Uuselamu ja võtmete üleandmine

Uus ei tähenda puudusteta. Üleandmisel leitakse sageli õõnsaid põrandaplaate, plaatide kõrguserinevusi, halvasti tihendatud aknaid, ebapiisava kaldega terrasse, mittetöötavaid pistikupesi, aeglast äravoolu või lepingust erinevaid materjale. Kui need puudused avastatakse enne üleandmise allkirjastamist, saab arendajalt nõuda parandamist selge ja fotodega loendi alusel. Mitu kuud hiljem avastatud puuduse puhul tuleb näidata, et see oli olemas juba üleandmisel, ning nõude lahendamine võtab kauem aega. Varane dokumenteerimine aitab puuduste algset seisukorda tõendada.

Parim aeg on vahetult enne võtmete üleandmise akti allkirjastamist. Sobib arendaja pakutav üleandmiseelne külastus või eraldi kohtumine, mille saab valmis eluaseme kontrollimiseks kokku leppida. Nii jõuab puuduste loend arendajani enne eluaseme vastuvõtmist. Kui võtmed on juba saadud, on ülevaatus endiselt kasulik. Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Hispaania ehitustegevuse korraldamise seadus, näeb viimistlusvigade jaoks ette üheaastase vastutusaja alates ehitustööde vastuvõtmisest. Seda algushetke tuleb eristada ostjale võtmete üleandmisest.

See sõltub puuduste tõsidusest. Kui need takistavad eluaseme tavapärast kasutamist, näiteks puudub vee- või elektrivarustus, esineb ulatuslikke läbijookse või ohutusprobleeme, võib vastuvõtmisest kuni parandamiseni keelduda. Viimistlusvigade korral on tavalisem allkirjastada üleandmine, märkides puudused kirjalikult ja nõudes nende kõrvaldamist kindla aja jooksul. Iga juhtum on erinev. Enne keeldumist peaks jurist lepingu läbi vaatama, sest arendaja võib nõuda tasumata ostuhinna osa maksmist. Otsustamisel tuleb arvestada nii lepingut kui ka dokumenteeritud puuduste mõju.

See tähendab eluaseme vastuvõtmist nii, et aktis või selle lisas kirjeldatakse kirjalikult olemasolevaid puudusi ja nõutakse nende parandamist. Nii ei saa arendaja hiljem väita, et eluase anti üle täiesti korras. Kõige tõhusam on lisada ülevaatusaruanne nummerdatud puuduste ja fotodega ning küsida allkirjastatud või templiga eksemplar. Ärge allkirjastage kinnitust, et olete eluasemega täielikult rahul, kui see ei vasta tõele. Kirjalik reservatsioon peab kajastama tegelikke üleandmisel täheldatud probleeme.

See on puuduste nimekiri, mille arendaja peab enne üleandmist või selle järel kõrvaldama. Meie aruandes on igal puudusel number, täpne asukoht, kirjeldus ja fotod. Nii teab ehitaja, mida tuleb parandada, ning Teil on hiljem võimalik kontrollida, kas töö on tehtud. Korrastatud professionaalne loend aitab nõuet paremini käsitleda kui eraldi märkmed või sõnumitega saadetud fotod. Sama nummerdus võimaldab esialgset seisukorda ja tehtud parandusi üheselt võrrelda, ilma et mõni tähelepanek jääks ebaselgeks.

Kontrollitakse põrandaid, plaaditud pindu, seinu, lagesid, aknaid, ruloosid, uksi, vannitoa ja köögi tihendusi, terrasse ja nende kaldeid ning ligipääsetavat fassaadi. Samuti vaadatakse elektri-, vee-, kanalisatsiooni-, kliima- ja ventilatsioonisüsteeme ning tellimusse kuuluvat garaaži ja panipaika. Üleantud lahendusi võrreldakse lepingu kvaliteedikirjeldusega: kontrollitakse kaubamärke, materjale ja seadmeid. Kokkulepitust paremad lahendused märgitakse parendusena, lepingule mittevastavad lahendused puudusena. Võrdlus puudutab seega nii nähtavat töö kvaliteeti kui ka seda, kas üleantud materjalid vastavad ostulepingule.

Memoria de calidades on lepinguline kvaliteedikirjeldus, mis määrab eluaseme materjalid, viimistluse ja varustuse: näiteks põrandad, aknad ja uksed, sanitaarseadmed, köögi ning kliimaseadmed. See on osa ostetud eluaseme kokkulepitud omadustest ning arendaja peab seda järgima. Kui kasutatakse Teie nõusolekuta kehvemaid või teistsuguseid materjale, võib esitada nõude. Seetõttu võrdleme uuselamu ülevaatusel kirjeldust ja tegelikult üleantut punktide kaupa. Nii saab iga lahknevuse siduda konkreetse lepingulise lubadusega ning selle dokumenteerida.

Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Hispaania ehitustegevuse korraldamise seadus, kehtestab kolm tähtaega alates ehitustööde vastuvõtmisest. Üks aasta puudutab viimistlusvigu, mille eest vastutab ehitaja. Kolm aastat puudutab elamiskõlblikkust mõjutavaid puudusi, näiteks niiskust, isolatsiooni või tehnosüsteeme. Kümme aastat puudutab kandekonstruktsioonide kahjustusi, mis ohustavad hoone stabiilsust. Arendaja vastutab ostja ees kõigil juhtudel. Puudus peab ilmnema asjakohase vastutusaja jooksul ning pärast kahju ilmnemist aegub hagi kahe aasta möödudes. Tähtaegade algus ja nõude esitamine vajavad eraldi tähelepanu.

Kõige praktilisem on pöörduda arendaja poole, kes müüs Teile eluaseme ja vastutab Teie ees puuduste eest koos teiste nende põhjustanud ehitusosalistega. Nõue tuleb esitada kirjalikult viisil, mis tõendab saatmise kuupäeva, näiteks burofax-teenusega, ning lisada puuduste aruanne. Kui arendaja ei vasta või eitab puudusi, on eksperdiarvamus kohtuliku nõude tehniline alus. Hoidke alles nii puuduste dokumentatsioon kui ka kirjaliku pöördumise tõend, et oleks selge, millest ja millal arendajat teavitati.

Seadus ei määra viimistlusparandustele ühte kindlat tähtaega, kuid tööd tuleb teha mõistliku aja jooksul. Seepärast on soovitatav märkida tähtaeg kirjalikult üleandmisakti või nõudesse, näiteks viimistlusvigade puhul kolmkümmend päeva. Kui arendaja ei paranda, aitab kirjalik nõue aegumise katkestada ning jätab pöördumisest tõendi. Kui parandused kuulutatakse lõpetatuks, saab teise ülevaatusega kontrollida nende nõuetekohasust. Tähtis on eristada parandamise lubadust ja tegelikku tulemust: üksnes tööde lõpetamise teade ei näita, kas kõik puudused kõrvaldati.

Jah, saab tellida kordusülevaatuse. Vaatame esimese aruande puudused ükshaaval läbi, kontrollime paranduste kvaliteeti ja dokumenteerime tähelepanekud, mis on endiselt lahendamata või valesti parandatud. Sellest on palju kasu, sest osa töid võib jääda pooleli või ühe puuduse parandamisel tekkida teine. Tulemuseks on ajakohastatud loend, mille alusel saab nõuet jätkata või kinnitada, et probleemid on lahendatud. Esialgse aruande nummerdus võimaldab näha iga konkreetse puuduse hetkeseisu ja võrrelda seda varasemate fotodega.

Arendajalt võib küsida ehitusaegset külastust, kuid ohutuskaalutlustel ei pea ta juurdepääsu lubama ja piirdub sageli juhendatud külastustega. Kui luba antakse, võimaldab tehniline ülevaatus näha elemente, mis hiljem kaetakse, näiteks hüdroisolatsiooni või tehnosüsteeme. Kõige tavalisem ja tõhusam lahendus on siiski valmis eluaseme kontroll enne võtmete üleandmist ning vajaduse korral parandustööde kordusülevaatus. Ehitusaegne külastus sõltub seega arendaja loast ja ligipääsetavusest, valmis eluaseme ülevaatus keskendub aga sellele, mis ostjale tegelikult üle antakse.

Enne eluaseme valmimist tehtud ettemaksed peab arendaja tagama pangagarantii või kindlustusega ning kandma erikontole. Seda nõuab Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Hispaania ehitustegevuse korraldamise seaduse esimene lisasäte. Kui ehitus ei valmi või eluaset ei anta tähtajaks üle, võimaldab tagatis tasutud summa koos intressiga tagasi saada. Küsige iga makse kohta alati pangagarantii või kindlustuse tõendit. Oluline on säilitada konkreetse makse tagatise dokument, et ettemakse kaitse oleks dokumentaalselt kontrollitav.

