Jaunbūve un atslēgu nodošana

Jauns nenozīmē bez defektiem. Nodošanā mēdz atklāt dobi skanošas flīzes, pakāpienus grīdā, slikti noblīvētus logus, nepietiekamu terases slīpumu, nestrādājošas kontaktligzdas, lēnas notekas vai līgumam neatbilstošus materiālus. Konstatējot to pirms nodošanas parakstīšanas, Jūs varat iesniegt attīstītājam skaidru, fotografētu labojumu sarakstu. Atklājot problēmu vairākus mēnešus vēlāk, būs jāpierāda, ka defekts jau pastāvēja, un prasības izskatīšana būs lēnāka. Tādēļ pārbaude palīdz fiksēt mājokļa faktisko stāvokli brīdī, kad to saņemat.

Ideāli tieši pirms atslēgu nodošanas akta parakstīšanas: attīstītāja piedāvātajā pirmsnodošanas vizītē vai atsevišķi saskaņotā gatava mājokļa apskatē. Tad neatbilstību sarakstu var iesniegt pirms mājokļa saņemšanas. Ja atslēgas jau saņemtas, pārbaude joprojām ir noderīga. Ley de Ordenación de la Edificación jeb LOE, Spānijas būvniecības organizācijas likums, apdares defektiem paredz vienu gadu no būvdarbu pieņemšanas. Tāpēc jānošķir būvdarbu pieņemšanas datums no Jūsu individuālās atslēgu saņemšanas dienas, neuzskatot tos automātiski par vienu notikumu.

Tas atkarīgs no defektu smaguma. Ja tie liedz mājokli parasti izmantot, piemēram, nav pieslēgumu, ir būtiska ūdens iesūkšanās vai drošības problēma, var atteikties to saņemt līdz novēršanai. Apdares defektu gadījumā parasti paraksta nodošanu, rakstiski norādot atrasto un prasot labojumu noteiktā termiņā. Katrs gadījums atšķiras. Pirms atteikuma ieteicams juristam pārbaudīt līgumu, jo attīstītājs var pieprasīt atlikušo samaksu. Tehniskais stāvoklis un atteikuma līgumiskās sekas jāvērtē kopā.

Tas nozīmē saņemt mājokli, aktā vai pielikumā rakstiski fiksējot defektus un prasību tos novērst. Tad attīstītājs vēlāk nevar apgalvot, ka mājoklis nodots nevainojamā stāvoklī. Visefektīvāk ir pievienot pārbaudes ziņojumu ar numurētiem un fotografētiem atradumiem un lūgt parakstītu vai apzīmogotu kopiju. Neparakstiet apliecinājumu, ka saņemat mājokli pilnīgā apmierinātībā, ja tas neatbilst patiesībai. Jūsu glabātajai kopijai jāļauj saprast, kuri konkrētie defekti bija norādīti nodošanas brīdī un kādi pielikumi pievienoti.

Tas ir defektu uzskaitījums, kas attīstītājam jānovērš pirms nodošanas vai pēc tās. Mūsu ziņojumā katram atradumam ir numurs, precīza atrašanās vieta, apraksts un fotogrāfijas. Būvnieks tādējādi zina, kas jādara, bet Jūs vēlāk varat pārbaudīt rezultātu. Sakārtotu profesionālu sarakstu parasti izskata daudz efektīvāk nekā atsevišķas piezīmes vai ziņās atsūtītus attēlus. Tas vienā dokumentā sasaista problēmu ar vietu un vizuālo pierādījumu, lai labojumu pārbaude būtu saprotama abām pusēm.

Apskata grīdas, flīzējumu, sienas, griestus, logus, žalūzijas, durvis, vannasistabas un virtuves blīvējumus, terases un slīpumu, pieejamo fasādi, elektrību, ūdensapgādi, notekas, klimata iekārtas un ventilāciju. Garāžu un noliktavu apskata, ja tās iekļautas. Nodoto salīdzina arī ar līguma apdares un aprīkojuma aprakstu: zīmoliem, materiāliem un iekārtām. Labāku par pasūtīto norāda kā uzlabojumu, neatbilstību kā konstatētu jautājumu. Tādējādi Jūs redzat ne tikai vizuālo stāvokli, bet arī atšķirības no līgumā aprakstītā mājokļa.

Memoria de calidades ir līguma materiālu, apdares un aprīkojuma apraksts. Tajā norāda grīdas, logus, sanitārās ierīces, virtuvi, klimata iekārtas un citus elementus. Tā ir daļa no Jūsu iegādātā, tāpēc attīstītājam apraksts jāievēro. Ja bez Jūsu piekrišanas nodoti zemākas kvalitātes vai atšķirīgi materiāli, iespējams celt pretenziju. Tādēļ jaunbūves pārbaudē nodoto pa punktiem salīdzinām ar šo dokumentu. Salīdzinājums ļauj katru atšķirību sasaistīt ar konkrētu līguma prasību.

