Evaluări imobiliare și expertize de valoare

Evaluarea ipotecară este efectuată de o societate autorizată de Banco de España, banca centrală spaniolă, conform Orden ECO/805/2003, ordinul spaniol privind evaluările financiare, pentru acordarea unui credit garantat ipotecar. Evaluarea prin expertiză este întocmită de un expert în alte scopuri, precum moștenire, divorț, încetarea coproprietății, reclamație sau proces, și justifică valoarea de piață a imobilului la o anumită dată. Noi realizăm evaluări prin expertiză, nu evaluări ipotecare.

Este utilă când trebuie stabilită valoarea unei locuințe și există interese diferite: împărțirea moștenirii între frați, lichidarea sociedad de gananciales (regimul matrimonial spaniol al bunurilor comune) la divorț, încetarea coproprietății, cumpărarea cotei altui coproprietar, prezentarea unei probe în instanță sau contestarea valorii fiscale. Evaluarea justifică valoarea printr-o metodă și date de piață și poate fi susținută în fața judecătorului sau a celeilalte părți.

Stabilim valoarea de piață la data relevantă, de obicei cea a decesului sau partajului, analizând locuința, starea de conservare, amplasarea și vânzările comparabile din zonă. O evaluare independentă evită disputele dintre moștenitori și servește ca probă dacă împărțirea ajunge în instanță. Pentru impozitul succesoral, valoarea declarată nu poate fi sub valor de referencia del Catastro (valoarea de referință cadastrală spaniolă), iar comunitatea autonomă care administrează impozitul o poate verifica.

La lichidarea sociedad de gananciales (regimul matrimonial spaniol al bunurilor comune) sau împărțirea bunurilor comune trebuie cunoscută valoarea locuinței pentru compensarea persoanei care nu o păstrează. Dacă soții nu convin asupra valorii, o expertiză motivată o stabilește după criterii obiective și poate fi depusă ca probă într-o procedură judiciară. Este recomandabil ca evaluarea să țină cont de starea reală a locuinței și de defectele existente.

Extinción de condominio este operațiunea spaniolă de încetare a coproprietății unei locuințe deținute de mai multe persoane, de obicei prin atribuirea uneia dintre ele, care le compensează financiar pe celelalte. Calcularea compensației necesită cunoașterea valorii locuinței. Dacă coproprietarii nu ajung la acord, oricare poate solicita împărțirea judiciară, iar evaluarea prin expertiză devine o probă esențială pentru judecătorul care trebuie să soluționeze cauza.

Este prețul la care locuința s-ar vinde la o anumită dată între un cumpărător și un vânzător bine informați, care acționează liber, fără urgență, după o perioadă rezonabilă de expunere pe piață. Diferă de prețul solicitat în anunț sau al unei vânzări urgente. Estimarea analizează vânzări și oferte comparabile, ajustate pentru diferențe de suprafață, stare, etaj, orientare sau calitatea locuinței evaluate.

Este metoda utilizată cel mai frecvent pentru locuințe. Căutăm imobile comparabile, numite în spaniolă testigos, vândute sau ofertate în aceeași zonă, și ajustăm prețurile pentru diferențele față de locuința evaluată, precum suprafața, starea de conservare, etajul, priveliștea sau anexele. Ajustarea se numește omogenizare. Rezultatul este o valoare pe metru pătrat justificată și verificabilă, pe care o aplicăm apoi locuinței care face obiectul evaluării.

Este valoarea de referință calculată de Dirección General del Catastro, direcția spaniolă a cadastrului, pentru fiecare imobil, pornind de la prețurile vânzărilor autentificate notarial. Din 2022 este folosită ca bază minimă pentru unele impozite, precum cele pe transferuri patrimoniale, succesiuni și donații. Poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață. Dacă nu reflectă realitatea, poate fi contestată în procedurile fiscale, cu ajutorul unei evaluări prin expertiză.

Da. O locuință cu umezeală, instalații învechite, defecte structurale sau extinderi nelegalizate valorează mai puțin decât una identică în stare bună, deoarece cumpărătorul suportă reparații sau un risc. Expertiza ține cont de defecte, frecvent prin scăderea costului remedierii. De aceea, combinarea inspecției cu evaluarea oferă o sumă mult mai realistă decât un calcul bazat doar pe suprafața imobilului, fără verificarea stării sale.

Da. Evaluarea este emisă ca raport de expertiză care explică metoda, comparabilele folosite, ajustările și concluziile, semnat de un expert care îl poate susține la proces. Judecătorul apreciază rigoarea și coerența împreună cu celelalte probe. Cu cât raportul este mai bine documentat, cu date verificabile și fotografii ale imobilului, cu atât va avea mai multă greutate în raport cu o evaluare contrară.

