Оценки и експертно определяне на стойност

Ипотечната оценка се изготвя от оценителско дружество, одобрено от Banco de España, съгласно Orden ECO/805/2003, испанската наредба за оценки за финансови цели. Тя служи за отпускане на кредит с ипотечно обезпечение. Експертната оценка се изготвя за други цели: наследство, развод, прекратяване на съсобственост, претенция или съдебен спор. Тя обосновава пазарната стойност на имота към определена дата. Ние изготвяме експертни оценки, а не ипотечни оценки за банките.

Тя е необходима, когато трябва да се определи стойността на жилище при различни интереси: подялба на наследство между братя и сестри, ликвидиране на съпружеска имуществена общност при развод, прекратяване на съсобственост или изкупуване на чужд дял. Използва се също като доказателство в съдебен процес или при спор с данъчната администрация. Оценката обосновава стойността чрез метод и пазарни данни, които експертът може да защити пред съда или другата страна.

Определя се пазарната стойност към съответната дата, обикновено датата на смъртта или делбата. Анализират се жилището, състоянието му, местоположението и продажбите на сравними имоти в района. Независимата оценка помага за избягване на спорове между наследниците и служи като доказателство при съдебна делба. За данъка върху наследството декларираната стойност не може да е под референтната стойност на Catastro, испанския кадастър. Автономната област, която администрира данъка, може да извърши проверка.

При ликвидиране на sociedad de gananciales, испанската съпружеска имуществена общност, или подялба на общото имущество трябва да се знае стойността на жилището. Така се определя компенсацията за съпруга, който не го получава. Ако няма съгласие, обоснованата експертна оценка използва обективни критерии и може да се представи като доказателство в съдебното производство. Важно е да отчита действителното състояние на жилището и неговите дефекти, а не само площта и местоположението.

Extinción de condominio означава прекратяване на съсобствеността върху жилище между няколко лица. Обичайно имотът се предоставя на едно от тях, което заплаща парична компенсация на останалите. За изчисляването ѝ трябва да е известна стойността на жилището. Ако съсобствениците не постигнат съгласие, всеки от тях може да поиска съдебна делба. Тогава експертната оценка е основно доказателство за съда и дава обоснована база за определяне на стойността на дяловете.

Това е цената, на която жилището би се продало към определена дата между добре информирани купувач и продавач. Предполага се свободно действие, липса на спешна необходимост и разумен срок за предлагане на пазара. Тя не е непременно обявената цена или цената при спешна продажба. За оценката се анализират сделки и оферти за сравними жилища с корекции за различия в площта, състоянието, етажа, изложението и качеството на изпълнение.

Това е най-често използваният метод за оценяване на жилища. Намират се сходни имоти в същия район, наричани аналози, които са продадени или се предлагат. Цените им се коригират според разликите с оценяваното жилище: площ, състояние, етаж, гледка и принадлежности. Тази процедура се нарича уеднаквяване на показателите. Получава се обоснована и проверима стойност на квадратен метър, която се прилага към жилището и се обяснява в експертния доклад.

Това е стойност, изчислявана от Dirección General del Catastro, испанската кадастрална администрация, въз основа на цените по нотариално оформени сделки. От 2022 г. се използва като минимална основа при някои данъци, включително при прехвърляне на имущество, наследяване и дарения. Не е пазарната стойност и може да бъде над или под нея. Ако смятате, че не отговаря на действителността, може да бъде оспорена по данъчния ред с помощта на експертна оценка.

Да. Жилище с влага, остарели инсталации, конструктивни дефекти или неузаконени пристройки струва по-малко от същото жилище в добро състояние. Купувачът трябва да поеме разходи за ремонт или допълнителен риск. Експертната оценка отчита тези обстоятелства, често чрез приспадане на разходите за отстраняване на дефектите. Затова съчетаването на оглед и оценка дава значително по-реалистична стойност от изчисление само по площ, без проверка на действителното техническо състояние на място.

Да. Експертната оценка се оформя като заключение с обяснение на метода, използваните аналози, приложените корекции и изводите. Подписва се от експерт, който може да я потвърди пред съда и да отговори на въпроси. Съдията преценява нейната обоснованост и последователност заедно с останалите доказателства. Колкото по-добре е документирана с проверими данни и снимки на имота, толкова по-убедително може да бъде съпоставена с противоположна оценка по същия спор.

