Новостройки и передача ключей

Новый дом не означает, что в нём нет дефектов. При передаче жилья часто обнаруживаются пустоты под плиткой, перепады уровня пола, плохо загерметизированные окна, недостаточный уклон террас, неработающие розетки, медленный слив воды или отделка, отличающаяся от согласованной. Если выявить это до подписания акта передачи, Вы сможете предъявить застройщику чёткий перечень замечаний с фотографиями и потребовать их устранения. Если обнаружить недостатки через несколько месяцев, придётся доказывать, что они существовали раньше, а рассмотрение претензии может затянуться.

Лучше всего провести осмотр непосредственно перед подписанием акта передачи ключей. Это можно сделать во время предварительного осмотра, который предлагают многие застройщики, либо договориться о визите после завершения работ. Тогда перечень замечаний можно передать застройщику до получения жилья. Если ключи уже переданы, осмотр всё равно полезен: гарантия на отделочные дефекты по Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), испанскому закону о строительстве, действует в течение одного года с момента приёмки строительных работ. Важно своевременно зафиксировать выявленные недостатки.

Это зависит от серьёзности недостатков. Если они не позволяют нормально пользоваться жильём, например отсутствуют коммунальные услуги, имеются значительные протечки или проблемы с безопасностью, Вы можете отказаться от приёмки до их устранения. Если речь идёт о дефектах отделки, обычно жильё принимают, письменно перечисляя замечания и требуя исправить их в установленный срок. Каждая ситуация индивидуальна. Перед отказом стоит попросить адвоката проверить договор, поскольку застройщик может потребовать уплатить оставшуюся сумму. Не подписывайте документы, не понимая их последствий.

Это значит принять жильё, одновременно письменно перечислив в акте или приложении обнаруженные дефекты и указав, что Вы требуете их устранения. Такая запись не позволяет застройщику позднее утверждать, что объект был передан в идеальном состоянии. Лучше приложить отчёт инспекции с пронумерованными замечаниями и фотографиями, а также получить копию документа с подписью или печатью. Не подписывайте документ, в котором сказано, что Вы принимаете жильё в полном удовлетворении, если это не соответствует действительности.

Это список дефектов, которые застройщик должен устранить до или после передачи жилья. В нашем отчёте каждому замечанию присваивается номер, указываются его точное местоположение, описание и фотографии. Благодаря этому подрядчик понимает, какую именно работу нужно выполнить, а Вы позднее сможете проверить результат. Структурированный профессиональный перечень обычно помогает эффективнее добиться исправления недостатков, чем разрозненные записи или фотографии, отправленные в сообщениях без пояснений и привязки к конкретному помещению.

Проверяются полы, облицовка, стены, потолки, окна и жалюзи, двери, герметизация ванной комнаты и кухни, террасы и их уклон, доступные участки фасада, электрика, водопровод, сливы, климатические системы, вентиляция, а также гараж и кладовая, если они входят в объект. Кроме того, фактическая комплектация сравнивается с описанием отделочных материалов, приложенным к договору. Проверяются марки, материалы и оборудование. То, что превосходит согласованные характеристики, отмечается как улучшение, а расхождения фиксируются как замечания.

Это договорный документ, в котором описываются материалы, отделка и оборудование жилья: тип напольного покрытия, окна и двери, сантехника, кухня, климатическая система и другие элементы. Документ является частью согласованных условий покупки, поэтому застройщик обязан его соблюдать. Если без Вашего согласия установлены материалы более низкого качества или иные изделия, Вы можете предъявить требование. Поэтому при инспекции новостройки фактически установленное оборудование и материалы сравниваются с описанием по каждому пункту.

Ley de Ordenación de la Edificación устанавливает три срока, отсчитываемых с момента приёмки строительных работ. Один год предусмотрен для дефектов отделки и завершения работ, за которые отвечает подрядчик. Три года распространяются на недостатки, влияющие на пригодность жилья для проживания, например сырость, теплоизоляцию или инженерные системы. Десять лет относятся к повреждениям конструкции, которые ставят под угрозу устойчивость здания. Застройщик также отвечает перед покупателем во всех случаях. Требование нужно предъявить в соответствующий срок, а после возникновения ущерба срок исковой давности составляет два года.

На практике проще всего обратиться к застройщику, который продал Вам жильё и отвечает перед покупателем за все дефекты наряду с другими участниками строительства, по чьей вине они возникли. Направьте претензию письменно способом, подтверждающим дату отправки и содержание, например посредством burofax, испанского заказного отправления с подтверждением вручения. Желательно приложить отчёт с перечнем замечаний. Если застройщик не отвечает или отрицает наличие недостатков, экспертное заключение может стать основой для обращения в суд.

Закон не устанавливает фиксированный срок для исправления недоделок, однако работы должны быть выполнены в разумное время. Поэтому лучше письменно указать срок в акте передачи или претензии, например тридцать дней для дефектов отделки. Если застройщик не приступает к ремонту, письменная претензия прерывает течение срока исковой давности и подтверждает, когда Вы заявили о проблеме. После уведомления застройщика о завершении работ можно провести повторную инспекцию и проверить, действительно ли каждое замечание устранено надлежащим образом.