Libro del edificio on valminud hoone dokumentatsioon, mille arendaja peab üle andma. See sisaldab projekti koos muudatustega, ehitustööde vastuvõtuakti, osalenud ettevõtjate ja spetsialistide loendit, kasutus- ja hooldusjuhiseid ning materjalide ja tehnosüsteemide sertifikaate ja garantiisid. Dokumentatsioon aitab eluaset õigesti hooldada ning nõudeid esitada, sest sealt selgub, kes tegi konkreetse töö ja milliseid materjale kasutati. Omanike ühendusega hoonetes antakse see üle ühendusele. Nii on hoone kohta vajalik tehniline teave koondatud ühisesse dokumentide kogumisse.

Licencia de primera ocupación on kohaliku omavalitsuse esmakasutusluba, mis tõendab, et valminud eluase vastab ehitusloale ja seda võib kasutada elamiseks. Autonoomsest piirkonnast ja omavalitsusest sõltuvalt võib dokument kanda kasutusloa nimetust või põhineda declaración responsable ehk vastutaval deklaratsioonil. Seda on vaja lõplike elektri- ja veeühenduste sõlmimiseks ning tavapäraseks notariaalseks tehinguks. Enne üleandmist küsige arendajalt, kas dokument on juba olemas või millises menetlusetapis see on. Nimetus ja menetlus võivad seega asukohati erineda.

Esimestel kuudel on teatav ehitusniiskus normaalne ja kuivab tuulutamisega välja. Normaalsed ei ole aga suurenevad plekid, püsiv kopituslõhn, hallitus nurkades, akendest või terrassidelt sisenev vesi ega seinte alumise osa niiskus. Need võivad osutada läbijooksule, puudulikust ventilatsioonist põhjustatud kondensatsioonile või hüdroisolatsiooni probleemile. Niiskust tuleks varakult mõõta ja dokumenteerida. Kui põhjus on ehitusviga, võib sellele kohalduda kolmeaastane elamiskõlblikkuse vastutusaeg. Ehitusest alles jäänud niiskust tuleb seetõttu eristada konkreetsest veesissetungi või niiskuse kogunemise põhjusest.

Mitte kõik praod ei ole tõsised. Peened praod vaheseinte liitekohtades või krohvis materjalide kahanemise tõttu on tavalised ja puudutavad enamasti viimistlust. Suurenevad, seina läbivad või uste ja akende lähedal diagonaalselt kulgevad praod võivad aga viidata kandekonstruktsioonide või vundamendi liikumisele. Tähelepanu vajab ka pragudega kaasnev uste kinnikiilumine. Ülevaatusel mõõdame ja pildistame iga prao, et hinnata selle tõsidust ning vajaduse korral soovitada jälgimist. Järeldus sõltub seega konkreetsetest tunnustest, mitte üksnes prao olemasolust.

Kontrollige esmalt, kas leping lubab asendada materjale samaväärsete või paremate vastu: kvaliteedikirjeldustes on see tavaline tingimus. Kui üleantud materjal on kehvem või muudatus polnud lubatud, saab arendajalt nõuda asendamist või rahalist hüvitist. Ülevaatusaruanne aitab võrrelda kvaliteedikirjeldust tegelikult üleantuga ja dokumenteerib iga erinevuse. Kui materjal on kokkulepitust parem, märgime selle parendusena ja selle kohta nõuet ei esitata. Võrdlus peab seega arvestama nii lepingus lubatud asendusi kui ka tegeliku materjali kvaliteeti.

Saame kontrollida ligipääsetavaid ühiskasutatavaid osi, näiteks sissepääse, garaaže, basseine, aedu ja katuseid, kui omanike ühendus või arendaja seda lubab. Ühisosade puuduste kohta esitab nõude omanike ühendus, tavaliselt esimehe või halduri kaudu. Kui mitu naabrit tellivad ülevaatuse korraga, on tõhusam koostada ühiskasutatavate osade kohta ühine aruanne ning iga eluaseme kohta eraldi aruanne. Nii on ühised ja individuaalsed tähelepanekud selgelt dokumenteeritud ning iga puuduse käsitlemine saab toimuda selleks sobiva aruande alusel.

Saatke aruanne arendajale koos kirja või burofax-teatega, milles palute puudused kindla tähtaja jooksul kõrvaldada, ning säilitage saatmise tõend. Kui allkirjastate üleandmise, lisage aruanne aktile reservatsioonidena. Kui arendaja teatab paranduste lõpetamisest, kontrollige iga puudust või tellige kordusülevaatus. Kui arendaja keeldub parandamast või tähtaeg möödub vastuseta, saab aruande täiendada eksperdiarvamuseks, et esitada kohtulik nõue. Dokumentatsiooni järjestus aitab siduda algsed puudused, esitatud nõude ja hilisema parandamise tulemuse üheks kontrollitavaks tervikuks.