Glossar

Immobilienbewertung und Bauplanung

Immobilienwerte, Bewertungsmethoden, Genehmigungen, Planung und baurechtlicher Status.

Advertencia de tasación: Bewertungshinweis (Advertencia de tasación)

Berichtsanmerkung über einen für Interpretation und Grenzen relevanten Umstand nach geltendem System, mit anderen Folgen als condicionante. Sie erklärt Unsicherheit oder Dokumentenfragen. Nicht jeder Hinweis macht die Bewertung automatisch für sämtliche Zwecke unbrauchbar; seine konkrete Bedeutung muss anhand des Berichts geprüft werden.Verwandte Begriffe: Condicionante de tasación: Bewertungsbedingung, ImmobilienbewertungsberichtRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, arts. 11 a 13

Calificación urbanística: Nutzungsfestlegung (Calificación urbanística)

Planerische Bestimmung konkreter Nutzungen und Bedingungen für Gebiet oder Grundstück, etwa Typ und Intensität. Wichtig bei Umbauten und Nutzungswechsel. Eigentum erlaubt nicht jede beliebige Tätigkeit oder Bebauung, weshalb die tatsächliche Festlegung vor einer Aussage über zulässige Arbeiten geprüft werden muss.Verwandte Begriffe: Clasificación del suelo: Bodenklassifizierung, Edificabilidad: zulässige Geschossfläche

Clasificación del suelo: Bodenklassifizierung (Clasificación del suelo)

Planungsrechtliche Kategorie nach territorialen Gesetzen und Planung mit Bedeutung für Rechte, Pflichten und Handlungsmöglichkeiten. Sie unterscheidet sich von grundlegenden staatlichen Bodensituationen. Offizielle Unterlagen sind zu prüfen; das Vorhandensein einer Wohnung allein beweist nicht die passende Kategorie oder sämtliche damit verbundenen Möglichkeiten.Verwandte Begriffe: Calificación urbanística: Nutzungsfestlegung, Städtebauliche Planung

Condicionante de tasación: Bewertungsbedingung (Condicionante de tasación)

Umstand, der Verwendung des Werts von Korrektur oder Prüfung einer wesentlichen Frage nach zweckbezogenen Regeln abhängig macht, im Bericht eindeutig benannt. Bei Hypothekenbewertung kann er Nutzung verhindern, bis die Frage geklärt ist. Er unterscheidet sich von bloßem Hinweis und dessen Wirkungen.Verwandte Begriffe: Advertencia de tasación: Bewertungshinweis, ImmobilienbewertungsberichtRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, arts. 10 y 14

Disciplina urbanística: Bauordnungsdurchsetzung (Disciplina urbanística)

Administrative Befugnisse und Schritte zur Planungskontrolle und Reaktion auf Verstöße, etwa Inspektion, Wiederherstellung und Sanktionen nach geltendem Recht. Verfahren und Fristen sind zu unterscheiden. Bloßer Zeitablauf legalisiert eine Arbeit nicht automatisch, weshalb Status und mögliche Maßnahmen nicht nur aus dem Baualter abgeleitet werden.Verwandte Begriffe: Fuera de ordenación: planungswidriger Bestand, Licencia de obras: Baugenehmigung

Edificabilidad: zulässige Geschossfläche (Edificabilidad)

Nach Plan und Berechnungsregeln zulässige baubare Fläche mit unterschiedlichen Kennwerten. Sie wird mit Grundflächenbelegung, Höhe und weiteren Bedingungen geprüft. Vorhandene Flächenrechte erlauben nicht allein eine konkrete Arbeit oder beliebige Aufteilung, weil die übrigen städtebaulichen Regeln ebenfalls eingehalten werden müssen.Verwandte Begriffe: Ocupación de parcela: Grundstücksbelegung, Retranqueo: vorgeschriebener Abstand

Fuera de ordenación: planungswidriger Bestand (Fuera de ordenación)

Baurechtliche Lage einer Konstruktion, die bestimmten Planvorgaben widerspricht und geltendem Sonderregime mit möglichen Nutzungs- und Baubeschränkungen unterliegt. Nicht jedes ungenehmigte Gebäude ist automatisch so eingestuft. Folgen benötigen Prüfung von Gemeinde, Vorgeschichte und Entscheidung oder Unterlagen, die den tatsächlichen Status bestimmen.Verwandte Begriffe: Städtebauliche Planung, Disciplina urbanística: Bauordnungsdurchsetzung

Homogeneización: Anpassung der Vergleichsdaten (Homogeneización)

Angleichung vergleichbarer Immobilien an relevante Größen-, Zustands- oder Lageunterschiede nach Bewertungsmethode. Korrekturen müssen begründet sein. Ungeklärte Koeffizienten können mangelnde Vergleichbarkeit verbergen und widersprüchliche Werte erzeugen, weshalb ihr Zusammenhang mit den tatsächlichen Eigenschaften und Quellen im Bericht erkennbar bleiben muss.Verwandte Begriffe: Vergleichsobjekt (testigo), Vergleichswertverfahren