Да, можно заказать повторную инспекцию. Мы проверим каждое замечание из первоначального отчёта, оценим качество ремонта и зафиксируем недостатки, которые остались или были исправлены ненадлежащим образом. Такая проверка полезна, поскольку некоторые работы выполняются не полностью, а устранение одного дефекта иногда приводит к появлению другого. По итогам Вы получите обновлённый перечень замечаний. Его можно снова направить застройщику либо использовать, чтобы завершить вопрос, убедившись, что необходимые исправления выполнены.

Вы можете попросить застройщика разрешить посещение стройки, однако он не обязан предоставлять доступ по соображениям безопасности и обычно допускает только организованные визиты. Если доступ разрешён, технический осмотр на этапе строительства помогает увидеть элементы, которые позднее будут скрыты, например гидроизоляцию или инженерные коммуникации. Наиболее распространённый и практичный вариант это осмотр готового жилья перед передачей ключей. При необходимости после устранения перечисленных недоделок можно заказать повторную проверку.

Суммы, внесённые до завершения строительства, должны быть обеспечены застройщиком банковской гарантией или страхованием и перечисляться на специальный счёт согласно дополнительному положению 1 Ley de Ordenación de la Edificación, испанского закона о строительстве. Если строительство не завершено или жильё не передано в срок, это обеспечение позволяет вернуть уплаченные деньги с процентами. Запрашивайте сертификат гарантии или страхового покрытия по каждому платежу и храните подтверждения переводов. Это поможет подтвердить внесённые суммы и воспользоваться предусмотренной законом защитой при нарушении сроков.

Это комплект документации о завершённом строительстве, который застройщик должен передать. В него входят проект с внесёнными изменениями, акт приёмки, перечень участников строительства, инструкции по использованию и обслуживанию, а также сертификаты и гарантии на материалы и инженерные системы. Документы помогают надлежащим образом содержать жильё и предъявлять требования, поскольку позволяют установить, кто выполнял работы и какие материалы применялись. В здании с сообществом собственников документацию получает сообщество. Сохраните её и передайте копии специалистам, которые будут обслуживать объект.

Это документ муниципалитета, подтверждающий, что завершённое жильё соответствует разрешению на строительство и пригодно для проживания. В зависимости от автономного сообщества и муниципалитета документ может называться лицензией на заселение либо оформляться посредством ответственной декларации. Он необходим для подключения постоянных услуг электроснабжения и водоснабжения и для обычного оформления нотариального акта. До передачи жилья уточните у застройщика, получен ли документ или на каком этапе находится его оформление. Сохраните подтверждение вместе с остальными документами на жильё.

В первые месяцы некоторая остаточная строительная влага нормальна и высыхает при проветривании. Ненормальны растущие пятна, стойкий запах сырости, плесень в углах, вода через окна или террасы и влажность у основания стен. Они указывают на протечки, конденсат из-за недостаточной вентиляции или проблемы гидроизоляции. Влагу следует своевременно измерить и задокументировать: если её причиной является строительный дефект, она может подпадать под трёхлетний гарантийный период для недостатков, влияющих на пригодность жилья для проживания.

Не все трещины опасны. Тонкие трещины в местах соединения перегородок или в штукатурке могут возникать при усадке материалов и часто относятся к дефектам отделки. Трещины, которые увеличиваются, проходят через стену, идут по диагонали рядом с дверями и окнами или сопровождаются заеданием дверей, могут свидетельствовать о движении конструкции или фундамента. Во время инспекции мы измеряем и фотографируем каждую трещину, чтобы оценить её серьёзность. Если необходимо, рекомендуем наблюдать за её развитием и провести дополнительные проверки.

Сначала проверьте, разрешает ли договор замену на материалы равного или более высокого качества. Такие условия часто включаются в описание отделки. Если фактически установленный материал хуже или договор не допускает замену, Вы можете потребовать от застройщика установить согласованный материал либо выплатить компенсацию. Отчёт инспекции поможет сопоставить описание отделки с фактическим результатом и документировать каждое расхождение. Если установленный материал лучше согласованного, мы укажем это как улучшение, а не как недостаток.

Мы можем осмотреть доступные общие зоны, например подъезды, гаражи, бассейны, сады и кровли, если сообщество собственников или застройщик предоставят разрешение на доступ. Претензию по дефектам общих зон обычно предъявляет сообщество собственников через председателя или управляющего. Если несколько жильцов закажут проверку одновременно, рационально подготовить общий отчёт по общим зонам и отдельный отчёт по каждой квартире. Это позволит зафиксировать как проблемы, затрагивающие всех собственников, так и индивидуальные недостатки конкретного жилья.

Передайте его застройщику вместе с письмом или burofax, испанским заказным отправлением с подтверждением вручения, и потребуйте устранить замечания в конкретный срок. Сохраните доказательство отправки. Если Вы подписываете акт передачи, приложите отчёт к нему как перечень оговорок. Когда застройщик сообщит о завершении исправлений, проверьте каждое замечание самостоятельно или закажите повторную инспекцию. Если застройщик отказывается устранять недостатки либо не отвечает в установленный срок, отчёт можно оформить как экспертное заключение и использовать для судебного требования.