Da, pentru o expertiză solidă, deoarece starea de conservare, calitatea finisajelor, defectele și compartimentarea influențează mult valoarea și pot fi apreciate numai la vizită. Când accesul nu este posibil, de exemplu în unele succesiuni sau dispute, se poate face o evaluare exterioară cu documentele disponibile, indicând clar această limitare în raport. Judecătorul va ține cont de limitarea respectivă atunci când apreciază proba.

Depinde de scop, tipul imobilului și documentele disponibile. Pentru o locuință obișnuită, activitatea include vizita, căutarea și analiza comparabilelor de piață și redactarea raportului, iar termenul concret apare în ofertă. Dacă aveți un termen limită, de exemplu o programare la notar sau un termen judiciar, precizați-l când solicitați oferta, pentru a putea planifica activitatea necesară întocmirii evaluării imobilului dumneavoastră la timp.

Sunt utile nota simple (extrasul informativ din Registro de la Propiedad), referința cadastrală, actul autentic, planurile disponibile, certificatul energetic și informațiile despre renovări sau defecte. Pentru moșteniri și divorțuri sunt necesare și data la care se raportează valoarea și scopul concret al raportului. Referința cadastrală permite obținerea suprafeței și anului construirii, date pe care le confruntăm întotdeauna cu realitatea în timpul vizitei.

Da, deși specialitatea noastră o reprezintă locuințele. Spațiile comerciale, garajele și boxele se evaluează de obicei prin comparație cu imobile similare din zonă, iar spațiile închiriate și pe baza venitului produs. Terenurile necesită analiza situației urbanistice și a posibilităților de construire, uneori prin metoda reziduală. Prezentați-ne cazul și vă spunem dacă putem efectua evaluarea și care va fi obiectul serviciului oferit.

De obicei da, deoarece cumpărătorul nu o poate folosi până la încheierea contractului și trebuie să respecte drepturile chiriașului, precum duratele din Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), legea spaniolă a închirierilor urbane. Pentru un investitor, venitul sigur poate fi atractiv. Evaluarea analizează contractul, chiria, durata rămasă și piața locală și poate aplica metoda actualizării veniturilor din chirii pentru stabilirea valorii locuinței.

Reduce mult valoarea de piață, deoarece cumpărătorul nu poate intra și preia costul și timpul recuperării posesiei. Evaluarea analizează situația juridică, durata estimată a recuperării și costul acesteia și aplică reducerea corespunzătoare, precizând clar limitarea rezultată din imposibilitatea vizitării interiorului. Aceste evaluări sunt utile la moșteniri, divorțuri și proceduri între coproprietari, în care trebuie stabilită valoarea imobilului aflat în situația descrisă.

Tasación pericial contradictoria este procedura spaniolă prin care contribuabilul contestă valoarea atribuită imobilului de administrația fiscală la verificare, de exemplu pentru impozitul pe transferuri sau succesiuni. Contribuabilul prezintă evaluarea propriului expert și, dacă diferența este relevantă, poate interveni un al treilea expert. Termenele și cerințele sunt stricte, fiind recomandabil sprijinul unui consultant fiscal. Noi putem întocmi evaluarea prin expertiză a imobilului.

Este costul construirii din nou a clădirii sau locuinței cu caracteristici echivalente, incluzând execuția, onorariile, autorizațiile și celelalte cheltuieli necesare, fără valoarea terenului. Se utilizează în special în asigurări, pentru stabilirea sumei asigurate a construcției, și în unele evaluări tehnice. Dacă din această valoare se scade deprecierea pentru vechime și starea de conservare, se obține valoarea netă de înlocuire a imobilului.

Da, considerabil. O locuință în situația spaniolă fuera de ordenación (neconformitate cu planificarea urbanistică), cu extinderi nelegalizate sau afectată de un plan urbanistic are limitări de utilizare, lucrări ori vânzare care îi reduc valoarea. Contează și dacă terenul este urban consolidat sau neconstruibil. Evaluarea menționează circumstanțele cunoscute și recomandă confirmarea situației la primărie sau la un specialist competent când aceasta este determinantă.

Include scopul și data evaluării, identificarea imobilului cu datele registrului proprietății și cadastrului, descrierea vizitei și stării de conservare, analiza pieței locale, comparabilele și ajustările lor, metoda aplicată, valoarea rezultată și limitările. Raportul este semnat de expert și pregătit pentru a fi prezentat la notar, administrației fiscale sau instanței de judecată, în funcție de scopul pentru care a fost întocmit documentul.