Ingatlanértékelés és értékbecslés

A jelzáloghitelhez készült értékelést a Banco de España által elismert értékbecslő társaság végzi az Orden ECO/805/2003, a pénzügyi célú ingatlanértékelés spanyol rendelete szerint. A bank ennek alapján nyújthat ingatlanfedezetű hitelt. A szakértői értékelés más célra, például örökléshez, váláshoz, közös tulajdon megszüntetéséhez, követeléshez vagy perhez készül. Indokolt módszerrel mutatja be az ingatlan adott időpontra vonatkozó piaci értékét. Mi szakértői értékelést készítünk. Jelzáloghitelhez szükséges hivatalos banki értékbecslést az arra elismert társaságtól kell kérni.

Akkor, ha meg kell határozni egy lakás értékét, és eltérő érdekű felek érintettek. Ilyen a hagyaték felosztása, a sociedad de gananciales, a spanyol házastársi szerzeményi vagyonközösség elszámolása váláskor, a közös tulajdon megszüntetése vagy más tulajdonostárs részének kivásárlása. Bírósági bizonyítékként és adóhatósági érték vitatásakor is használható. A szakértő módszerrel és piaci adatokkal indokolja az értéket, amely így a másik fél vagy a bíróság előtt ellenőrizhető és megvédhető. A jelentés célját ezért a megbízás elején rögzíteni kell.

A releváns időpontra, rendszerint a halál vagy az osztály időpontjára meghatározzák a piaci értéket. Elemzik a lakás állapotát, elhelyezkedését és a környék hasonló lakásainak eladásait. A független szakértői értékelés segíthet megelőzni az örökösök vitáját, és bírósági felosztásnál bizonyítékként használható. Az öröklési adóhoz bevallott érték nem lehet alacsonyabb a Catastro, a spanyol kataszter referenciaértékénél, és az adót kezelő autonóm közösség ellenőrizheti azt. A piaci értékelés időpontját és az adózási követelményt külön is tisztázni kell.

A sociedad de gananciales, a spanyol házastársi szerzeményi vagyonközösség elszámolásakor vagy a közös vagyon felosztásakor ismerni kell a lakás értékét. Ez szükséges annak a félnek a pénzbeli ellentételezéséhez, aki nem tartja meg az ingatlant. Megállapodás hiányában az indokolt szakértői értékelés tárgyilagos szempontokkal határozza meg az összeget, és perben bizonyítékként benyújtható. Fontos, hogy figyelembe vegye a tényleges állapotot és a hibákat. Az érték nem pusztán az alapterületből következik: a helyszíni állapot érdemben befolyásolhatja az elszámolás alapját.

Az extinción de condominio a spanyol közös tulajdon megszüntetése. A lakás több tulajdonosa közötti közösség rendszerint úgy ér véget, hogy az egyik fél megszerzi az ingatlant, és pénzzel ellentételezi a többiek tulajdoni hányadát. Az összeg kiszámításához ismerni kell a lakás értékét. Ha nincs megállapodás, bármely tulajdonostárs kérheti a bírósági megosztást, ahol a szakértői értékelés lényeges bizonyíték. Az érték megfelelő alátámasztása ezért a tárgyalás és az esetleges bírósági eljárás szempontjából egyaránt fontos.

Az az ár, amelyen egy adott napon megfelelően tájékozott, szabadon és kényszer nélkül eljáró vevő és eladó között, észszerű értékesítési idő mellett létrejöhetne az adásvétel. Nem azonos a hirdetésben kért összeggel vagy a sürgős eladás árával. Becsléséhez hasonló lakások eladásait és ajánlatait elemzik, majd korrigálják az alapterület, állapot, emelet, tájolás és minőség különbségeit. A meghatározott időpont lényeges, mert a piaci környezet változhat. A jelentésnek ezért a felhasznált adatok és korrekciók indokát is tartalmaznia kell.

Lakásoknál ez a leggyakoribb módszer. Ugyanazon környék hasonló, eladott vagy meghirdetett ingatlanjait választják ki összehasonlítási alapként. Áraikat az értékelt lakáshoz képest fennálló különbségek szerint korrigálják, például alapterület, állapot, emelet, kilátás és tartozékok alapján. Ezt a kiigazítást homogenizálásnak nevezik. Az eredmény indokolt és ellenőrizhető négyzetméterár, amelyet az értékelt lakásra alkalmaznak. Fontos, hogy az összehasonlítási alapok valóban megfelelőek legyenek, és a korrekciók követhetően jelenjenek meg a szakvéleményben. Így az összeg számítási háttere is megvizsgálható.

