Valoraciones y tasaciones

La tasación hipotecaria la hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, siguiendo la Orden ECO/805/2003, y sirve para que el banco conceda un préstamo con garantía hipotecaria. La valoración pericial la hace un perito para otras finalidades, como una herencia, un divorcio, una extinción de condominio, una reclamación o un juicio, y explica de forma razonada el valor de mercado del inmueble en una fecha. Nosotros hacemos valoraciones periciales, no tasaciones hipotecarias.

Sirve cuando hay que fijar el valor de una vivienda y hay intereses distintos: repartir una herencia entre hermanos, liquidar la sociedad de gananciales en un divorcio, disolver un condominio, comprar la parte de otro copropietario, presentar una prueba en un juicio o discutir un valor con Hacienda. La valoración pericial justifica el valor con un método y con datos de mercado, y puede defenderse ante el juez o ante la otra parte.

Se determina su valor de mercado en la fecha relevante, normalmente la del fallecimiento o la de la partición, analizando la vivienda, su estado de conservación, su ubicación y las ventas de viviendas comparables de la zona. Una valoración pericial independiente evita discusiones entre herederos y sirve como prueba si el reparto acaba en el juzgado. Para el impuesto de sucesiones, el valor declarado no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro, y la comunidad autónoma, que gestiona el impuesto, puede comprobarlo.

Porque al liquidar la sociedad de gananciales o repartir los bienes comunes hay que saber cuánto vale la vivienda para compensar a quien no se queda con ella. Si los cónyuges no se ponen de acuerdo en el valor, una valoración pericial razonada lo fija con criterios objetivos, y en caso de procedimiento judicial puede aportarse como prueba. Conviene que la valoración tenga en cuenta el estado real de la vivienda y sus defectos.

Es la operación por la que se pone fin a la copropiedad de una vivienda entre varias personas, normalmente adjudicándola a una de ellas, que compensa económicamente a las demás. Para calcular la compensación hay que conocer el valor de la vivienda. Si los copropietarios no se ponen de acuerdo, cualquiera puede pedir la división judicial, y entonces la valoración pericial es una prueba clave para el juez.

Es el precio por el que la vivienda se vendería en una fecha determinada entre un comprador y un vendedor bien informados, que actúan libremente, sin urgencias y con un plazo razonable de comercialización. No es el precio que pide el anuncio ni el de una venta urgente. Para estimarlo se analizan ventas y ofertas de viviendas comparables y se ajustan por las diferencias de superficie, estado, planta, orientación o calidad.

Es el método más habitual para valorar viviendas. Consiste en buscar inmuebles comparables, llamados testigos, que se hayan vendido u ofertado en la misma zona, y ajustar sus precios por las diferencias con la vivienda valorada, como la superficie, el estado de conservación, la planta, las vistas o los anexos. Ese ajuste se llama homogeneización. El resultado es un valor por metro cuadrado razonado y verificable, que se aplica a la vivienda.

Es un valor que calcula la Dirección General del Catastro para cada inmueble a partir de los precios de las compraventas ante notario, y que desde 2022 se usa como base mínima en algunos impuestos, como el de transmisiones patrimoniales o el de sucesiones y donaciones. No es el valor de mercado y puede ser superior o inferior a él. Si consideras que no se ajusta a la realidad, puede impugnarse en los procedimientos tributarios, y una valoración pericial ayuda a hacerlo.

Sí. Una vivienda con humedades, instalaciones obsoletas, defectos estructurales o ampliaciones sin legalizar vale menos que otra igual en buen estado, porque el comprador tendrá que gastar en repararla o asumir un riesgo. En una valoración pericial esos defectos se tienen en cuenta, a menudo descontando el coste de su reparación. Por eso combinar la inspección con la valoración da una cifra mucho más realista que un cálculo hecho solo con la superficie.

Sí. La valoración pericial se emite como dictamen, con la explicación del método, los testigos utilizados, los ajustes aplicados y las conclusiones, firmada por un perito que puede ratificarla en el juicio. El juez la valorará según su rigor y su coherencia, junto con las demás pruebas. Cuanto mejor documentada esté, con datos verificables y fotografías del inmueble, más peso tendrá frente a una valoración contraria.