Immobilienbewertungsbericht (Informe de tasación)

Dokument über Identifikation, Prüfungen, Methode und Wert nach Zweck, gegebenenfalls mit Annahmen, Grenzen und Hinweisen. Es erklärt Ergebnis und Bezugsdatum. Geregelte Bewertung unterscheidet sich von Verkaufsschätzung oder ausschließlich schadensbezogenem Bericht, die nicht automatisch dieselbe Funktion oder die erforderlichen Voraussetzungen erfüllen.Verwandte Begriffe: Tasación hipotecaria: Hypothekenbewertung, Vergleichswertverfahren

Ertragsabzinsungsverfahren (Método de actualización de rentas)

Wertschätzung aus künftigen wirtschaftlichen Strömen auf Bezugsdatum mit begründetem Zinssatz, gegebenenfalls Miete und Rückfallwert. Bei Mietwohnungen müssen Einnahmen und Ausgaben getrennt werden. Angebotene oder außergewöhnliche Miete ist nicht automatisch nachhaltig belegter Ertrag und darf nicht ungeprüft als dauerhafte Grundlage verwendet werden.Verwandte Begriffe: Marktwert, LAU: spanisches MietgesetzRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, arts. 24 a 33

Vergleichswertverfahren (Método de comparación)

Bewertungsmethode anhand vergleichbarer Immobilien mit Prüfung von Unterschieden und Repräsentativität. Berücksichtigt werden Ort, Fläche, Zustand und weitere Merkmale. Einfacher Mittelwert nicht wirklich gleichartiger Anzeigen ergibt keine zuverlässige Schätzung, weshalb Auswahl und Unterschiede im Zusammenhang mit dem bewerteten Objekt begründet werden müssen.Verwandte Begriffe: Vergleichsobjekt (testigo), Homogeneización: Anpassung der VergleichsdatenRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, arts. 20 a 23

Kostenverfahren (Método del coste)

Bewertung anhand notwendiger Bau- oder Ersatzkosten einer gleichartigen Immobilie mit Boden und zweckbezogenen Anpassungen, gegebenenfalls brutto oder netto. Ergebnis ist vom Marktpreis zu unterscheiden, der zusätzlich Angebot, Nachfrage und Vermarktung berücksichtigt. Verschiedene Werte dürfen daher nicht allein wegen gleicher Immobilie gleichgesetzt werden.Verwandte Begriffe: Bruttoersatzwert, NettoersatzwertRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, arts. 17 a 19

Restwertverfahren (Método residual)

Schätzung aus wirtschaftlichem Ergebnis eines realisierbaren Immobilienvorhabens mit Einnahmen, Kosten und Bedingungen je Methode, etwa für Grundstücke oder Projekte. Markt- und Planungsannahmen müssen begründet sein. Theoretische Bebauungsmöglichkeit garantiert weder geplante Rentabilität noch tatsächliche Durchführung und ersetzt keine Untersuchung der Voraussetzungen.Verwandte Begriffe: Edificabilidad: zulässige Geschossfläche, KostenverfahrenRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, arts. 34 a 42

Ocupación de parcela: Grundstücksbelegung (Ocupación de parcela)

Nach Planung von Bebauung überdeckbarer Grundstücksteil, getrennt von gesamter Fläche über sämtliche Geschosse. Bei Umbau oder Erweiterung sind beide Parameter zu prüfen. Erfüllung eines Kriteriums garantiert nicht alle planungsrechtlichen Bedingungen und ersetzt keine Betrachtung der übrigen Grenzen des konkreten Vorhabens.Verwandte Begriffe: Edificabilidad: zulässige Geschossfläche, Städtebauliche Planung

Städtebauliche Planung (Planeamiento urbanístico)

Instrumente für Nutzungen und Entwicklungsbedingungen von Gebiet und Parzellen mit Parametern und Grenzen nach geltenden Regeln. Beim Kauf werden aktuelle Vorgaben geprüft. Bebautes Erscheinungsbild allein erklärt nicht sämtliche Baurechte, weshalb sichtbare Nutzung nicht automatisch vollständige zulässige Entwicklung oder Genehmigung bestätigt.Verwandte Begriffe: Clasificación del suelo: Bodenklassifizierung, Calificación urbanística: Nutzungsfestlegung

Retranqueo: vorgeschriebener Abstand (Retranqueo)

Abstand eines Gebäudes zu Grenzen, Linien oder anderen Elementen nach geltender Planung mit fallabhängiger Messung. Unterlagen und Realität werden geprüft. Ein Abschluss oder Anbau kann ihn verändern, obwohl er nur wenig zusätzliche Fläche schafft und daher nicht allein über die Flächengröße beurteilt werden darf.Verwandte Begriffe: Ocupación de parcela: Grundstücksbelegung, Licencia de obras: Baugenehmigung

Überprüfte Fläche (Superficie comprobada)

