Perito de defeitos construtivos

É uma deficiência do edifício decorrente do projeto, dos materiais ou da execução, e não da utilização ou da falta de manutenção. Pode afetar acabamentos, como um revestimento mal aplicado, a habitabilidade, como humidade ou isolamento insuficiente, ou a estrutura, como fendas causadas por falhas nas fundações. A classificação é importante para identificar responsáveis e prazos. O enquadramento é feito segundo a Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), lei espanhola que regula as responsabilidades na construção.

Cada interveniente responde pelos danos causados pelos seus próprios erros: o projetista pelas falhas de projeto, o construtor pelas de execução e a direção técnica pelas de direção e controlo. Quando não é possível individualizar a causa ou existe responsabilidade concorrente, pode haver responsabilidade solidária. O promotor responde sempre perante o comprador juntamente com os restantes responsáveis. Por isso, para o proprietário, reclamar ao promotor é normalmente o ponto de partida mais simples, sem dispensar a análise técnica de cada defeito.

É necessário distinguir dois períodos. A garantia, de um, três ou dez anos consoante o defeito, é o intervalo em que o dano deve manifestar-se. Depois dessa manifestação, a ação prescreve em dois anos, segundo o artigo 18 da Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), lei espanhola da construção. Uma reclamação escrita pode interromper a prescrição quando reúna os requisitos legais. Convém documentar as datas e consultar um advogado sem deixar decorrer o tempo.

É o seguro que, em regra, o promotor deve contratar para habitações e que cobre durante dez anos danos materiais decorrentes de defeitos estruturais que comprometam a estabilidade. A lei prevê uma exceção para o autopromotor de uma única moradia para uso próprio. Perante um dano estrutural coberto, o proprietário pode reclamar diretamente à seguradora, o que é especialmente útil se o promotor tiver desaparecido ou estiver insolvente. O certificado deve integrar a documentação da habitação ou do edifício.

Pode ainda ser possível reclamar aos outros intervenientes na obra, como a construtora, o arquiteto ou a direção de execução, bem como às respetivas seguradoras de responsabilidade civil. Se o dano for estrutural, o seguro decenal pode oferecer cobertura direta. Quando existe um processo de insolvência, o crédito deve ser comunicado nesse processo. O livro do edifício ajuda a identificar quem interveio. Um advogado deve analisar os responsáveis, os prazos e as vias disponíveis para o caso concreto.

É necessário analisar a origem do dano e a antiguidade do edifício. Um defeito construtivo existe desde a execução, como um terraço sem pendente adequada ou uma impermeabilização mal aplicada. A falta de manutenção surge ao longo do tempo, por exemplo num ralo obstruído ou numa vedação que deixou de ser renovada. As garantias legais não cobrem danos decorrentes de falta de manutenção ou utilização incorreta. Esta distinção é central no relatório pericial e deve apoiar-se em observações e documentos.

A Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), lei espanhola das responsabilidades na construção, prevê responsabilidade pelos danos materiais. A jurisprudência admite tanto a reparação pelo responsável como o pagamento do respetivo custo. Pedir uma quantia é habitual quando já houve tentativas de reparação sem sucesso ou se perdeu a confiança no responsável. Para fundamentar esse pedido é essencial uma avaliação pericial discriminada por trabalhos, com quantidades e preços reais que permitam executar a solução tecnicamente adequada.

Inclui uma lista numerada dos defeitos, com localização e fotografias, classificação como problemas de acabamento, habitabilidade ou estrutura, análise das causas e identificação das normas técnicas incumpridas. Quando é possível determinar, indica a responsabilidade técnica dos intervenientes. Apresenta ainda a avaliação discriminada das reparações e as conclusões. É preparado para apoiar a reclamação extrajudicial e a apresentação em tribunal. A ratificação pelo perito pode ser contratada quando necessária, mantendo coerência entre os dados recolhidos e as conclusões.