RD 390/2021: certificado energético na venda e renda

Última revisão: 10 de outubro de 2026. Resumo informativo que não constitui aconselhamento jurídico; apenas o texto publicado no boletim oficial tem valor legal.

O que regula e a quem se aplica

O Real Decreto 390/2021, diploma espanhol de certificação energética, aprova o procedimento dos edifícios. Abrange proprietários e promotores, venda e arrendamento nos casos previstos e com exceções. Informa sobre características, classificação e recomendações, sem comprovar ausência de humidade, segurança estrutural ou legalidade urbanística.

O que precisa de saber

• O artigo 3 define âmbito e exclusões. Venda ou arrendamento exigem normalmente certificado, mas é necessário verificar as exceções legais.

• O artigo 17 prevê etiqueta nas ofertas, promoção e publicidade. Uma letra comunicada verbalmente pelo intermediário não substitui certificado e registo.

• Proprietário ou promotor devem conservar documentos e cumprir apresentação no registo autonómico. Confirme correspondência de morada, imóvel e certificado, especialmente com várias frações.

• O artigo 13 estabelece dez anos de validade máxima, exceto classe G, com cinco anos. Verifique data e regras autonómicas de renovação ou atualização.

• A classificação resulta do cálculo regulamentar, não da fatura futura. Horários, temperaturas, ocupação e equipamentos alteram o consumo; uma letra não garante uma despesa mensal.

• O técnico deve cumprir os requisitos vigentes de competência e acreditação, incluindo artigos 4 bis e seguintes. Peritar danos não habilita automaticamente a emitir certificação energética.

Aplicação a uma habitação

Um anúncio apresenta uma classe energética, mas o ficheiro recebido antecede a substituição de janelas e equipamentos. Peça esclarecimento sobre identificação, data e atualização. Compare recomendações e melhorias documentadas. Uma boa classe não prova vedação correta das janelas nem funcionamento de todas as instalações. A compra exige compreender o alcance e os limites do documento.

Recomendações não são ordem de obras nem orçamento fechado. A execução pode exigir projeto, autorizações e viabilidade. Distinga certificado de projeto, obra concluída e edifício existente. Um documento de fase anterior não comprova automaticamente o estado final sem confirmação dos requisitos.

Documentos a confrontar

Peça certificado completo, etiqueta, inscrição, validade e documentos de melhorias recentes. Compare áreas e equipamentos sem alterar o ficheiro. Perante divergência, solicite esclarecimento ao proprietário ou técnico. Guarde anúncio e respostas como prova da informação prévia, separada do relatório físico.

Prazos e valores essenciais

Não confunda a data de manifestação de uma anomalia com o limite para exercer uma ação. Conserve documentos de cada momento e utilize a tabela apenas para a situação descrita. Quando uma linha remeter para contrato ou decisão, consulte esse documento: nenhum valor universal o substitui.

O que fazer se esta situação se aplicar

1. Identificar a operação e a norma aplicável. Registe município, data do contrato, entrega e qualidade das partes. Distinga compra, arrendamento, conservação e reclamação de danos. Essa classificação evita aplicar um prazo de outro regime e permite pedir análise jurídica com dados concretos.
2. Organizar um processo verificável. Conserve originais e crie cópias de trabalho. Ordene fotografias por data e divisão, preserve mensagens completas e associe pagamentos aos respetivos conceitos. Se faltar um documento, registe o pedido, sem preencher a falta de informação com suposições.
3. Descrever o problema e a extensão. Explique o observado, a localização e a data, separando factos da hipótese de causa. Identifique zonas não verificadas e pessoas ou bens afetados. Perante risco, dê prioridade à proteção e documente as medidas antes da discussão económica.
4. Comunicar com prova. Dirija o escrito ao destinatário adequado e conserve conteúdo, envio e receção ou tentativa de entrega. Identifique imóvel, anomalia e anexos. Peça resposta concreta e distinga pedido de informação, reclamação de danos e proposta de negociação, que podem ter efeitos diferentes.
5. Confirmar os prazos com aconselhamento. Mantenha uma cronologia, sem presumir que chamadas, visitas ou promessas de reparação prolongam prazos. Antes de demandar, verifique negociação prévia, exceções e efeitos na prescrição ou caducidade. Um procedimento administrativo não substitui automaticamente essa etapa.
6. Definir uma solução verificável. Numa reparação ou acordo, concretize trabalhos, acesso, documentos, aceitação e verificação posterior. Preserve o estado anterior e comprovativos. Antes de assinar renúncia, quitação final ou aceitação sem reservas, confirme o alcance para não encerrar questões ainda pendentes.

Como pode ajudar um perito

O perito pode fornecer uma base técnica quando é necessário verificar estado observável da envolvente e instalações e questões distintas da classificação energética. O relatório deve identificar elementos examinados, documentos e limitações. Distingue observações, causas suficientemente demonstradas e questões pendentes. Uma divergência jurídica não se resolve apenas com fotografias, e o parecer não substitui a habilitação exigida para certificados ou projetos regulamentados.

A Verify Home Inspector pode analisar um serviço de inspeção ou perícia dentro da sua especialidade e do âmbito acordado. Para conhecer disponibilidade e trabalhos, pode pedir orçamento. Antes de contratar, esclareça se precisa de medições, avaliação económica, nova visita ou preparação para ratificação: são trabalhos diferentes, sem inclusão automática. Consulte também as perguntas frequentes do tema para compreender a utilidade do relatório e os documentos necessários.

Texto oficial

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Consulte o texto aplicável e as notas sobre alterações, vigência e disposições transitórias. A versão consolidada facilita a leitura, mas um resumo não reproduz todas as situações nem determina, por si só, o resultado de um caso individual.