Ley de Ordenación de la Edificación jeb LOE, Spānijas būvniecības organizācijas likums, nosaka trīs periodus no būvdarbu pieņemšanas. Viens gads attiecas uz apdares izpildes defektiem, par kuriem atbild būvnieks. Trīs gadi ir dzīvošanai piemērotību ietekmējošiem defektiem, piemēram, mitrumam, izolācijai un komunikācijām. Desmit gadi attiecas uz konstrukciju bojājumiem, kuri apdraud ēkas stabilitāti. Attīstītājs arī atbild pircējam visos gadījumos. Kaitējumam jāparādās attiecīgajā periodā, un pēc tā rašanās prasība noilgst divos gados.

Praktiski vispirms vērsties pie attīstītāja, kurš pārdeva mājokli un atbild Jums par defektiem kopā ar tos izraisījušajiem būvniecības dalībniekiem. Pretenziju iesniedz rakstiski, saglabājot datuma pierādījumu, piemēram, ar burofax, paziņojumu ar satura un piegādes apliecinājumu. Ieteicams pievienot pārbaudes ziņojumu. Ja attīstītājs neatbild vai defektus noliedz, eksperta atzinums ir tiesas prasības tehniskais pamats. Saglabājiet iesniegto sarakstu un atbildes, lai varētu parādīt, par ko un kad esat prasījis rīcību.

Likums nenosaka vienu fiksētu labojumu termiņu, bet tie jāveic saprātīgā laikā. Tādēļ termiņu vēlams ierakstīt nodošanas aktā vai pretenzijā, piemēram, trīsdesmit dienas apdares defektiem. Ja attīstītājs nelabo, rakstiska prasība pārtrauc noilgumu un saglabā paziņojuma pierādījumu. Kad darbi pieteikti kā pabeigti, otrā pārbaudē noskaidro, vai tie veikti pareizi. Norādītais piemērs nav visiem gadījumiem vienāds likuma termiņš: konkrētajam kalendāram jābūt skaidri fiksētam Jūsu dokumentos un sarakstē.

Jā, var pasūtīt atkārtotu pārbaudi. Pēc pirmā ziņojuma pa vienam apskatām katru atradumu, pārbaudām labošanas kvalitāti un dokumentējam neatrisināto vai nepareizi izlaboto. Tas ir noderīgi, jo daļa darbu mēdz palikt pusdarīti vai viena labojuma laikā rodas cits bojājums. Rezultāts ir atjaunināts saraksts, ar kuru turpināt pretenziju vai droši noslēgt jautājumu. Jūsu sākotnējie atradumi tādējādi ir saistīti ar konkrētiem atkārtotās pārbaudes rezultātiem, nevis tikai vispārīgu paziņojumu, ka remonts pabeigts.

Attīstītājam var lūgt būvdarbu vizīti, taču drošības dēļ viņam nav pienākuma atļaut piekļuvi, un parasti pieejamas tikai vadītas apskates. Ja atļauja dota, tehniskajā vizītē iespējams redzēt vēlāk slēptus elementus, piemēram, hidroizolāciju un komunikācijas. Visierastākā un efektīvākā iespēja ir pārbaudīt gatavu mājokli pirms atslēgu nodošanas un vajadzības gadījumā atkārtoti pārbaudīt labojumus. Tādēļ Jūsu piekļuve un pārbaudāmais būvdarbu posms ir iepriekš jāsaskaņo ar attīstītāju, nevis jādodas objektā patstāvīgi.

Pirms mājokļa pabeigšanas iemaksātā nauda attīstītājam jānodrošina ar bankas garantiju vai apdrošināšanu un jāiemaksā īpašā kontā atbilstoši Ley de Ordenación de la Edificación jeb LOE, būvniecības organizācijas likuma pirmajam papildnoteikumam. Ja darbus nepabeidz vai mājokli nenodod laikā, garantija ļauj atgūt samaksāto ar procentiem. Vienmēr pieprasiet katra maksājuma garantijas vai apdrošināšanas apliecinājumu. Jūsu dokumentos jābūt ne tikai maksājuma faktam, bet arī tam paredzētajam nodrošinājumam, lai varētu pārbaudīt konkrētās iemaksas aizsardzību.

