Eluaseme varjatud puuduste ekspert

Vicios ocultos (varjatud puudused) tähendab puudusi, mis olid olemas juba ostmise ajal, ei olnud tavapärasel kontrollil nähtavad ning on piisavalt tõsised, et muuta eluase kasutuskõlbmatuks või mõjutada ostuotsust ja hinda. Kui ostja oleks puudusest teadnud, poleks ta ostnud või oleks maksnud vähem. Nii sätestab Código Civil ehk Hispaania tsiviilseadustiku artikkel 1484. Tüüpilised näited on värviga varjatud niiskus, üksnes vihmaga ilmnevad läbijooksud või põranda all purunenud kanalisatsioonitoru, mida vaatlusel näha ei saa.

Código Civil ehk Hispaania tsiviilseadustiku artikkel 1490 määrab väga lühikese tähtaja: kuus kuud eluaseme üleandmisest. Seetõttu dokumenteerige puudus kohe pärast avastamist ja pöörduge viivitamata advokaadi poole. Juhtumist sõltuvalt võivad olemas olla pikema tähtajaga muud nõuded, näiteks lepingurikkumise tõttu, kui üleantu ei vasta kokkulepitule. Uuselamu puhul võivad rakenduda Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), Hispaania ehitustegevuse korraldamise seaduse garantiid. Sobiva õigusliku aluse ja selle tähtaja peab hindama Teie advokaat.

Jah. Código Civil ehk Hispaania tsiviilseadustiku artikli 1485 järgi vastutab müüja vicios ocultos (varjatud puudused) eest ka siis, kui ta neist ei teadnud. Erinevus seisneb selles, et teadmata puuduste vastutuse võib lepinguga välistada. Kui müüja teadis ja varjas puudust ning ostja valib müügi tühistamise, peab müüja lisaks hüvitama kahju. Seetõttu tuleb leping läbi vaadata ja koguda tõendeid müüja teadmise kohta, näiteks varasemaid parandusi või omanike ühendusele esitatud kaebusi.

Eksperdiarvamus peab näitama kolme asja. Esiteks puuduse olemasolu ja iseloomu koos mõõtmiste ning fotodega. Teiseks selle ostueelset päritolu, hinnates tehnilisi tunnuseid tervikuna, näiteks aastaid kahjustunud toru või värske värvi all olevaid vanu plekke. Kolmandaks seda, et tavaline ostja ei saanud puudust ostmise ajal näha. Abiks on ka kuulutused, külastusfotod, müüjaga vahetatud sõnumid ja varasemate remontide arved. Need materjalid täiendavad tehnilisi leide ning aitavad seostada puuduse seisukorda ostule eelnenud ajaga.

See võib olla nii ja tegemist on ühe sagedasema juhtumiga. Kui müüja värvis enne müüki aktiivse niiskuskahjustuse üle, puudus polnud külastustel nähtav ja ilmneb peagi pärast ostu, oli see varjatud ning olemas enne müüki. Kui puudus on lisaks tõsine, on tegemist vicios ocultos juhtumiga ehk Hispaania õiguse varjatud puudusega. Värvimine võib viidata müüja teadmisele. Eksperdiarvamus mõõdab niiskust, tuvastab selle päritolu ning esitab võimaluse korral koos hinnatavaid kaudseid viiteid sellele, et värvikiht on selle varjatud kahjustusest hilisem.

Kui parandamine on ohutuse tagamiseks või kahju suurenemise vältimiseks kiireloomuline, siis jah. Enne tuleb aga puudus täielikult fikseerida: eksperdiarvamus, fotod, videod ja võimaluse korral müüja teavitamine, et ta saaks olukorda näha. Kui parandate ilma tõenditeta, on hiljem väga raske näidata, milline olukord enne oli. Säilitage remondiarved, sest need tõendavad kulu. Parim on lasta eksperdil ülevaatus teha enne millegi muutmist, et parandamine ei kõrvaldaks ühtlasi nõude tehniliseks põhjendamiseks vajalikke jälgi.

See sõltub valitud nõudest. Hinna alandamisel nõutakse puudusest tingitud väärtuse vähenemist, mida praktikas arvutatakse sageli parandamiskulu alusel. Müügi lõpetamisel nõutakse ostuhinna ja ostukulude tagastamist. Kui müüja teadis puudusest ja vaikis, lisandub tõendatud kahju, näiteks puuduse tõttu tekkinud majutuskulu. Eksperdiarvamus hindab puuduse kõrvaldamise maksumust tööde kaupa tegelike hindadega. Nii eristatakse tehnilist parandamiskulu ja valitud õiguskaitsevahendist sõltuvaid tagastus- või hüvitissummasid, mille lõpliku nõude aitab advokaat määratleda.

See sisaldab iga puuduse kirjeldust koos fotode ja mõõtmistega, tekkepõhjuse ning vanuse analüüsi ostueelse päritolu tõendamiseks, selgitust ostjale nähtamatuks jäämise kohta, parandamise rahalist hinnangut tööde kaupa ja järeldusi. Dokumendile kirjutab alla kohtuekspert ning see on mõeldud müüjaga läbirääkimiseks või kohtus tõendina esitamiseks, võimalusega seda istungil kinnitada. Nii seotakse puuduse olemasolu, selle varasem päritolu, varjatus ja kõrvaldamise maksumus üheks põhjendatud tehniliseks tervikuks, mida saab nõude hindamisel kontrollida.