Vicios ocultos (vicii ascunse)

Vicio oculto (viciu ascuns) este un defect existent la cumpărare, care nu putea fi observat printr-o verificare normală și este suficient de grav pentru a face locuința improprie utilizării sau pentru ca, dacă l-ați fi cunoscut, să nu fi cumpărat ori să fi plătit mai puțin. Astfel prevede articolul 1484 din Código Civil (CC), codul civil spaniol. Exemple tipice sunt umezeala acoperită cu vopsea, infiltrațiile care apar numai la ploaie sau o conductă de canalizare spartă sub pardoseală.

Defectul trebuie să fie ascuns, adică să nu poată fi observat cu ochiul liber de un cumpărător obișnuit. Trebuie să fie anterior vânzării, chiar dacă se manifestă ulterior, și grav, astfel încât să împiedice ori să afecteze serios utilizarea locuinței sau să îi reducă semnificativ valoarea. Cumpărătorul nu trebuie să îl fi cunoscut. Dacă lipsește o condiție, cererea pentru vicio oculto (viciu ascuns) nu va fi admisă, deși pot exista alte căi.

Código Civil (CC), codul civil spaniol, stabilește prin articolul 1490 un termen foarte scurt: șase luni de la predarea locuinței. De îndată ce identificați defectul, documentați-l și consultați un avocat fără întârziere. După caz, pot exista alte acțiuni cu termene mai lungi, precum neexecutarea contractului dacă bunul predat diferă de cel convenit sau garanțiile din Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), legea spaniolă a construcțiilor, pentru locuințele noi. Avocatul dumneavoastră trebuie să evalueze aceste opțiuni.

Código Civil (CC), codul civil spaniol, permite două opțiuni pentru vicio oculto (viciu ascuns). Puteți desființa contractul, returnând locuința și recuperând prețul și cheltuielile, prin acción redhibitoria. Sau puteți păstra locuința și cere reducerea proporțională a prețului, prin acción estimatoria ori quanti minoris. Dacă vânzătorul cunoștea defectul și nu l-a comunicat, iar dumneavoastră optați pentru desființarea vânzării, articolul 1486 prevede și despăgubiri. Raportul de expertiză evaluează costul reparației, folosit pentru calcularea reducerii.

Da. Vânzătorul răspunde pentru vicios ocultos (vicii ascunse) chiar dacă nu le cunoștea, conform articolului 1485 din Código Civil (CC), codul civil spaniol. Dacă nu le cunoștea, contractul poate exclude răspunderea; dacă le cunoștea și le-a ascuns, datorează și despăgubiri atunci când cumpărătorul optează pentru desființarea vânzării. De aceea este important să verificați contractul și să adunați dovezi privind cunoașterea problemei de către vânzător, precum reparații anterioare sau reclamații către asociație.

Printr-un raport de expertiză care demonstrează trei aspecte: existența și natura defectului, cu măsurători și fotografii; originea sa anterioară cumpărării, prin indicii tehnice evaluate împreună, precum o conductă degradată de ani sau pete vechi sub vopsea recentă, fără a le trata separat drept dovezi concludente; și faptul că nu era vizibil pentru un cumpărător obișnuit la achiziție. Sunt utile și anunțurile, fotografiile de la vizionare, mesajele cu vânzătorul și facturile renovărilor anterioare pentru dovedirea unui vicio oculto (viciu ascuns).

Nu prin acțiunea pentru vicio oculto (viciu ascuns). Vânzătorul nu răspunde pentru defectele vizibile sau cunoscute cumpărătorului, deoarece se consideră că acesta le-a acceptat, eventual plătind mai puțin. De aceea contează inspecția înaintea cumpărării: problemele identificate se negociază înainte, iar imposibilitatea detectării printr-o verificare profesională susține caracterul ascuns. Pot face însă obiectul unei cereri defectele pe care vânzătorul le-a ascuns în mod activ.

Poate fi, fiind unul dintre cazurile cele mai frecvente. Dacă vânzătorul a vopsit peste umezeală activă înainte de vânzare, defectul nu era vizibil la vizionări și apare la scurt timp, era ascuns și anterior vânzării. Dacă este și grav, constituie un vicio oculto (viciu ascuns potrivit dreptului spaniol), iar vopseaua poate indica faptul că vânzătorul îl cunoștea. Raportul măsoară umiditatea, îi identifică originea și, când este posibil, oferă indicii evaluate împreună că vopseaua este ulterioară daunei pe care o acoperă.

Pentru locuințele noi se folosesc de obicei garanțiile din Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), legea spaniolă privind construcțiile: un an pentru finisaje, trei ani pentru condițiile de locuire și zece ani pentru daune structurale, de la recepția lucrării, cu doi ani pentru acțiune de la apariția daunei. Aceste termene sunt mai ample decât cele șase luni pentru vicios ocultos (vicii ascunse). Avocatul va alege acțiunea cea mai favorabilă cazului dumneavoastră.

