Reformas y trabajos mal efectuados

Es el que no se ha hecho conforme a lo contratado o a la buena práctica constructiva, lo que en el sector se llama lex artis. Por ejemplo, un alicatado con piezas desniveladas, una ducha sin pendiente hacia el desagüe, una instalación eléctrica sin protecciones, materiales distintos de los presupuestados o partidas cobradas que no se han ejecutado. El perito en obras de reforma y trabajos mal efectuados identifica cada defecto, lo documenta y explica por qué no es correcto.

Primero, documenta los defectos con un informe pericial que los describa, los fotografíe y valore su reparación. Después, envía al empresario o al industrial un requerimiento por escrito, por ejemplo un burofax, con el informe y una propuesta: que repare en un plazo o que pague el coste de subsanar los defectos. Si no hay acuerdo, el informe es la base de la reclamación judicial. Conserva el presupuesto, las facturas, los pagos y los mensajes.

Retener el pago pendiente puede estar justificado si los defectos son relevantes y lo comunicas por escrito, porque en los contratos con obligaciones recíprocas no se puede exigir el cumplimiento a quien no ha cumplido la suya. Pero es una decisión delicada: si los defectos son menores o no puedes probarlos, el industrial podría reclamarte el pago. Antes de retener, documenta los defectos con un informe pericial y consulta con un abogado.

Requiere al empresario por escrito que retome la obra en un plazo, advirtiendo de que si no lo hace resolverás el contrato y encargarás el trabajo a otro. Antes de que nadie toque la obra, encarga un informe pericial que mida lo realmente ejecutado y su calidad, lo compare con el presupuesto y con lo pagado, y valore lo que falta y lo que hay que rehacer. Así sabrás cuánto has pagado de más y podrás reclamarlo.

Se miden en la obra las unidades realmente ejecutadas, partida por partida, y se comparan con las del presupuesto: metros cuadrados de alicatado, puntos de luz, metros de tubería, etcétera. Cada partida se valora con su precio presupuestado y se descuentan las que están mal hechas y hay que rehacer. El resultado es el porcentaje real de obra ejecutada y su valor, que se compara con lo que has pagado. Es la forma objetiva de saber si te deben dinero.

El presupuesto aceptado, el contrato si lo hay, las facturas y los justificantes de pago, los mensajes y correos con el empresario, las fotografías del estado anterior y del proceso, y cualquier modificación pactada durante la obra. Con eso el perito puede comparar lo contratado con lo ejecutado. Si no hay presupuesto por escrito, los mensajes y los pagos ayudan a reconstruir lo acordado, aunque la prueba es más difícil.

Sí, el contrato de obra es válido aunque sea verbal, pero tendrás que probar qué se acordó. Sirven los mensajes de WhatsApp, los correos, los pagos por transferencia con su concepto, los testigos y las fotografías. Si eres consumidor, el empresario debía darte información previa del precio y del alcance. El perito puede valorar lo ejecutado y su calidad con independencia del presupuesto, y comparar el precio cobrado con los precios de mercado.

Es un incumplimiento del contrato. Puedes exigir que se sustituyan por los presupuestados o que se te devuelva la diferencia de precio, y si el cambio afecta a la calidad o la durabilidad, el coste de corregirlo. El perito identifica el material colocado, lo compara con el presupuestado y valora la diferencia. Por eso conviene que el presupuesto describa los materiales con marca, modelo o calidad, y no solo como similar.

Normalmente por una impermeabilización insuficiente o mal rematada bajo el alicatado, por falta de pendiente hacia el sumidero, por un sumidero mal sellado o por juntas que no son estancas. Es uno de los defectos más frecuentes en reformas de baño y suele causar humedades en la vivienda de abajo. El informe pericial localiza el origen, documenta los daños propios y ajenos y valora la reparación, que a menudo exige levantar el plato o el pavimento.

Cuando tiene cejas entre piezas, falta de planeidad, piezas huecas que suenan al golpear, juntas irregulares, cortes mal resueltos en esquinas y encuentros, o faltan las juntas de dilatación necesarias. Muchos de estos defectos se miden con regla y nivel y se comparan con las tolerancias de la buena práctica. Las piezas huecas son importantes porque acaban rompiéndose o despegándose. El informe mide y fotografía cada defecto.

