Locuințe noi și predarea cheilor

O locuință nouă poate avea defecte. La predare întâlnim frecvent plăci ceramice cu goluri dedesubt, diferențe de nivel la pardoseală, tâmplărie neetanșată corect, pante insuficiente pe terase, prize nefuncționale, scurgeri lente sau materiale diferite de cele contractate. Identificarea lor înainte de semnarea predării vă permite să solicitați dezvoltatorului remedierea pe baza unei liste clare, cu fotografii. Dacă le descoperiți după câteva luni, va trebui să demonstrați că existau deja, iar soluționarea reclamației va dura mai mult.

Ideal este chiar înainte de semnarea procesului-verbal de predare a cheilor, la vizita prealabilă oferită de mulți dezvoltatori sau la o întâlnire solicitată pentru verificarea locuinței finalizate. Astfel, lista problemelor ajunge la dezvoltator înainte de preluare. Dacă ați primit deja cheile, inspecția rămâne utilă, deoarece garanția pentru finisaje prevăzută de Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), legea spaniolă privind construcțiile, acoperă un an de la recepția lucrării.

Depinde de gravitate. Dacă defectele împiedică utilizarea normală a locuinței, precum lipsa utilităților, infiltrațiile importante sau problemele de siguranță, puteți refuza preluarea până la remediere. Pentru defectele de finisaj, se semnează de obicei predarea cu menționarea în scris a problemelor constatate și solicitarea reparării într-un anumit termen. Fiecare caz este diferit și este recomandabil ca un avocat să verifice contractul înaintea refuzului, deoarece dezvoltatorul poate solicita plata sumei restante.

Înseamnă preluarea locuinței cu menționarea în scris, în procesul-verbal sau într-o anexă, a defectelor existente și a solicitării de remediere. Astfel, dezvoltatorul nu poate susține ulterior că locuința a fost predată în stare perfectă. Cea mai eficientă soluție este anexarea raportului de inspecție, cu probleme numerotate și fotografiate, și solicitarea unui exemplar semnat sau ștampilat. Nu semnați niciodată un document care afirmă că sunteți pe deplin mulțumit de locuință dacă acest lucru nu este adevărat.

Este lista defectelor pe care dezvoltatorul trebuie să le repare înainte sau după predare. În raportul nostru, fiecare problemă are un număr, amplasarea exactă, o descriere și fotografii, pentru ca executantul să știe ce are de făcut, iar dumneavoastră să puteți verifica ulterior rezultatul. O listă ordonată, întocmită profesional, este tratată mult mai eficient decât notițele disparate sau fotografiile trimise prin mesaje.

Verificăm pardoselile, placările ceramice, pereții și tavanele, tâmplăria și rulourile, ușile, etanșările din băi și bucătărie, terasele și panta acestora, fațada accesibilă, instalația electrică, alimentarea cu apă, scurgerile, climatizarea, ventilația și, dacă sunt incluse, garajul și boxa. Comparăm și ceea ce s-a predat cu specificațiile tehnice contractuale: mărci, materiale și echipamente. Elementele superioare celor contractate sunt menționate ca îmbunătățiri, iar neconcordanțele sunt consemnate ca probleme.

Memoria de calidades este documentul contractual care descrie materialele, finisajele și echipamentele locuinței: tipul pardoselii, tâmplăria, obiectele sanitare, bucătăria, climatizarea și altele. Face parte din ceea ce ați cumpărat, deci dezvoltatorul trebuie să îl respecte. Dacă predă materiale inferioare sau diferite fără acordul dumneavoastră, puteți reclama. De aceea, la inspecția unei locuințe noi comparăm punct cu punct ceea ce a fost predat cu specificațiile acestui document.

Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), legea spaniolă privind construcțiile, stabilește trei termene de la recepția lucrării. Un an pentru defectele de finisaj, pentru care răspunde constructorul. Trei ani pentru defectele care afectează condițiile de locuire, precum umezeala, izolația sau instalațiile. Zece ani pentru daunele structurale care compromit stabilitatea clădirii. În plus, dezvoltatorul răspunde față de cumpărător în toate cazurile. Dauna trebuie reclamată în termenul aplicabil, iar de la apariția ei acțiunea se prescrie în doi ani.

Cel mai practic este să vă adresați dezvoltatorului, care v-a vândut locuința și răspunde față de dumneavoastră pentru toate defectele, împreună cu ceilalți participanți la construire care le-au cauzat. Reclamația trebuie făcută în scris, printr-un mijloc care dovedește data, de exemplu burofax (serviciu spaniol de notificare cu dovadă), și este recomandabil să anexați raportul cu problemele constatate. Dacă dezvoltatorul nu răspunde sau neagă defectele, raportul de expertiză constituie baza cererii în instanță.

Legea nu stabilește un termen fix pentru remedieri, însă acestea trebuie executate într-un interval rezonabil. De aceea, este bine să precizați termenul în scris, în procesul-verbal de predare sau în reclamație, de exemplu treizeci de zile pentru defectele de finisaj. Dacă dezvoltatorul nu repară, reclamația scrisă întrerupe prescripția și constituie dovadă. Când remedierile sunt declarate finalizate, o a doua inspecție verifică dacă au fost executate corect.

