RD 390/2021: energiecertificaat bij verkoop en verhuur

Laatst herzien: 10 oktober 2026. Deze samenvatting dient ter informatie en is geen juridisch advies. Alleen de tekst in het officiële staatsblad heeft rechtskracht.

Wat regelt dit en voor wie geldt het?

Real Decreto 390/2021 (Spaans besluit over energiecertificering van gebouwen) stelt de basisprocedure vast. Het betreft eigenaren en ontwikkelaars in de voorgeschreven gevallen, waaronder verkoop en verhuur met uitzonderingen. Het certificado de eficiencia energética (energiecertificaat) beschrijft kenmerken, klasse en aanbevelingen. Het bewijst geen afwezigheid van vocht, constructieve veiligheid of planologische rechtmatigheid: het heeft een specifiek energiedoel.

Wat moet u weten?

• Artikel 3 bepaalt toepassingsgebied en uitzonderingen. Verkoop en verhuur verlangen doorgaans certificering, maar stel niet zonder onderzoek dat wettelijke uitzonderingen ontbreken.
• Artikel 17 regelt opname van het label in aanbod, promotie en reclame. Een mondeling genoemde klasse vervangt geen controle van certificaat en registratie.
• Eigenaar of ontwikkelaar moet documenten bewaren en voldoen aan indiening bij het regionale register. Controleer adres en object, vooral bij gebouwen met meerdere woningen.
• Artikel 13 geeft maximaal tien jaar geldigheid, behalve klasse G met maximaal vijf jaar. Controleer datum en regionale verlengings- of actualiseringsvoorwaarden voordat u een oud certificaat hergebruikt.
• De klasse geeft berekende prestaties volgens de procedure, niet uw toekomstige energierekening. Gebruiksuren, temperatuur, bezetting en apparatuurgebruik beïnvloeden werkelijk verbruik. Een letter garandeert geen maandbedrag.
• De deskundige moet voldoen aan geldende bevoegdheids- en erkenningsvereisten, waaronder artikelen 4 bis en volgende. Bevoegdheid voor schade-expertise geeft niet automatisch bevoegdheid voor energiecertificering.

Toepassing op een woning

Een advertentie noemt een klasse, maar het bestand betreft het gebouw van vóór vervanging van ramen en apparatuur. Vraag uitleg over identificatie, datum en noodzakelijke actualisering. Vergelijk aanbevelingen met de woningtoestand en gedocumenteerde verbeteringen. Een goede klasse bewijst geen juist afgedicht raam of werkende installaties. Voor aankoop moet duidelijk zijn wat het certificaat verklaart en wat erbuiten valt.

Verbeteringsadviezen zijn geen uitvoeringsbevel of offerte met vaste prijs. Uitvoering kan ontwerp, besluiten of vergunningen vereisen en vraagt haalbaarheidsonderzoek. Onderscheid certificaten voor ontwerp, voltooid werk en bestaand gebouw. Een document uit een eerdere fase bewijst niet zelfstandig de eindtoestand zonder controle van de juiste vereisten.

Documenten om te vergelijken

Vraag volledig certificaat, label, registratie en geldigheidsdatum plus bewijs van recente verbeteringen. Controleer oppervlakten en apparatuur zonder het bestand te wijzigen. Vraag bij verschillen uitleg aan eigenaar of bevoegde deskundige. Bewaar advertentie en reactie als bewijs van aangeboden informatie, apart van het rapport over de fysieke toestand.

Belangrijke termijnen en bedragen

Verwar het moment waarop een gebrek aan het licht komt niet met de uiterste datum om een vordering in te stellen. Bewaar documenten die iedere gebeurtenis onderbouwen en gebruik de tabel alleen voor de beschreven situatie. Verwijst een rij naar de overeenkomst of een besluit, raadpleeg dan dat document. Er is geen universeel getal dat dit kan vervangen.

Wat doet u als dit op u van toepassing is?

