Nowe budownictwo i odbiór kluczy

Nowa nieruchomość nie oznacza braku wad. Przy odbiorze często występują płytki z pustkami, uskoki podłogi, źle uszczelnione okna, nieprawidłowe spadki tarasów, niesprawne gniazda, powolne odpływy albo standard inny niż zamówiony. Wykrycie ich przed podpisaniem odbioru pozwala żądać naprawy od dewelopera na podstawie jasnej listy ze zdjęciami. Jeżeli zauważysz je dopiero po miesiącach, trzeba będzie wykazać wcześniejsze istnienie wady, a zgłoszenie roszczenia stanie się wolniejsze i trudniejsze do udokumentowania.

Najlepiej bezpośrednio przed podpisaniem protokołu przekazania kluczy, podczas wizyty przedodbiorowej oferowanej przez wielu deweloperów albo dodatkowego spotkania na oględziny gotowej nieruchomości. Lista usterek trafia wtedy do dewelopera jeszcze przed odbiorem mieszkania. Jeżeli klucze zostały już przekazane, inspekcja nadal jest przydatna. Ley de Ordenación de la Edificación, czyli hiszpańska ustawa o budownictwie, przewiduje rok odpowiedzialności za wady wykończenia, liczony od recepción de la obra, czyli odbioru robót budowlanych.

Zależy to od znaczenia wad. Jeżeli uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości, na przykład przez brak mediów, duże przecieki lub zagrożenia bezpieczeństwa, można odmówić odbioru do czasu naprawy. Przy wadach wykończenia zwykle podpisuje się odbiór z pisemną listą nieprawidłowości i żądaniem naprawy w określonym terminie. Każdy przypadek jest inny. Przed odmową warto zlecić prawnikowi analizę umowy, ponieważ deweloper może dochodzić zapłaty pozostałej części ceny zakupu nieruchomości.

Oznacza przyjęcie nieruchomości z pisemnym wskazaniem jej wad i żądaniem ich naprawy w protokole albo załączniku. Deweloper nie może wtedy później twierdzić, że przekazał mieszkanie w idealnym stanie. Najskuteczniej załączyć raport z inspekcji z ponumerowanymi usterkami i zdjęciami oraz poprosić o podpisany lub opieczętowany egzemplarz. Nie podpisuj dokumentu potwierdzającego pełne zadowolenie ze stanu nieruchomości, jeżeli nie odpowiada to rzeczywistości i ustaleniom dokonanym podczas jej odbioru.

To wykaz wad, które deweloper powinien naprawić przed przekazaniem nieruchomości lub po nim. W naszym raporcie każda nieprawidłowość ma numer, dokładną lokalizację, opis i zdjęcia. Wykonawca może dzięki temu ustalić, co ma zrobić, a właściciel sprawdzić później wykonanie. Uporządkowany, profesjonalny wykaz jest zwykle traktowany sprawniej niż luźne notatki albo fotografie wysyłane wiadomościami. Pozwala jasno powiązać poszczególne wymagane poprawki z miejscami i stanem opisanym w raporcie z inspekcji.

Sprawdzamy podłogi, płytki, ściany i sufity, okna i rolety, drzwi, uszczelnienia łazienek oraz kuchni, tarasy i ich spadki, dostępną elewację, instalację elektryczną, wodną, odpływy, klimatyzację i wentylację. Garaż oraz komórkę sprawdzamy, jeżeli obejmuje je zlecenie. Porównujemy też marki, materiały i wyposażenie z memoria de calidades, czyli umowną specyfikacją standardu wykonania. Elementy lepsze od zamówionych wskazujemy jako ulepszenie, a niezgodności jako nieprawidłowości wymagające opisania w raporcie z odbioru.

Memoria de calidades to hiszpański dokument umowny opisujący materiały, wykończenie i wyposażenie przyszłej nieruchomości: podłogi, okna, urządzenia sanitarne, kuchnię, klimatyzację i inne elementy. Określa część tego, co zostało kupione, więc deweloper powinien go przestrzegać. Jeżeli bez Twojej zgody dostarcza inne materiały albo materiały niższej jakości, można zgłosić roszczenie. Dlatego podczas inspekcji nowego mieszkania porównujemy przekazane elementy punkt po punkcie z zapisami tego dokumentu i opisujemy stwierdzone różnice.

Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), hiszpańska ustawa o budownictwie, przewiduje trzy okresy od odbioru robót. Rok dotyczy wad wykończenia, za które odpowiada wykonawca. Trzy lata obejmują wady wpływające na możliwość właściwego użytkowania, takie jak wilgoć, izolacja i instalacje. Dziesięć lat dotyczy uszkodzeń konstrukcji zagrażających stabilności budynku. Deweloper odpowiada wobec kupującego we wszystkich przypadkach. Wadę trzeba zgłosić w odpowiednim okresie; po pojawieniu się szkody roszczenie przedawnia się po dwóch latach.

Najpraktyczniej zgłosić je deweloperowi, który sprzedał nieruchomość i odpowiada wobec kupującego za wszystkie wady wraz z pozostałymi uczestnikami procesu budowlanego, którzy je spowodowali. Zgłoszenie powinno być pisemne i pozwalać potwierdzić datę, na przykład przez burofax, czyli hiszpańską przesyłkę z potwierdzeniem treści i doręczenia. Warto dołączyć raport z usterkami. Jeżeli deweloper nie odpowiada albo zaprzecza wadom, informe pericial, czyli opinia eksperta, stanowi podstawę roszczenia dochodzonego przed sądem.

Przepisy nie określają jednego zamkniętego terminu wykonywania poprawek, ale powinny nastąpić w rozsądnym czasie. Warto więc zapisać termin w protokole odbioru lub zgłoszeniu, na przykład trzydzieści dni dla wad wykończenia. Jeżeli deweloper nie naprawia usterek, pisemne roszczenie przerywa bieg przedawnienia i dokumentuje żądanie. Po zgłoszeniu zakończenia poprawek druga inspekcja sprawdza, czy wykonano je prawidłowo. Pozwala to ocenić rzeczywisty stan poszczególnych pozycji z pierwszego raportu.

Tak, można zamówić ponowną inspekcję. Sprawdzamy każdą nieprawidłowość z pierwszego raportu, oceniamy jakość naprawy i dokumentujemy pozycje nadal niewykonane albo poprawione nieprawidłowo. Jest to przydatne, ponieważ część poprawek bywa wykonana tylko częściowo, a usuwanie jednej wady może spowodować kolejną. Wynikiem jest zaktualizowana lista usterek. Można wykorzystać ją do ponownego zgłoszenia roszczenia albo do spokojnego zamknięcia sprawy po sprawdzeniu wykonania prac wskazanych wcześniej w raporcie.

Można poprosić dewelopera o wizytę podczas robót, choć nie ma obowiązku wpuszczenia na budowę ze względów bezpieczeństwa i zwykle ogranicza dostęp do wizyt prowadzonych przez przedstawiciela. Jeżeli zgoda zostanie udzielona, oględziny techniczne pozwalają zobaczyć elementy, które później będą zakryte, na przykład hydroizolacje lub instalacje. Najczęstsze i skuteczne rozwiązanie to jednak inspekcja gotowej nieruchomości przed przekazaniem kluczy oraz, jeżeli potrzeba, ponowna kontrola poprawek wykonanych po pierwszych oględzinach.

Wpłaty dokonywane przed ukończeniem nieruchomości powinny być zabezpieczone przez dewelopera gwarancją bankową albo ubezpieczeniem i trafiać na specjalny rachunek. Wynika to z pierwszego przepisu dodatkowego Ley de Ordenación de la Edificación, hiszpańskiej ustawy o budownictwie. Jeżeli budowa nie zostanie ukończona albo nieruchomość nie zostanie przekazana w terminie, zabezpieczenie pozwala odzyskać wpłacone kwoty z odsetkami. Zawsze poproś o zaświadczenie dotyczące gwarancji lub ubezpieczenia dla każdej dokonanej wpłaty.