Libro del edificio ir pabeigtās ēkas dokumentu kopums, kas attīstītājam jānodod. Tajā ietilpst projekts ar izmaiņām, būvdarbu pieņemšanas akts, iesaistīto dalībnieku saraksts, lietošanas un apkopes norādes, kā arī materiālu un komunikāciju sertifikāti un garantijas. Dokumenti palīdz pareizi uzturēt mājokli un iesniegt pretenziju, jo parāda darbu izpildītājus un izmantotos materiālus. Ēkā ar īpašnieku kopību šo dokumentāciju saņem kopība. Tā ir saikne starp pabeigto būvi, tās dalībniekiem un turpmākās lietošanas prasībām.

Licencia de primera ocupación ir pašvaldības pirmreizējās lietošanas atļauja, kas apliecina pabeigtā mājokļa atbilstību būvatļaujai un iespēju tajā dzīvot. Atkarībā no autonomā apgabala un pašvaldības dokumentu var saukt par lietošanas atļauju vai noformēt ar declaración responsable, atbildības deklarāciju. Tas nepieciešams pastāvīgajiem elektrības un ūdens līgumiem un ierastai notariālai noformēšanai. Pirms nodošanas jautājiet attīstītājam, vai dokuments jau ir saņemts vai kurā izskatīšanas posmā tas atrodas, neaprobežojoties ar mutisku solījumu.

Pirmajos mēnešos zināms būvniecības atlikuma mitrums, kas izžūst ar vēdināšanu, ir parasts. Taču augoši traipi, pastāvīga mitruma smaka, pelējums stūros, ūdens caur logiem vai terasi un mitras sienu apakšdaļas nav normāli. Tas norāda uz ūdens iesūkšanos, nepietiekamas ventilācijas kondensātu vai hidroizolācijas problēmu. Ieteicams drīz izmērīt un dokumentēt stāvokli. Ja iemesls ir būvniecības defekts, tas var ietilpt trīs gadu dzīvošanai piemērotības periodā. Jūsu novērojumi tādēļ jāsaista ar konkrētu vietu un attīstību laikā.

Ne visas. Smalkas plaisas starpsienu savienojumos vai apmetumā materiālu sarukuma dēļ ir biežas un parasti saistītas ar apdari. Plaisas, kas aug, šķērso sienu, veidojas diagonāli pie durvīm un logiem vai ir kopā ar ķerošām durvīm, var norādīt uz konstrukcijas vai pamatu kustībām. Pārbaudē katru plaisu mēra un fotografē, lai novērtētu nozīmīgumu un vajadzības gadījumā ieteiktu novērošanu. Tā Jūsu ziņojumā paliek ne tikai vispārīgs nosaukums, bet konkrēta vieta un dokumentēts stāvoklis.

Vispirms pārbaudiet, vai līgums atļauj aizstāt ar līdzvērtīgu vai augstākas kvalitātes materiālu, kā apdares aprakstos bieži paredzēts. Ja nodotais ir sliktāks vai maiņa nebija atļauta, var prasīt attīstītājam nomaiņu vai naudas kompensāciju. Pārbaudes ziņojums salīdzina memoria de calidades, materiālu un aprīkojuma aprakstu, ar faktiski nodoto un fiksē katru atšķirību. Labāku par nolīgto norādām kā uzlabojumu, nevis pretenzijas defektu. Jūsu prasībai tādējādi ir konkrēts salīdzinājums, ne tikai subjektīvs iespaids.

Varam pārbaudīt pieejamās koplietošanas zonas: ieejas, garāžas, baseinus, dārzus un jumtus, ja atļauj īpašnieku kopība vai attīstītājs. Par šo zonu defektiem pretenziju iesniedz īpašnieku kopība, parasti ar priekšsēdētāja vai pārvaldnieka starpniecību. Ja vairāki kaimiņi pasūta vienlaikus, efektīvāk ir sagatavot vienu kopīgu ziņojumu par koplietošanas daļām un atsevišķu katram mājoklim. Tādējādi Jūsu individuālā pārbaude paliek nošķirta no ēkas kopīgajiem jautājumiem, vienlaikus izmantojot saskaņotu apskates organizāciju un piekļuvi.

Iesniedziet to attīstītājam kopā ar vēstuli vai burofax, paziņojumu ar satura un piegādes apliecinājumu, prasot defektu novēršanu konkrētā termiņā. Saglabājiet nosūtīšanas pierādījumu. Parakstot nodošanu, pievienojiet ziņojumu aktam kā atrunas. Kad attīstītājs paziņo, ka labojumi pabeigti, pārbaudiet katru punktu vai pasūtiet atkārtotu vizīti. Ja viņš atsakās labot vai termiņš paiet bez atbildes, ziņojumu var pārveidot eksperta atzinumā tiesas prasībai. Jūsu glabātie dokumenti ļauj izsekot gan sākotnējai prasībai, gan tās izpildes rezultātam.