1. Bepaal de handeling en de toepasselijke regelgeving. Noteer gemeente, contractdatum, overdrachtsdatum en hoedanigheid van de partijen. Onderscheid aankoop, huur, onderhoud en een schadeclaim. Zo voorkomt u dat u een termijn voor een andere situatie gebruikt en kunt u gericht juridisch advies vragen.
2. Stel een controleerbaar dossier samen. Bewaar originele documenten en maak werkkopieën. Orden foto’s per datum en ruimte, bewaar volledige berichten en koppel iedere betaling aan het doel ervan. Ontbreekt een document, leg dan uw verzoek vast. Vul ontbrekende informatie niet aan met veronderstellingen.
3. Beschrijf het probleem en de omvang. Leg uit wat u heeft waargenomen, waar en sinds wanneer. Onderscheid dit van uw vermoeden over de oorzaak. Vermeld niet-onderzochte onderdelen en eventuele gevolgen voor personen of eigendommen. Bij gevaar heeft bescherming voorrang; leg noodzakelijke maatregelen vast voordat u de financiële discussie voortzet.
4. Communiceer aantoonbaar. Richt uw bericht aan de juiste persoon of organisatie en bewaar bewijs van inhoud, verzending en ontvangst of bezorgpoging. Vermeld woning, gebrek en bijlagen. Vraag om een concrete reactie. Onderscheid een informatieverzoek, schadeclaim en onderhandelingsvoorstel, omdat hun gevolgen kunnen verschillen.
5. Controleer termijnen met juridisch advies. Houd een tijdlijn van berichten en handelingen bij. Ga er niet van uit dat een telefoongesprek, bezoek of herstelbelofte de termijn verlengt. Overweegt u een rechtszaak, vraag dan naar de verplichte voorafgaande onderhandelingen, uitzonderingen en gevolgen voor verjaring of verval. Een administratieve handeling vervangt deze stap niet automatisch.
6. Leg een controleerbare oplossing vast. Maak bij herstel of een schikking afspraken over werkzaamheden, toegang, documenten, aanvaarding en nacontrole. Bewaar bewijs van de eerdere toestand en uitgevoerde ingrepen. Controleer de gevolgen voordat u afstand van rechten, een eindafrekening of instemming zonder voorbehoud ondertekent, zodat openstaande punten niet onbedoeld worden afgesloten.

Hoe kan een deskundige u helpen?

Een deskundige kan de zichtbare toestand van gebouwschil en installaties onderzoeken en vragen signaleren die los van de energieklasse onderzocht moeten worden. Het rapport vermeldt wat is onderzocht, welke documenten zijn gebruikt en welke beperkingen gelden. De conclusies onderscheiden waarnemingen, voldoende aangetoonde oorzaken en openstaande vragen. Een juridisch geschil wordt niet opgelost door alleen foto’s toe te voegen. Een deskundigenrapport vervangt ook niet de vereiste bevoegdheid voor officiële certificaten of ontwerpen.

Verify Home Inspector kan een inspectie of deskundigenonderzoek beoordelen binnen zijn specialisme en de overeengekomen omvang. Voor beschikbaarheid en werkzaamheden kunt u een offerte aanvragen. Bespreek vooraf of u metingen, een schadebegroting, een nieuw bezoek of voorbereiding voor bevestiging ter zitting nodig heeft. Dit zijn verschillende werkzaamheden die niet automatisch inbegrepen zijn. Bekijk ook de veelgestelde vragen over dit onderwerp om te weten wat het rapport biedt en welke documenten u moet aanleveren.

Officiële tekst

Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios

Lees de toepasselijke tekst en de aantekeningen over wijzigingen, geldigheid en overgangsbepalingen. De geconsolideerde tekst vergemakkelijkt het raadplegen, maar een samenvatting omvat niet alle situaties en bepaalt niet zelfstandig de uitkomst van een individueel geval.