A Dirección General del Catastro, a spanyol kataszteri hatóság ingatlanonként számítja ki a közjegyző előtt megkötött adásvételek árai alapján. 2022 óta egyes adóknál, például vagyonátruházási, öröklési és ajándékozási ügyekben minimum adóalapként használják. Nem azonos a piaci értékkel: annál magasabb vagy alacsonyabb is lehet. Ha nem tükrözi a valóságot, adóeljárásban vitatható, amihez szakértői értékelés nyújthat segítséget. A jelentésnek a konkrét ingatlan adottságait és állapotát kell bemutatnia, hogy az eltérés műszaki és piaci alapja ellenőrizhető legyen.

Igen. A nedvesedő, elavult rendszerekkel vagy szerkezeti hibákkal rendelkező, illetve rendezetlen bővítést tartalmazó lakás kevesebbet érhet az egyébként hasonló, jó állapotú ingatlannál. A vevő javítási költséget vagy kockázatot vállal. A szakértői értékelés ezt figyelembe veszi, gyakran a helyreállítás költségének levonásával. A műszaki vizsgálattal összekapcsolt értékelés ezért reálisabb eredményt adhat a kizárólag alapterületen alapuló számításnál. A hibát és annak értékre gyakorolt hatását ugyanakkor külön is indokolni kell, az adott ingatlan tényleges körülményei alapján.

Igen. A szakértői értékelés aláírt szakvéleményként készül, ismerteti a módszert, az összehasonlítási alapokat, a korrekciókat és a következtetéseket. A szakértő a tárgyaláson is megerősítheti. A bíró a szakmai alaposságot és a belső következetességet a többi bizonyítékkal együtt értékeli. Az ellenőrizhető adatokkal és helyszíni fényképekkel jól dokumentált jelentés megalapozottabban képviselhető egy ellentétes értékeléssel szemben. A szakvélemény azonban a bizonyítás egyik eleme; a konkrét ügyben a bíróság határozza meg annak súlyát és jelentőségét.

Megalapozott szakértői értékeléshez igen. Az állapot, a burkolatok és befejezések minősége, a hibák és az elrendezés jelentősen befolyásolják az értéket, és megfelelően a helyszínen vizsgálhatók. Ha nem lehet bejutni, például egyes öröklési vagy tulajdoni vitákban, külső megtekintés és rendelkezésre álló iratok alapján is készülhet értékelés. Ezt a korlátot a jelentésben egyértelműen rögzíteni kell. A bíró a bizonyíték mérlegelésekor figyelembe veszi a belső szemle elmaradását. Az ebből eredő bizonytalanságot tehát nem szabad elhallgatni.

A határidő függ a céltól, az ingatlan típusától és a rendelkezésre álló dokumentumoktól. Szokásos lakásnál a munka helyszíni látogatásból, piaci összehasonlítási adatok kereséséből és elemzéséből, valamint a jelentés elkészítéséből áll. A konkrét teljesítési idő az ajánlatban szerepel. Ha közjegyzői időpont, bírósági határidő vagy más rögzített dátum áll fenn, azt már az ajánlatkéréskor jelezni kell. Így a szemle, az adatgyűjtés és az értékelés elkészítése az ügy tényleges időigényéhez igazítva tervezhető.

Hasznos a Registro de la Propiedad, a spanyol ingatlan-nyilvántartás nota simple kivonata, a kataszteri azonosító, a közokirat, a rendelkezésre álló alaprajz, az energetikai tanúsítvány, valamint a felújításokról és hibákról szóló információ. Öröklésnél és válásnál meg kell adni az értékelés időpontját és konkrét célját is. A kataszteri azonosító alapján elérhető az alapterület és az építési év, de ezeket mindig összevetjük a helyszíni valósággal. Az iratok és a tényleges állapot közötti eltéréseket az értékelés során tisztázni szükséges.