Libro del edificio to dokumentacja ukończonego budynku, którą powinien przekazać deweloper. Obejmuje projekt ze zmianami, protokół odbioru robót, wykaz uczestników budowy, instrukcje użytkowania i konserwacji oraz certyfikaty i gwarancje materiałów oraz instalacji. Pomaga prawidłowo utrzymywać nieruchomość i zgłaszać roszczenia, ponieważ pozwala ustalić wykonawcę poszczególnych prac i zastosowane materiały. W budynkach objętych comunidad de propietarios, czyli hiszpańską wspólnotą właścicieli, dokumentację otrzymuje wspólnota, a jej treść dotyczy utrzymania całego obiektu.

Licencia de primera ocupación to dokument gminy potwierdzający, że ukończona nieruchomość odpowiada pozwoleniu budowlanemu i może być zamieszkiwana. Zależnie od wspólnoty autonomicznej i gminy dokument może nazywać się licencia de ocupación albo być uzyskiwany poprzez declaración responsable, czyli oświadczenie o spełnieniu wymagań. Jest potrzebny do zawarcia docelowych umów na prąd i wodę oraz zwykłego zawarcia aktu notarialnego. Przed odbiorem zapytaj dewelopera, czy dokument już posiada lub na jakim etapie jest procedura.

W pierwszych miesiącach pewna wilgoć pozostała po budowie jest normalna i wysycha dzięki wentylacji. Nie są normalne powiększające się plamy, trwały zapach wilgoci, pleśń w narożnikach, woda przez okna lub tarasy ani zawilgocenie dolnych części ścian. Objawy wskazują na przecieki, kondensację przy niedostatecznej wentylacji lub problemy z hydroizolacją. Warto szybko wykonać pomiary i dokumentację: jeśli przyczyną jest wada budowlana, mogą być objęte trzyletnią odpowiedzialnością za wady wpływające na użytkowanie.

Nie wszystkie. Drobne rysy na połączeniach ścian działowych albo w tynku, wynikające ze skurczu materiałów, występują często i zwykle dotyczą wykończenia. Pęknięcia powiększające się, przechodzące przez mur, ukośne przy drzwiach i oknach albo połączone z ocieraniem drzwi mogą wskazywać na ruch konstrukcji lub fundamentów. Podczas inspekcji mierzymy i fotografujemy każde pęknięcie. Umożliwia to ocenę jego znaczenia oraz, gdy potrzeba, zalecenie dalszej obserwacji zmian stwierdzonego uszkodzenia.

Najpierw sprawdź, czy umowa dopuszcza zmianę na materiały równoważne albo lepsze, co często zapisuje się w memoria de calidades, czyli specyfikacji standardu wykonania. Jeżeli dostarczony materiał jest gorszy lub zmiana nie była dozwolona, można żądać wymiany albo rekompensaty finansowej od dewelopera. Raport z inspekcji porównuje specyfikację z rzeczywistym wykonaniem i dokumentuje każdą różnicę. Jeżeli zastosowany materiał jest lepszy od zamówionego, wskazujemy ulepszenie i nie traktujemy go jako podstawy roszczenia.

Możemy sprawdzić dostępne części wspólne, takie jak wejścia, garaże, baseny, ogrody i dachy, jeżeli pozwala na to wspólnota lub deweloper. Wady tych części zgłasza comunidad de propietarios, czyli hiszpańska wspólnota właścicieli, zwykle przez przewodniczącego albo zarządcę. Gdy kilku właścicieli zamawia inspekcje jednocześnie, sprawniejsze jest przygotowanie wspólnego raportu dotyczącego części wspólnych i oddzielnego raportu dla każdego mieszkania. Dzięki temu ustalenia dotyczące obu zakresów pozostają jasno przypisane właściwym nieruchomościom.

Przekaż go deweloperowi wraz z pismem lub burofax, czyli przesyłką potwierdzającą treść i doręczenie, żądając naprawy w konkretnym terminie. Zachowaj dowód wysłania. Jeżeli podpisujesz odbiór, dołącz raport jako zastrzeżenia do protokołu. Po zgłoszeniu zakończenia poprawek sprawdź każdą pozycję albo zamów ponowną inspekcję. Gdy deweloper odmawia naprawy lub termin mija bez odpowiedzi, raport można przekształcić w informe pericial, czyli opinię eksperta, potrzebną do dochodzenia roszczenia przed sądem.