Durch tatsächliche Prüfungen und Messungen der bewertenden Person ermittelte Fläche mit angegebenem Umfang und Kriterium. Abweichungen von Register oder Kataster werden erklärt. Physische Messung verändert keine rechtliche Beschreibung und beweist keine Legalität zusätzlicher Räume, die unabhängig davon mit Unterlagen zu prüfen bleibt.Verwandte Begriffe: Superficie útil: nutzbare Innenfläche, Superficie construida: bebaute Fläche

Superficie construida: bebaute Fläche (Superficie construida)

Fläche einschließlich bestimmter Bauteile nach Messkriterium, je Dokument mit oder ohne Anteil gemeinsamer Elemente. Vor Zahlenvergleich muss der Maßstab bekannt sein. Register, Catastro und Pläne können nicht direkt gleichartige Größen enthalten, weshalb ihre Angaben nicht ohne Erklärung miteinander gleichgesetzt werden dürfen.Verwandte Begriffe: Superficie útil: nutzbare Innenfläche, Referencia catastral: Katasterkennung

Superficie útil: nutzbare Innenfläche (Superficie útil)

Nach geltendem Messzweck nutzbare Innenfläche, gewöhnlich ohne bestimmte Bauteilflächen. Abgrenzung richtet sich nach der Bewertungsaufgabe. Ausschlüsse und besondere Räume müssen erklärt werden, um mit Unterlagen richtig zu vergleichen. Die Bezeichnung allein bestätigt nicht, dass alle Flächenangaben dieselben Messkriterien und Grenzen besitzen.Verwandte Begriffe: Superficie construida: bebaute Fläche, Überprüfte Fläche

Tasación hipotecaria: Hypothekenbewertung (Tasación hipotecaria)

Immobilienbewertung für Hypothekenzweck mit entsprechenden Anforderungen und zugelassenen Stellen nach geltendem System. Sie unterscheidet sich vom Gutachten für Verhandlung oder Schäden. Eine Unterschrift eines Immobilienspezialisten allein verleiht einer privaten Bewertung keine Gültigkeit für Hypotheken und ersetzt die erforderlichen Voraussetzungen nicht.Verwandte Begriffe: Immobilienbewertungsbericht, Hipoteca: spanische ImmobiliensicherheitRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003; Real Decreto 775/1997

Vergleichsobjekt (testigo) (Testigo)

Immobilie oder Marktdatum als Referenz im Vergleichsansatz mit ausreichender Information und Eignung für das untersuchte Objekt. Herkunft und Eigenschaften werden dokumentiert. Angebots- und Transaktionspreise unterscheiden sich; eine einzelne Anzeige beweist nicht den tatsächlich erzielten Verkaufspreis und muss entsprechend interpretiert werden.Verwandte Begriffe: Vergleichswertverfahren, Homogeneización: Anpassung der Vergleichsdaten

Valor catastral: Katasterwert (Valor catastral)

Administrativer Wert nach Katasterregeln mit Wirkung in bestimmten Steuern und Verfahren, getrennt von Referenzwert und Marktpreis. Er unterstützt Steuerunterlagenverständnis, ist aber allein keine aktuelle Einzelbewertung auf Grundlage einer persönlichen Inspektion. Sein Verwendungszweck unterscheidet sich deshalb von einer konkreten Marktschätzung.Verwandte Begriffe: Valor de referencia catastral: steuerlicher Referenzwert, IBI: kommunale Immobiliensteuer

Marktwert (Valor de mercado)

Geschätzter Austauschpreis einer Immobilie unter definierten Marktbedingungen zu bestimmtem Datum, anhand Eigenschaften und Vergleichsobjekten. Er unterscheidet sich von Anzeigenpreis, Katasterwert und Wiederherstellungskosten. Jede Größe folgt anderem Zweck und Methode und darf deshalb nicht ohne Prüfung als gleichwertige Aussage zur Immobilie behandelt werden.Verwandte Begriffe: Vergleichswertverfahren, Valor catastral: Katasterwert

Bruttoersatzwert (Valor de reemplazamiento bruto)

Technischer Wert der Investition zur Wiederherstellung gleichartiger Immobilie am Bewertungsdatum mit methodischen Komponenten und Kosten ohne Abschreibung. Er unterscheidet sich von örtlicher Schadensreparatur und Verkaufspreis. Er kann Grundlage bestimmter Berechnungen sein, ersetzt aber nicht automatisch eine Bewertung zu jedem anderen Zweck.Verwandte Begriffe: Kostenverfahren, NettoersatzwertRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, art. 18

Nettoersatzwert (Valor de reemplazamiento neto)

Technischer Wert nach Abzug methodischer Abschreibungen vom Bruttoersatzwert für Alter oder Funktionsverlust. Korrekturen müssen begründet sein. Tatsächlicher Wohnungszustand und Nutzen können vom bloßen Baujahr abweichen, weshalb der Abzug nicht allein aus dem Alter ohne weitere Betrachtung der Eigenschaften folgen sollte.Verwandte Begriffe: Bruttoersatzwert, AbschreibungRechtsgrundlage: Orden ECO/805/2003, art. 19