Nauja statyba ir raktų perdavimas

Naujas būstas nebūtinai yra be defektų. Per perdavimą dažnai randama tuščiavidurį garsą skleidžiančių plytelių, grindų briaunų skirtumų, prastai užsandarintų langų, nepakankamo terasos nuolydžio, neveikiančių lizdų, lėtų nuotekų ar kitokių medžiagų nei sutarta. Nustačius prieš pasirašant perdavimą, vystytojui galima pateikti aiškų, nuotraukomis pagrįstą remonto sąrašą. Aptikus po kelių mėnesių, teks įrodinėti ankstesnį defekto buvimą, todėl reikalavimo nagrinėjimas užtruks. Ankstyvas užfiksavimas padeda tiksliai parodyti perduoto būsto būklę.

Geriausia apžiūrėti prieš pat pasirašant raktų perdavimo aktą, per vystytojo siūlomą išankstinį vizitą arba atskirai paprašytą baigto būsto patikrą. Tuomet problemų sąrašas vystytojui pateikiamas dar prieš priimant būstą. Jei raktus jau gavote, apžiūra vis tiek naudinga. Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Ispanijos statybos atsakomybės įstatymo, apdailos garantija trunka vienus metus nuo statybos priėmimo. Šį priėmimą svarbu atskirti nuo individualaus raktų gavimo datos.

Tai priklauso nuo jų rimtumo. Kai defektai neleidžia įprastai naudoti būsto, pavyzdžiui, nėra paslaugų, yra dideli pratekėjimai ar saugos problemų, galima atsisakyti priimti, kol jie pašalinti. Apdailos trūkumų atveju įprasta pasirašyti perdavimą raštu nurodant problemas ir reikalaujant jas sutaisyti per nustatytą laiką. Kiekvienas atvejis individualus: prieš atsisakant advokatas turėtų peržiūrėti sutartį, nes vystytojas gali reikalauti likusio mokėjimo. Techninis sąrašas padeda pagrįsti konkrečius trūkumus.

Tai būsto priėmimas perdavimo akte arba susietame priede raštu užfiksuojant defektus ir reikalavimą juos pašalinti. Taip vystytojas negalės vėliau teigti, kad būstas perduotas visiškai nepriekaištingas. Veiksmingiausia pridėti apžiūros ataskaitą su sunumeruotomis problemomis ir nuotraukomis bei paprašyti pasirašytos arba antspauduotos kopijos. Nepasirašykite, kad būstą priimate visiškai patenkinti jo būkle, jei taip nėra. Išlygos turi aiškiai susieti konkrečias problemas su perduodamu būstu ir išsaugotu dokumentu.

Tai defektų, kuriuos vystytojas turi pašalinti prieš perdavimą arba po jo, sąrašas. Mūsų ataskaitoje kiekviena problema turi numerį, tikslią vietą, aprašymą ir nuotraukas. Taip statytojas supranta, ką reikia atlikti, o Jūs galite vėliau patikrinti rezultatą. Tvarkingas profesionalus sąrašas nagrinėjamas gerokai veiksmingiau nei pavieniai užrašai ar žinutėmis atsiųstos nuotraukos. Numeracija taip pat leidžia atskirti jau pašalintus trūkumus nuo tų, kuriems dar reikia darbo ar papildomos patikros.

Tikrinamos grindys, plytelės, sienos ir lubos, langai, durys bei žaliuzės, vonios ir virtuvės sandarinimas, terasos ir jų nuolydis, prieinamas fasadas, elektra, vandentiekis, nuotekos, klimato kontrolė bei vėdinimas. Garažas ir sandėliukas įtraukiami, jei numatyti apimtyje. Perduoti gaminiai lyginami su sutarties kokybės aprašu: markėmis, medžiagomis ir įranga. Geresnis nei sutartas sprendimas nurodomas kaip pagerinimas, o neatitikimas užfiksuojamas kaip problema, kad būtų aiškus palyginimo pagrindas.

Memoria de calidades yra sutarties kokybės aprašas, kuriame išvardytos būsimo būsto medžiagos, apdaila ir įranga: grindys, langai, sanitariniai prietaisai, virtuvė, klimato sistemos ir kita. Tai dalis Jūsų įsigyto būsto, todėl vystytojas privalo laikytis aprašo. Jei be Jūsų sutikimo perduoda prastesnes arba kitokias medžiagas, galima reikšti reikalavimą. Dėl to naujo būsto apžiūroje kiekvieną perduotą elementą lyginame su šiuo dokumentu, užuot rėmęsi vien bendra išvaizda ar žodiniu paaiškinimu.

Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Ispanijos statybos atsakomybės įstatymas, nustato tris laikotarpius nuo statybos priėmimo. Vieni metai skirti apdailos ir užbaigimo defektams, už kuriuos atsako statytojas. Treji metai taikomi tinkamumą gyventi veikiančioms problemoms, pavyzdžiui, drėgmei, izoliacijai ar sistemoms. Dešimt metų skirti konstrukcijų žalai, keliančiai grėsmę pastato stabilumui. Vystytojas taip pat atsako pirkėjui. Reikia vertinti atitinkamą laikotarpį, o atsiradus žalai ieškinio senatis yra dveji metai.

Praktiškiausia kreiptis į vystytoją, kuris pardavė Jums būstą ir atsako Jums už defektus kartu su juos sukėlusiais statybos dalyviais. Reikalavimą pateikite raštu taip, kad būtų užfiksuota data, pavyzdžiui, burofax patvirtinamo siuntimo būdu. Verta pridėti ataskaitą su problemomis. Jei vystytojas neatsako ar neigia defektus, ekspertizės išvada tampa teisminio reikalavimo pagrindu. Svarbu išsaugoti ne tik išsiuntimo faktą, bet ir pateiktą problemų sąrašą bei susijusius dokumentus.

Įstatymas nenustato vieno fiksuoto termino visiems taisytiniems darbams, tačiau juos reikia atlikti per protingą laiką. Todėl terminą verta įrašyti perdavimo akte arba reikalavime, pavyzdžiui, apdailos trūkumams numatyti trisdešimt dienų. Jei vystytojas netaiso, rašytinis reikalavimas nutraukia senaties eigą ir užfiksuoja kreipimąsi. Paskelbus darbus baigtais, pakartotinė apžiūra patikrina, ar problemos išspręstos tinkamai. Sutartas terminas ir konkretus taisytinų darbų sąrašas padeda atskirti pažadą nuo faktiškai atlikto remonto.

Taip, galima užsakyti pakartotinę apžiūrą. Pagal pirmąją ataskaitą tikriname kiekvieną problemą, vertiname, ar ji tinkamai pašalinta, ir dokumentuojame likusius arba netinkamai sutaisytus trūkumus. Tai naudinga, nes kai kurie darbai dažnai lieka nebaigti, o taisant vieną defektą gali būti padaroma kita žala. Rezultatas yra atnaujintas sąrašas tolesniam reikalavimui arba pagrįstam užbaigimui. Ta pati numeracija padeda susieti ankstesnį radinį su dabartine būkle ir tikruoju remonto rezultatu.

Galima prašyti vystytojo vizito vykstant statyboms, tačiau dėl saugos jis neprivalo suteikti laisvos prieigos ir paprastai leidžia tik lydimas apžiūras. Gavus leidimą, techninis vizitas leidžia pamatyti vėliau paslepiamus elementus, pavyzdžiui, hidroizoliaciją ar sistemas. Įprasčiausia ir veiksmingiausia tikrinti užbaigtą būstą prieš raktų perdavimą, prireikus vėliau patikrinti pataisymus. Statybų metu prieigos apimtį lemia leidimas ir saugios sąlygos, todėl negalima laikyti visų dar nepasiekiamų dalių patikrintomis.

Iki būsto užbaigimo sumokėtas sumas vystytojas turi užtikrinti banko garantija arba draudimu ir pervesti į specialią sąskaitą pagal Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Ispanijos statybos atsakomybės įstatymo, pirmąją papildomą nuostatą. Jei statyba neužbaigiama arba būstas neperduodamas laiku, garantija leidžia susigrąžinti sumokėtus pinigus su palūkanomis. Visada prašykite kiekvieno mokėjimo banko garantijos ar draudimo pažymos. Šis dokumentas skirtas avansui apsaugoti, todėl jį reikia saugoti kartu su mokėjimo įrodymais.