Da, puteți contracta o reinspecție. Verificăm pe rând problemele din primul raport, constatăm dacă au fost reparate corect și documentăm situațiile încă nerezolvate sau remediate necorespunzător. Este foarte utilă, deoarece unele remedieri rămân frecvent incomplete sau repararea unui defect produce altul. Rezultatul este o listă actualizată, pe care o puteți folosi pentru a solicita din nou remedierea sau pentru a încheia situația cu liniște.

Puteți solicita dezvoltatorului o vizită pe parcursul lucrărilor, însă acesta nu este obligat să permită accesul din motive de siguranță și îl limitează de obicei la vizite însoțite. Când accesul este autorizat, o vizită tehnică permite observarea elementelor care ulterior vor fi ascunse, precum hidroizolațiile sau instalațiile. Soluția cea mai obișnuită și eficientă este inspectarea locuinței finalizate înainte de predarea cheilor și, dacă este necesar, o reinspecție a remedierilor.

Sumele achitate înainte de finalizarea locuinței trebuie garantate de dezvoltator prin garanție bancară sau asigurare și depuse într-un cont special, conform primei dispoziții adiționale din Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), legea spaniolă privind construcțiile. Dacă lucrarea nu este finalizată sau locuința nu se predă la termen, garanția permite recuperarea sumelor plătite împreună cu dobânzile. Solicitați întotdeauna certificatul garanției bancare sau al asigurării pentru fiecare plată.

Libro del edificio este documentația clădirii finalizate pe care dezvoltatorul trebuie să o predea: proiectul cu modificările, procesul-verbal de recepție, lista participanților la construire, instrucțiunile de utilizare și întreținere și certificatele și garanțiile materialelor și instalațiilor. Este utilă pentru întreținerea corectă a locuinței și pentru reclamații, deoarece arată cine a executat fiecare lucrare și cu ce materiale. La clădirile în coproprietate, documentația este predată asociației de proprietari.

Licencia de primera ocupación este documentul primăriei care atestă că locuința finalizată respectă autorizația de construire și poate fi locuită. În funcție de comunitatea autonomă și municipiu, se poate numi licencia de ocupación sau procedura se poate realiza prin declaración responsable (declarație pe propria răspundere prevăzută de dreptul spaniol). Este necesară pentru contractarea definitivă a electricității și apei și pentru autentificarea obișnuită a vânzării. Înainte de predare, întrebați dezvoltatorul dacă o are sau în ce stadiu este procedura.

În primele luni este normală o anumită umiditate reziduală din construcție, care se elimină treptat prin ventilare. Nu sunt normale petele care se extind, mirosul persistent de umezeală, mucegaiul în colțuri, apa pătrunsă prin ferestre sau terase ori umezeala la baza pereților. Acestea indică infiltrații, condens din cauza ventilației insuficiente sau probleme de hidroizolație. Este recomandabil să măsurați și să documentați rapid situația, deoarece, dacă provine dintr-un defect de construcție, poate intra în garanția de trei ani privind condițiile de locuire.

Nu toate. Fisurile fine la îmbinările pereților despărțitori sau în tencuiala de ipsos, cauzate de contracția materialelor, sunt frecvente și țin de obicei de finisaj. Crăpăturile care cresc, traversează zidul, apar diagonal lângă uși și ferestre sau sunt însoțite de uși care freacă pot indica deplasări ale structurii ori fundației. La inspecție măsurăm și fotografiem fiecare crăpătură pentru a evalua gravitatea și, dacă este necesar, recomandăm monitorizarea.

Verificați întâi dacă documentul contractual permite înlocuirea cu materiale de calitate echivalentă sau superioară, o clauză frecventă în specificațiile tehnice. Dacă materialul predat este inferior sau schimbarea nu era permisă, puteți solicita dezvoltatorului înlocuirea ori o compensație financiară. Raportul de inspecție compară specificațiile tehnice cu ceea ce s-a predat și documentează fiecare diferență. Dacă materialul este superior celui contractat, consemnăm o îmbunătățire și nu se formulează reclamație pentru acesta.

Putem verifica spațiile comune accesibile, precum intrările, garajele, piscinele, grădinile și acoperișurile, dacă asociația sau dezvoltatorul permit acest lucru. Defectele spațiilor comune sunt reclamate de asociația de proprietari, de obicei prin președinte sau administrator. Dacă mai mulți vecini comandă inspecția în același timp, este mai eficient să întocmim un raport comun pentru spațiile comune și câte un raport individual pentru fiecare locuință inspectată.

Predați-l dezvoltatorului împreună cu o scrisoare sau un burofax (notificare spaniolă cu dovadă), solicitând remedierea într-un termen concret, și păstrați dovada trimiterii. Dacă semnați predarea, anexați raportul la procesul-verbal ca rezerve. Când dezvoltatorul comunică finalizarea remedierilor, verificați fiecare problemă sau comandați o reinspecție. Dacă refuză reparațiile ori termenul expiră fără răspuns, raportul poate fi transformat în raport de expertiză pentru formularea pretențiilor în instanță.