Si la reforma incluye una instalación eléctrica nueva o una modificación importante, debe hacerla una empresa instaladora autorizada, que emite el certificado de instalación eléctrica, conocido como boletín, conforme al Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. Sin ese certificado puede haber problemas para contratar o modificar el suministro y para el seguro. Si la empresa no lo entrega o la instalación no cumple, es un incumplimiento reclamable.

Casi siempre hace falta algún título municipal: una comunicación previa o declaración responsable para obras menores, y una licencia de obra para obras mayores que afecten a la estructura, la fachada o la distribución. Si la vivienda está en un edificio, también puede hacer falta el acuerdo de la comunidad para obras que afecten a elementos comunes. Lo habitual es que lo tramite la empresa, pero la responsabilidad es del propietario. Consulta en tu ayuntamiento.

Frente al vecino normalmente responde quien encargó la obra, el propietario, y este puede repetir contra la empresa que causó el daño. Si la empresa tiene seguro de responsabilidad civil, puede cubrirlo según las condiciones de la póliza. Ejemplos habituales son filtraciones por una ducha mal impermeabilizada o grietas en la vivienda contigua por demoler un tabique. Documenta el estado de las viviendas colindantes antes de empezar obras importantes: evita muchas discusiones.

El empresario responde de los defectos de su trabajo conforme al Código Civil y a lo pactado en el contrato. Si eres consumidor, además tienes las garantías de la normativa de consumidores para los servicios. Para obras que afectan a la estructura, como una ampliación, se aplican también las reglas de responsabilidad de la Ley de Ordenación de la Edificación. Pide por escrito la garantía que ofrece la empresa y guarda las facturas de materiales e instalaciones.

La acción por incumplimiento del contrato de obra tiene, con carácter general, un plazo de prescripción de cinco años según el artículo 1964 del Código Civil, aunque según el caso pueden aplicarse otros plazos y otras acciones. Que el plazo sea largo no significa que convenga esperar: cuanto antes se documenten los defectos, más fácil es probar que se deben a la obra y no al uso. Tu abogado confirmará el plazo aplicable.

Pide una valoración independiente. Un informe pericial compara el trabajo con lo contratado y con las reglas de la buena práctica, mide los defectos y explica técnicamente por qué no son aceptables. Con ese documento la conversación cambia: ya no es tu opinión contra la suya, sino un análisis técnico firmado por un perito. Muchas veces el industrial acepta reparar o rebajar el precio al ver el informe.

Se define primero qué hay que hacer para dejar cada defecto bien, desde desmontar y retirar lo mal ejecutado hasta volver a ejecutarlo correctamente. Después se mide cada trabajo y se valora con precios reales de mercado de la zona, partida por partida, incluyendo materiales, mano de obra, medios auxiliares y gestión de residuos. Solo se incluyen partidas reales y necesarias. Una valoración inflada se desmonta en el juicio y perjudica toda la reclamación.

Sí. La comunidad de propietarios, como cliente de la obra, puede reclamar a la empresa los defectos de la rehabilitación de fachada, la impermeabilización de la cubierta o cualquier otra obra común. La decisión se toma en junta y el presidente actúa en nombre de la comunidad. Es fundamental que el informe pericial documente los defectos antes de que se paguen las últimas certificaciones o se retenga la garantía pactada.

Sí, pero hazlo en orden. Primero documenta los defectos con un informe pericial y requiere por escrito al empresario original que repare en un plazo razonable. Si no lo hace o se niega, puedes encargar la reparación a otra empresa y reclamar su coste. Guarda el presupuesto y las facturas de la nueva empresa. Si reparas sin documentar antes, después no podrás probar cómo estaba la obra.

Incluye la comparación entre lo contratado y lo ejecutado, la relación numerada de defectos con fotografías y mediciones, la explicación técnica de por qué cada uno es un trabajo mal efectuado, la medición de la obra realmente ejecutada, la valoración de lo que falta y de lo que hay que rehacer, partida por partida, y el saldo frente a lo pagado. Lo firma el perito judicial en obras de reforma y está preparado para negociar o para el juicio.