RD 390/2021 : certificat énergétique vente et location

Dernière révision : 10 octobre 2026. Ce résumé est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ; seul le texte publié au journal officiel possède valeur légale.

Objet et personnes concernées

Le Real Decreto 390/2021, décret espagnol de certification énergétique, approuve la procédure de base des bâtiments. Il concerne propriétaires et promoteurs dans les cas prévus, dont vente et location avec exceptions. Le certificat indique caractéristiques, classe et recommandations, sans certifier absence d’humidité, sécurité structurelle ou légalité urbanistique.

Points essentiels

• L’article 3 fixe champ et exclusions. Vente et location exigent généralement un certificat, mais les exceptions légales doivent être vérifiées selon le cas.
• L’article 17 prévoit l’étiquette dans offres, promotions et publicité. Une classe annoncée oralement ne remplace pas certificat et enregistrement.
• Propriétaire ou promoteur conserve les documents et respecte l’enregistrement régional. Vérifiez correspondance d’adresse, bien et certificat, surtout dans les immeubles à plusieurs logements.
• L’article 13 fixe validité maximale de dix ans, sauf classe G limitée à cinq ans. Vérifiez date et règles régionales de renouvellement ou actualisation avant réutilisation.
• La classe traduit des performances calculées, pas votre facture future exacte. Horaires, température, occupation et équipements modifient la consommation ; une lettre ne garantit pas un montant mensuel.
• Le technicien respecte les exigences actuelles de compétence et d’accréditation, notamment articles 4 bis et suivants. L’habilitation d’expertise des dommages ne permet pas automatiquement la certification énergétique.

Application à un logement

L’annonce d’un appartement ancien indique une classe, mais le fichier reçu concerne le bâtiment avant changement des fenêtres et appareils. Demandez identification, date et actualisation pertinente. Comparez recommandations, état et améliorations documentées. Une bonne classe ne prouve ni joints corrects d’une fenêtre ni fonctionnement des installations. Sachez ce qu’explique le certificat et ce qu’il exclut.

Les recommandations ne sont ni ordre de travaux ni devis ferme. Projet, décisions ou autorisations peuvent être nécessaires, avec vérification de faisabilité. Distinguez certificats de projet, de bâtiment terminé et de bâtiment existant. Un document d’une phase antérieure ne démontre pas seul la situation finale sans contrôle des conditions pertinentes.

Documents à comparer

Demandez certificat complet, étiquette, inscription, durée et preuves d’améliorations récentes. Comparez surfaces et appareils sans modifier le fichier. Pour les écarts, consultez propriétaire ou technicien compétent. Gardez annonce et réponse pour retrouver les informations proposées avant contrat, séparément de l’inspection physique.

Délais et chiffres essentiels

Ne confondez pas l’apparition d’un incident et la date limite pour exercer une action. Conservez les documents établissant chaque étape et utilisez le tableau seulement pour le cas décrit. Lorsqu’une ligne renvoie au contrat ou à une décision, consultez ce document : aucune valeur universelle ne le remplace.

Que faire si vous êtes concerné ?

1. Identifiez l’opération et la règle applicable. Notez commune, date du contrat, date de délivrance et qualité des parties. Distinguez achat, location, conservation et réclamation pour dommages. Ce classement évite d’utiliser un délai étranger au cas et permet de consulter un juriste avec des données concrètes.
2. Constituez un dossier vérifiable. Gardez les originaux et créez des copies de travail. Classez les photographies par date et pièce, conservez les messages complets et reliez chaque paiement à son objet. Notez les demandes de documents manquants ; une absence d’information ne doit pas être comblée par des suppositions.
3. Décrivez le problème et son étendue. Expliquez vos observations, emplacement et ancienneté, séparément de la cause supposée. Signalez les parties non examinées et les personnes ou biens affectés. En présence d’un risque, privilégiez la protection et documentez les mesures nécessaires avant de poursuivre la discussion financière.
4. Communiquez de manière traçable. Adressez l’écrit au destinataire pertinent et conservez la preuve du contenu, de l’envoi et de la réception ou tentative de remise. Identifiez logement, défaut et pièces jointes. Demandez une réponse précise ; information, réclamation et proposition de négociation peuvent produire des effets différents.
5. Faites vérifier les délais. Tenez une chronologie des échanges et interventions sans supposer qu’un appel, une visite ou une promesse de réparation prolonge le délai. Avant une action judiciaire, vérifiez la négociation préalable requise, ses exceptions et ses effets sur prescription ou caducidad, délai espagnol d’extinction de l’action. Une démarche administrative ne la remplace pas automatiquement.
6. Définissez une solution vérifiable. Pour une réparation ou un accord, précisez travaux, accès, documents, acceptation et contrôle ultérieur. Conservez état antérieur et justificatifs d’intervention. Avant de signer renonciation, décompte définitif ou accord sans réserves, examinez sa portée pour éviter de clôturer des questions non résolues.

Comment un expert peut vous aider

Un expert apporte une base technique sur enveloppe et installations observables et questions nécessitant une étude séparée de la classe énergétique. Le rapport identifie les éléments examinés, les documents et les limites. Ses conclusions distinguent observations, causes suffisamment établies et questions en attente. Ajouter des photographies ne résout pas seul un désaccord juridique ; une expertise ne remplace pas non plus l’habilitation exigée pour des certificats ou projets réglementés.

Verify Home Inspector peut étudier une inspection ou expertise dans sa spécialité et le périmètre convenu. Vous pouvez demander un devis pour vérifier disponibilité et travaux. Avant commande, précisez si vous souhaitez mesures, évaluation financière, nouvelle visite ou préparation à l’audience : ces missions sont différentes et ne sont pas automatiquement incluses. Les rapports d’expertise sont rédigés en espagnol.

Consultez aussi les questions fréquentes du thème pour comprendre l’apport du rapport et les pièces à fournir.

Texte officiel

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Lisez le texte applicable et ses annotations sur modifications, entrée en vigueur et dispositions transitoires. La version consolidée facilite la consultation, mais un résumé ne reprend pas tous les cas et ne détermine pas seul le résultat d’une situation individuelle.