Libro del edificio, pastato dokumentų rinkinys, yra užbaigtos statybos medžiaga, kurią vystytojas turi perduoti. Į ją įeina projektas su pakeitimais, priėmimo aktas, dalyvavusių subjektų sąrašas, naudojimo ir priežiūros instrukcijos, medžiagų bei sistemų pažymos ir garantijos. Rinkinys padeda tinkamai prižiūrėti būstą ir reikšti reikalavimus, nes parodo, kas ką atliko ir kokias medžiagas naudojo. Bendrijos valdomame pastate jį gauna savininkų bendrija, todėl svarbu žinoti, kaip susipažinti su reikalingais dokumentais.

Licencia de primera ocupación yra savivaldybės dokumentas, patvirtinantis, kad baigtas būstas atitinka statybos leidimą ir jame galima gyventi. Priklausomai nuo autonominės srities ir savivaldybės, gali būti vadinamas naudojimo leidimu arba įforminamas declaración responsable, atsakomybės deklaracija. Jo reikia galutiniams elektros ir vandens tiekimams bei įprastam notariniam įforminimui. Prieš perdavimą paklauskite vystytojo, ar dokumentas jau gautas, ar kokiame etape yra jo tvarkymas, ir išsaugokite konkrečiam būstui skirtą informaciją.

Pirmais mėnesiais tam tikra statybinė likutinė drėgmė yra įprasta ir vėdinant palaipsniui išdžiūsta. Tačiau didėjančios dėmės, nuolatinis drėgmės kvapas, kampų pelėsis, pro langus ar terasas patenkantis vanduo ir drėgna sienų apačia nėra įprasti požymiai. Jie rodo pratekėjimą, dėl vėdinimo trūkumo susidarančią kondensaciją ar hidroizoliacijos problemas. Reikia greitai išmatuoti ir dokumentuoti: jei priežastis yra statybos defektas, gali būti taikomas trejų metų tinkamumo gyventi garantinis laikotarpis.

Ne visi. Ploni plyšeliai pertvarų sandūrose ar tinke dėl medžiagų susitraukimo dažni ir paprastai susiję su apdaila. Didėjantys, per sieną einantys, įstrižai prie durų ar langų atsirandantys plyšiai, ypač kartu su besitrinančiomis durimis, gali rodyti konstrukcijų ar pamatų judėjimą. Per apžiūrą kiekvieną plyšį matuojame ir fotografuojame, vertiname jo rimtumą, prireikus rekomenduojame stebėti pokyčius. Svarbu vertinti konkrečią vietą ir susijusius požymius, o ne vien bendrą naujos statybos faktą.

Pirmiausia patikrinkite, ar sutartis leidžia pakeisti medžiagas lygiavertėmis arba geresnėmis, nes kokybės aprašuose tai įprasta. Jei medžiaga prastesnė arba keitimas nebuvo leidžiamas, galima prašyti vystytojo ją pakeisti ar mokėti kompensaciją. Apžiūros ataskaita palygina memoria de calidades, sutarties kokybės aprašą, su perduotu rezultatu ir dokumentuoja kiekvieną skirtumą. Jei medžiaga geresnė nei sutarta, tai nurodoma kaip pagerinimas ir dėl jos reikalavimas nereiškiamas. Vertinamas konkretus sutarties tekstas ir gaminys.

Galime tikrinti prieinamus bendrus įėjimus, garažus, baseinus, sodus ir stogus, jei leidžia bendrija arba vystytojas. Dėl bendrų zonų defektų reikalavimą reiškia savininkų bendrija, paprastai per pirmininką arba administratorių. Jei keli kaimynai užsako apžiūrą kartu, veiksmingiau parengti vieną bendrų zonų ataskaitą ir atskiras kiekvieno būsto ataskaitas. Taip bendri radiniai nagrinėjami kartu, o individualaus buto problemos lieka aiškiai susietos su konkrečia vieta ir savininku.

Pateikite ją vystytojui su laišku arba burofax patvirtinamu siuntimu, prašydami ištaisyti problemas per konkretų laiką. Saugokite išsiuntimo įrodymą. Jei pasirašote perdavimą, ataskaitą pridėkite kaip išlygų priedą. Vystytojui pranešus apie darbų pabaigą, patikrinkite kiekvieną problemą arba užsakykite pakartotinę apžiūrą. Atsisakius taisyti ar terminui pasibaigus be atsakymo, techninė ataskaita gali būti pertvarkyta į ekspertizės išvadą teisminiam reikalavimui. Svarbu išsaugoti pradinį sąrašą ir atsakymus, kad matytųsi tikra darbų eiga.