În scris, printr-un mijloc care dovedește data și conținutul, de exemplu burofax (notificare spaniolă cu dovadă) cu certificarea textului. Descrieți defectul, data apariției și solicitarea: repararea, reducerea prețului sau desființarea vânzării. Dacă aveți raportul de expertiză, anexați-l sau menționați că îl puneți la dispoziție. Un avocat poate redacta notificarea astfel încât să nu afecteze cererea dumneavoastră ulterioară privind vicio oculto (viciu ascuns).

Da, dacă este urgent pentru siguranță sau pentru a evita agravarea daunei, însă documentați complet defectul înainte: raport de expertiză, fotografii, înregistrări video și, dacă este posibil, anunțați vânzătorul ca să îl poată vedea. Dacă reparați fără dovezi, ulterior va fi foarte dificil să demonstrați situația inițială. Păstrați facturile reparației, deoarece dovedesc costul. Ideal este ca expertul să inspecteze înaintea oricărei intervenții.

Da. Răspunderea pentru vicios ocultos (vicii ascunse) din Código Civil (CC), codul civil spaniol, se aplică oricărei vânzări, inclusiv între persoane fizice. Contractul poate limita această răspundere dacă vânzătorul nu cunoștea defectele. Dacă le cunoștea și le-a ascuns, limitarea nu îl protejează. Dacă achiziționați de la o societate în calitate de consumator, beneficiați și de protecția legislației consumatorilor împotriva clauzelor abuzive.

Depinde de acțiune. La reducerea prețului solicitați diminuarea valorii cauzată de vicio oculto (viciu ascuns), calculată de obicei pornind de la costul reparației. La desființarea vânzării, solicitați restituirea prețului și a cheltuielilor de cumpărare și, dacă vânzătorul cunoștea defectul și l-a trecut sub tăcere, prejudiciile dovedite, precum cheltuielile de cazare provocate de acesta. Raportul de expertiză evaluează remedierea pe categorii de lucrări, cu prețuri reale.

Da, dacă infestarea exista înaintea vânzării, se afla în zone nevizibile, precum interiorul grinzilor, tocurilor sau pardoselilor din lemn, și produce o daună importantă. Termitele pot afecta grav elementele structurale din lemn. Raportul de expertiză documentează daunele, întinderea și vechimea aproximativă. Este recomandabil să fie completat cu raportul unei firme de combatere a dăunătorilor, care identifică specia și activitatea, pentru evaluarea cazului de vicios ocultos (vicii ascunse).

Este un caz tipic de vicio oculto (viciu ascuns), deoarece la o vizionare pe vreme uscată nu se vede nimic. Dacă după cumpărare apar infiltrații la ploaie și există indicii că problema era anterioară, precum pete vechi revopsite sau reparații ale acoperișului, puteți formula o cerere. Documentați fiecare episod cu fotografii și date și solicitați inspecția cât mai repede, dacă se poate imediat după ploaie, pentru măsurarea umidității active.

Depinde de caz. Dacă defectul afectează un element comun, precum fațada, acoperișul sau coloanele de scurgere, reparația revine asociației de proprietari. Însă dacă vânzătorul cunoștea o problemă gravă a clădirii, de exemplu o contribuție extraordinară aprobată sau un defect deja semnalat în adunare, și a ascuns-o, puteți avea o pretenție împotriva sa. Procesele-verbale ale asociației sunt proba esențială, împreună cu raportul tehnic al daunei.

Răspunderea pentru vicios ocultos (vicii ascunse) îi revine vânzătorului. Agenția intermediară ar răspunde numai dacă și-a încălcat propriile obligații, de exemplu cunoscând defectul și oferind informații false ori ascunzându-l. În practică, cererea se îndreaptă împotriva vânzătorului. Dacă există indicii că agenția imobiliară a participat la ascunderea defectului, avocatul dumneavoastră va analiza dacă este cazul să o includă și pe aceasta în acțiune.

În general nu, deoarece asigurările locuinței acoperă daune bruște și neprevăzute, precum spargerea unei conducte sau un incendiu, și exclud de obicei defectele de construcție, uzura și daunele anterioare contractării. Totuși, pot acoperi dauna concretă provocată, de exemplu apa dintr-o conductă spartă care afectează locuința dumneavoastră sau a vecinului, în funcție de poliță. Verificați condițiile și anunțați evenimentul dacă există daune produse de vicio oculto (viciu ascuns).

Da. Moștenitorii care vând locuința răspund ca vânzători, chiar dacă nu au locuit acolo și nu cunoșteau defectele. Contractul poate însă exclude răspunderea pentru vicios ocultos (vicii ascunse) necunoscute, o prevedere frecventă la vânzarea bunurilor moștenite. Dacă știau defectele, precum umezeala reparată superficial, limitarea nu îi protejează. Verificați actul autentic și arras (antecontract cu arvună) pentru a vedea exact ce s-a convenit.

Include descrierea fiecărui defect cu fotografii și măsurători, analiza originii și vechimii pentru a dovedi existența anterioară vânzării, explicarea motivelor pentru care nu era vizibil cumpărătorului, evaluarea economică a reparației pe categorii de lucrări și concluziile. Raportul pentru vicios ocultos (vicii ascunse) este semnat de un expert judiciar și pregătit pentru negocierea cu vânzătorul sau depunerea în instanță, cu posibilitatea susținerii sale în proces.