За надеждна експертна оценка е необходим оглед. Състоянието, качеството на довършителните работи, дефектите и разпределението влияят значително върху стойността и се установяват на място. Когато достъпът е невъзможен, например при някои наследства или спорове, може да се направи външна оценка по наличните документи. Това ограничение се посочва ясно в доклада. Съдията ще го отчете при преценката на доказателството, тъй като вътрешното състояние не е било непосредствено проверено.

Срокът зависи от целта, вида на имота и наличните документи. При обичайно жилище работата включва оглед, търсене и анализ на пазарни аналози и изготвяне на доклада. Конкретният срок се посочва в офертата, за да можете да планирате следващите действия. Ако имате крайна дата, например нотариална среща или съдебен срок, посочете я още при заявката за оферта. Така можем да съобразим организацията и да потвърдим възможността за изпълнение.

Полезни са nota simple, информационната справка от испанския имотен регистър, кадастралният идентификатор, нотариалният акт, наличните планове, енергийният сертификат и сведения за ремонти или дефекти. При наследство и развод са важни също датата, към която се определя стойността, и конкретната цел на доклада. По кадастралния идентификатор се получават данни за площта и годината на строителство. Те винаги се сверяват с действителното положение по време на огледа на имота.

Да, въпреки че основната ни специализация са жилищата. Търговски обекти, гаражи и складови помещения обичайно се оценяват чрез сравнение със сходни имоти в района. За отдадени търговски помещения се отчита и доходът от наем. При терени и парцели трябва да се анализират устройственото положение и допустимото застрояване, а понякога се използва остатъчният метод. Опишете Вашия случай, за да потвърдим дали можем да го поемем и с какъв обхват.

Обикновено да, защото купувачът не може да го използва до приключване на договора и трябва да спазва правата на наемателя. Сред тях са сроковете по Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, испанският закон за градските наеми). За инвеститор обаче сигурният наемен доход може да е предимство. Оценката анализира договора, наема, оставащия срок и местния пазар. Може да се приложи методът на дисконтираните наемни доходи според конкретната цел.

То значително намалява пазарната стойност, защото купувачът няма достъп до жилището и поема времето и разходите за възстановяване на владението. При оценката се анализират правното положение, очакваният срок за освобождаване и съответните разходи. Прилага се обоснована корекция и ясно се посочва ограничението, че не е извършен вътрешен оглед. Такива оценки са полезни при наследства, разводи и производства между съсобственици, когато действителната възможност за ползване влияе върху стойността.

Tasación pericial contradictoria е испанска процедура за оспорване чрез експертна оценка на стойността, определена от данъчната администрация при проверка. Прилага се например за данъка при прехвърляне или наследяване. Данъкоплатецът представя оценка от свой експерт, а при съществена разлика може да се включи трети експерт. Сроковете и изискванията са строги, затова е препоръчителна помощ от данъчен консултант. Ние можем да изготвим експертната оценка на имота за съответната процедура.

Това е сумата, необходима сградата или жилището да бъдат изградени отново с равностойни характеристики. Включва строителни разходи, възнаграждения, разрешителни и други необходими разноски, без стойността на земята. Използва се основно при застраховане за определяне на застрахователната сума на сградата, както и при някои технически оценки. След приспадане на обезценяването поради възраст и състояние се получава нетната възстановителна стойност. Разграничението помага да се разбере какво точно обхваща изчислената сума.

Да, съществено. Жилище със статут fuera de ordenación, тоест несъответстващо на действащия устройствен план, с неузаконени пристройки или засегнато от план, може да има ограничения за ползване, строителни дейности или продажба. Те намаляват стойността. Значение има и дали земята е урбанизирана или не допуска застрояване. Известните обстоятелства се описват в оценката. Когато са решаващи, препоръчваме потвърждение от общината или компетентен специалист по устройствените въпроси за конкретния имот.

Докладът посочва целта и датата на оценката, идентификацията на имота с регистърни и кадастрални данни, извършения оглед и състоянието. Включва анализ на местния пазар, използваните аналози и корекции, приложения метод, получената стойност и ограниченията на заключението. Подписва се от експерта и се подготвя за представяне пред нотариус, данъчната администрация или съд. Така получателят може да проследи както крайния резултат, така и данните и предпоставките, на които се основава.