Para una valoración pericial sólida, sí, porque el estado de conservación, la calidad de los acabados, los defectos y la distribución influyen mucho en el valor y solo se aprecian en la visita. Cuando no es posible entrar, por ejemplo en algunas herencias o disputas, puede hacerse una valoración exterior con la documentación disponible, indicando claramente esa limitación en el informe. El juez tendrá en cuenta esa limitación al valorar la prueba.

Depende de la finalidad, del tipo de inmueble y de la documentación disponible. Para una vivienda habitual, el trabajo incluye la visita, la búsqueda y el análisis de testigos de mercado y la redacción del informe, y el plazo concreto se indica en el presupuesto. Si tienes una fecha límite, por ejemplo una cita en notaría o un plazo judicial, indícala al pedir el presupuesto para planificar el trabajo.

Ayuda tener la nota simple del Registro de la Propiedad, la referencia catastral, la escritura, los planos si existen, el certificado energético y cualquier información sobre reformas o defectos. En herencias y divorcios, también la fecha a la que debe referirse el valor y la finalidad concreta del informe. Con la referencia catastral se obtienen la superficie y el año de construcción, que se contrastan siempre con la realidad en la visita.

Sí, aunque nuestra especialidad es la vivienda. Los locales, garajes y trasteros se valoran normalmente por comparación con otros similares de la zona y, en el caso de locales alquilados, también por la renta que producen. Los terrenos y solares requieren analizar su situación urbanística y su aprovechamiento, y a veces aplicar el método residual. Cuéntanos el caso y te diremos si podemos hacerlo y con qué alcance.

Normalmente sí, porque el comprador no puede usarla hasta que termine el contrato y debe respetar los derechos del inquilino, como los plazos de duración que fija la Ley de Arrendamientos Urbanos. Para un inversor, en cambio, la renta asegurada puede ser un atractivo. En la valoración se analiza el contrato, la renta, el plazo restante y el mercado de la zona, y se puede aplicar el método de actualización de rentas.

Reduce mucho su valor de mercado, porque el comprador no puede entrar en ella y asume el coste y el tiempo de recuperarla. En una valoración se analiza la situación jurídica, el plazo estimado de recuperación y su coste, y se aplica el descuento correspondiente, indicando claramente la limitación de no haber podido visitar el interior. Estas valoraciones son útiles en herencias, divorcios y procedimientos entre copropietarios.

Es el procedimiento que permite al contribuyente discutir el valor que Hacienda ha asignado a un inmueble en una comprobación de valores, por ejemplo en el impuesto de transmisiones o de sucesiones. El contribuyente aporta la valoración de su propio perito y, si la diferencia es relevante, puede intervenir un perito tercero. Los plazos y requisitos son estrictos y conviene contar con un asesor fiscal. Nosotros podemos elaborar la valoración pericial del inmueble.

Es lo que costaría construir de nuevo el edificio o la vivienda con características equivalentes, incluyendo los costes de construcción, honorarios, licencias y demás gastos necesarios, sin incluir el valor del suelo. Se usa sobre todo en seguros, para fijar el capital asegurado del continente, y en algunas valoraciones técnicas. Si a ese valor se le descuenta la depreciación por antigüedad y estado, se obtiene el valor de reposición neto.

Sí, mucho. Una vivienda fuera de ordenación, con ampliaciones sin legalizar o afectada por un plan urbanístico tiene limitaciones de uso, de obras o de venta que reducen su valor. También influye si está en suelo urbano consolidado o en suelo no urbanizable. En la valoración se indican estas circunstancias cuando se conocen, y se recomienda confirmar la situación urbanística con el ayuntamiento o un técnico competente cuando es determinante.

Incluye la finalidad y la fecha de la valoración, la identificación del inmueble con sus datos registrales y catastrales, la descripción de la visita y del estado de conservación, el análisis del mercado de la zona, los testigos utilizados con sus ajustes, el método aplicado, el valor resultante y sus limitaciones. Se firma por el perito y está preparado para presentarlo en una notaría, ante Hacienda o en un juzgado.