RD 390/2021: certificato energetico per vendita e affitto

Ultima revisione: 10 ottobre 2026. Questa sintesi ha finalità divulgative e non costituisce consulenza legale; l’unico testo avente valore legale è quello pubblicato nel bollettino ufficiale.

Oggetto della disciplina e soggetti interessati

Il Real Decreto 390/2021 approva la procedura fondamentale spagnola di certificazione dell’efficienza energetica degli edifici. Riguarda proprietari e promotori nei casi previsti, comprese vendita e locazione con le relative eccezioni. Il certificato informa su caratteristiche, classe e raccomandazioni. Non prova assenza di umidità, sicurezza strutturale o regolarità urbanistica: è un documento energetico con finalità specifica.

Cosa occorre sapere

• L’articolo 3 definisce ambito ed esclusioni. Vendita e locazione richiedono normalmente la certificazione, ma non affermi che non esista alcuna eccezione legale senza esaminare il caso.

• L’articolo 17 contempla l’inclusione dell’etichetta in offerte, promozioni e pubblicità nei termini applicabili. Una lettera comunicata verbalmente da un intermediario non sostituisce la verifica di certificato e registro.

• Proprietario o promotore devono conservare i documenti e adempiere gli obblighi di presentazione al registro della comunità autonoma. Verifichi la corrispondenza di indirizzo, immobile e certificato, soprattutto negli edifici con più unità.

• L’articolo 13 stabilisce una validità massima di dieci anni, salvo classe G, valida al massimo cinque anni. Verifichi data e condizioni regionali di rinnovo o aggiornamento prima di riutilizzare un certificato vecchio.

• La classe esprime prestazioni calcolate secondo la procedura, non la Sua futura bolletta esatta. Orari, temperatura, occupazione e uso degli apparecchi modificano il consumo reale: una lettera non garantisce un importo mensile.

• Il tecnico deve rispettare i requisiti vigenti di competenza e accreditamento, compresi gli articoli 4 bis e seguenti. L’abilitazione a periziare danni non comporta automaticamente quella alla certificazione energetica.

Applicazione a un immobile

L’annuncio di un appartamento usato indica una classe, ma il file ricevuto riguarda l’edificio prima della sostituzione di finestre e apparecchi. Chieda chiarimenti su identificazione, data e aggiornamento necessario. Confronti raccomandazioni, stato dell’unità e migliorie documentate. Una buona lettera non prova la corretta sigillatura di una finestra o il funzionamento di tutti gli impianti. Per decidere l’acquisto occorre capire cosa spiega il certificato e cosa resta escluso.

Le raccomandazioni di miglioramento non equivalgono a un ordine di lavori o a un preventivo definitivo. L’esecuzione può richiedere progetto, delibere o permessi e va verificata la fattibilità nell’immobile. Distingua certificato di progetto, di opera ultimata e di edificio esistente secondo il caso. Non utilizzi un documento della fase precedente come prova automatica della situazione finale senza verificare i requisiti pertinenti.

Documenti da confrontare

Richieda certificato completo, etichetta, iscrizione e data di validità, insieme ai documenti delle migliorie recenti. Confronti superfici e apparecchi descritti senza alterare il file. In caso di discrepanze chieda chiarimenti a proprietario o tecnico competente. Conservi annuncio e risposta per identificare le informazioni precontrattuali, separatamente dalla relazione sullo stato materiale.

Termini e cifre principali

Non confonda il momento in cui emerge un’anomalia con la scadenza per esercitare un’azione. Conservi i documenti che provano ogni evento e usi la tabella soltanto per la fattispecie descritta. Se una riga rinvia al contratto o a un provvedimento, consulti quel documento: non esiste una cifra universale che possa sostituirlo.

Cosa fare se La riguarda

1. Identifichi l’operazione e la norma applicabile. Annoti comune, data del contratto, data di consegna e qualità delle parti. Distingua acquisto, locazione, intervento di conservazione e richiesta relativa a danni. Questa classificazione evita di applicare termini estranei al caso e permette di richiedere un esame giuridico basato su dati precisi.
2. Prepari un fascicolo verificabile. Conservi gli originali e crei copie di lavoro. Ordini le fotografie per data e stanza, mantenga i messaggi completi e colleghi ogni pagamento alla relativa causale. Se manca un documento, registri la richiesta: l’assenza di informazioni non va colmata con supposizioni sull’accaduto.
3. Descriva problema e portata. Spieghi cosa ha osservato, dove e da quando, separandolo dalla causa ipotizzata. Indichi le parti non esaminate e le persone o i beni coinvolti. In presenza di rischi dia priorità alla protezione e documenti le misure necessarie prima di proseguire la discussione economica.
4. Comunichi in modo tracciabile. Indirizzi lo scritto al soggetto pertinente e conservi prova del contenuto, invio e ricezione o tentata consegna. Identifichi immobile, anomalia e allegati. Chieda una risposta concreta e distingua richiesta di informazioni, contestazione di un danno e proposta negoziale: possono avere effetti diversi.
5. Verifichi i termini con assistenza professionale. Mantenga una cronologia di comunicazioni e attività, senza presumere che telefonate, visite o promesse di riparazione proroghino il termine. Se intende agire in giudizio, verifichi il requisito della negoziazione preliminare, le eccezioni e gli effetti sulla prescrizione o decadenza. Un’attività amministrativa non sostituisce automaticamente tale adempimento.
6. Definisca una soluzione verificabile. Se viene proposta una riparazione o un accordo, precisi lavori, accesso, documentazione, accettazione e controllo successivo. Conservi lo stato precedente e i giustificativi degli interventi. Prima di firmare una rinuncia, un saldo finale o un’accettazione senza riserve, ne verifichi la portata per non chiudere questioni ancora aperte.

Come può aiutarLa un perito

Un perito può fornire una base tecnica quando occorre verificare stato osservabile di involucro e impianti e questioni da studiare separatamente dalla classe energetica. La relazione deve identificare cosa è stato esaminato, con quali documenti e con quali limitazioni. Le conclusioni devono distinguere osservazioni, cause sufficientemente dimostrate e questioni aperte. Un disaccordo giuridico non si risolve aggiungendo soltanto fotografie; una perizia non sostituisce neppure l’abilitazione richiesta per certificati o progetti regolamentati.

Verify Home Inspector può valutare un incarico di ispezione o perizia entro la propria specializzazione e l’ambito concordato. Per conoscere disponibilità e lavori può richiedere un preventivo. Prima dell’incarico chiarisca se servano misurazioni, valutazione economica, nuova visita o preparazione alla conferma in udienza: sono attività diverse e non vanno considerate incluse automaticamente. Consulti anche le domande frequenti sull’argomento per distinguere il contributo della relazione e la documentazione da fornire.

Testo ufficiale

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Legga il testo applicabile e le annotazioni su modifiche, vigenza e disposizioni transitorie. Il testo consolidato facilita la consultazione della norma, ma una sintesi non riproduce tutti i casi e non determina da sola l’esito della singola vicenda.