Igen, bár szakterületünk elsősorban a lakóingatlan. Üzlethelyiséget, garázst és tárolót rendszerint a környék hasonló ingatlanjaihoz hasonlítva értékelnek, bérbe adott helyiségnél pedig a termelt bérleti bevétel is vizsgálható. Telkeknél elemezni kell a településrendezési helyzetet és a beépítési lehetőséget; esetenként maradványérték-módszer alkalmazása szükséges. Az ügy rövid ismertetése után jelezzük, hogy elvállalható-e, és milyen terjedelemben. A megfelelő módszert az ingatlan jellege, a rendelkezésre álló adatok és a jelentés célja alapján kell kiválasztani.

Általában igen, mert a vevő a szerződés végéig nem használhatja szabadon, és tiszteletben kell tartania a bérlő jogait, például a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), a spanyol városi bérleti törvény időtartamra vonatkozó szabályait. Befektető számára ugyanakkor a meglévő bérleti bevétel előny lehet. Az értékelés elemzi a szerződést, a díjat, a hátralévő időt és a helyi piacot. A bérleti bevételek diszkontált értékén alapuló módszer is alkalmazható. A hatást ezért az adott szerződés feltételeivel együtt kell meghatározni.

Jelentősen csökkentheti a piaci értéket, mert a vevő nem tud bejutni, és vállalja a birtok visszaszerzésének idejét, költségét és kockázatát. Az értékelés megvizsgálja a jogi helyzetet, a visszaszerzés becsült idejét és költségét, majd indokolt értékcsökkentést alkalmaz. Ha a belső megtekintés nem volt lehetséges, ezt világosan jelezni kell. Az ilyen értékelés öröklésnél, válásnál és tulajdonostársak közötti eljárásban is hasznos. A levonásnak az adott ügy adataiból kell következnie, az értékelési korlátok egyértelmű feltüntetésével.

A tasación pericial contradictoria olyan spanyol adóeljárás, amelyben az adózó vitathatja az adóhatóság értékellenőrzés során megállapított ingatlanértékét, például vagyonátruházási vagy öröklési adónál. Saját szakértő értékelését nyújtja be, és jelentős eltérés esetén harmadik szakértő is közreműködhet. A határidők és feltételek szigorúak, ezért adótanácsadó bevonása célszerű. Mi az ingatlan szakértői értékelését készíthetjük el. Az eljárás megfelelő megindítását és az értékelés benyújtását az adóügyi képviselővel összehangolva kell végezni, az adott határozat és határidők figyelembevételével.

Az az összeg, amelyből az épületet vagy lakást azonos jellemzőkkel újból fel lehetne építeni. Tartalmazza az építési költségeket, szakmai díjakat, engedélyeket és egyéb szükséges kiadásokat, de a telek értékét nem. Elsősorban biztosításnál használják az épület biztosítási összegének meghatározására, valamint egyes műszaki értékelésekben. Ha ebből levonják az életkor és állapot miatti értékcsökkenést, a nettó pótlási érték adódik. E fogalmat ezért el kell különíteni a teljes ingatlan piaci értékétől, amelyben a földterület és a piaci körülmények is szerepet kapnak.

Igen, jelentősen. A fuera de ordenación, vagyis a hatályos rendezési előírásokkal össze nem egyeztethető státusz, a rendezetlen bővítés vagy a településrendezési terv érintettsége használati, építési és értékesítési korlátokat okozhat. Az is számít, hogy az ingatlan rendezett városi területen vagy be nem építhető területen található. Az értékelés feltünteti az ismert körülményeket. Ha ezek döntően hatnak az értékre, az önkormányzatnál vagy megfelelő szakemberrel szükséges megerősíteni a helyzetet. A bizonytalan besorolást nem lehet igazolt adottságként kezelni a számításban.

Rögzíti az értékelés célját és időpontját, az ingatlan azonosítását a nyilvántartási és kataszteri adatokkal, a helyszíni látogatás leírását és a műszaki állapotot. Elemzi a környék piacát, bemutatja az összehasonlítási alapokat és korrekcióikat, az alkalmazott módszert, a kapott értéket és az értékelés korlátait. A szakértő aláírja, és közjegyző, adóhatóság vagy bíróság előtti felhasználásra készül. A jelentésnek követhetően össze kell kapcsolnia az adatokat, a számítást és a végkövetkeztetést, hogy az eredmény ellenőrizhető legyen az adott eljárásban.