliquen de forma genérica o excesiva. Un perito propio revisa si la depreciación es correcta partida por partida.

Sí. Una vivienda con humedades, instalaciones obsoletas, defectos estructurales o ampliaciones sin legalizar vale menos que otra igual en buen estado, porque el comprador tendrá que gastar en repararla o asumir un riesgo. En una valoración pericial esos defectos se tienen en cuenta, a menudo descontando el coste de su reparación. Por eso combinar la inspección con la valoración da una cifra mucho más realista que un cálculo hecho solo con la superficie.