Речник

Оценяване на имоти и устройство на територията

Оценки на недвижими имоти, оценителски методи, разрешителни, планиране и устройствен статут.

Предупреждение в оценката (Advertencia de tasación)

Бележка в доклада за обстоятелство, важно за тълкуване на оценката и ограниченията ѝ според приложимия режим. Последиците се различават от условие за използване. При жилище помага да се разберат несигурности или документални въпроси, без автоматично да означава неизползваемост на оценката за всяка цел.Свързани понятия: Условие за използване на оценката, Оценителски докладНорматив: Orden ECO/805/2003, arts. 11 a 13

Конкретно устройствено предназначение (Calificación urbanística)

Определяне на употреби и конкретни условия за терен или зона чрез устройственото планиране. Може да урежда вид, интензивност и други параметри. Важно е при ремонти и промяна на предназначение, защото собствеността върху парцел не позволява свободното му използване за всяка дейност или сграда.Свързани понятия: Устройствена класификация на земята, Допустима разгъната застроена площ

Устройствена класификация на земята (Clasificación del suelo)

Определяне на категория на земята според териториално приложимото законодателство и планиране. Влияе върху права, задължения и възможни действия. Различава се от основните състояния по държавното законодателство и се проверява в официални документи, без извод единствено от наличието на жилище върху терена.Свързани понятия: Конкретно устройствено предназначение, Устройствено планиране

Условие за използване на оценката (Condicionante de tasación)

Обстоятелство, поставящо използването на оценката в зависимост от отстраняване или проверка на важен въпрос според правилата за целта ѝ. Посочва се ясно в доклада. При ипотечна оценка може да възпрепятства използването на стойността до разрешаване, като се различава от обикновено предупреждение в документа.Свързани понятия: Предупреждение в оценката, Оценителски докладНорматив: Orden ECO/805/2003, arts. 10 y 14

Устройствен контрол (disciplina urbanística) (Disciplina urbanística)

Съвкупност от административни правомощия и действия за контрол на устройственото съответствие и реакция срещу нарушения или несъвместими положения. Може да включва проверка, възстановяване и санкции според нормативите. При жилище процедурите и сроковете се различават, без самото изтичане на време да се приема за узаконяване на строеж.Свързани понятия: Fuera de ordenación, несъответствие с устройствен план, Licencia de obras, разрешение за строителни работи

Допустима разгъната застроена площ (Edificabilidad)

Количество застрояема площ, позволено от плана според правилата за изчисляване и разглеждания обхват. Може да се изразява с различни параметри. За парцел се проверява заедно с плътност, височини и други условия, защото наличната застрояемост сама не разрешава конкретен строеж или всяко разпределение.Свързани понятия: Плътност на застрояване на парцел, Отстояние от граници

Fuera de ordenación, несъответствие с устройствен план (Fuera de ordenación)

Устройствено положение на строеж, несъвместим с определени предвиждания на плана и подчинен на приложимия нормативен режим. Може да ограничава работи и употреби. Не е непременно равнозначно на всяка сграда без разрешение, а последиците изискват проверка на общината, предисторията и съответните решения или документи.Свързани понятия: Устройствено планиране, Устройствен контрол (disciplina urbanística)

Уеднаквяване на аналози (Homogeneización)

Процес на коригиране на данните за сравними имоти според значимите разлики с оценявания обект. Може да отчита размер, състояние или място според методиката. Корекциите се обосновават, защото коефициенти без обяснено основание могат да прикриват липса на съпоставимост и да дадат непоследователна стойност.Свързани понятия: Пазарен аналог (testigo), Сравнителен метод

Оценителски доклад (Informe de tasación)

Документ с идентификацията, проверките, методиката и резултата на имотна оценка според целта ѝ. Може да съдържа предположения, ограничения и предупреждения. За жилище трябва да позволява разбиране на изчислената стойност и датата, като регламентирана оценка се различава от търговска преценка или доклад само за щети.Свързани понятия: Ипотечна оценка, Сравнителен метод

Метод на дисконтираните наемни доходи (Método de actualización de rentas)

Процедура за оценка по бъдещи парични потоци, приведени към референтна дата с обоснован дисконтов процент. Може да отчита наеми и остатъчна стойност. При отдадени жилища е важно разграничаване на приходи и разходи, без обявен или изключителен наем да се приема за устойчив и доказан поток.Свързани понятия: Пазарна стойност, Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)Норматив: Orden ECO/805/2003, arts. 24 a 33

Сравнителен метод (Método de comparación)

Оценителска процедура, използваща данни за сравними имоти за определяне на стойността на изследвания обект. Изисква анализ на разликите и представителността на данните. При жилища се отчитат местоположение, площ, състояние и други характеристики, без надежден извод само чрез осредняване на обяви за действително несъпоставими случаи.Свързани понятия: Пазарен аналог (testigo), Уеднаквяване на аналозиНорматив: Orden ECO/805/2003, arts. 20 a 23

Разходен метод (Método del coste)

Оценителска процедура по необходимите разходи за изграждане или замяна на имот с равностойни характеристики, включваща земя и корекции според целта. Може да дава брутни или нетни стойности. Резултатът се различава от пазарната цена, зависеща също от търсенето, предлагането и конкретните условия на реализация.Свързани понятия: Брутна стойност на заместване, Нетна стойност на заместванеНорматив: Orden ECO/805/2003, arts. 17 a 19

Остатъчен метод (Método residual)

Процедура за оценка по икономическия резултат на осъществимо имотно начинание с приходи, разходи и условия според използвания вариант. Прилага се за определени терени или проекти. Изисква обосновани устройствени и пазарни предположения, защото теоретично допустимо застрояване не гарантира очакваната рентабилност или действително изпълнение на проекта.Свързани понятия: Допустима разгъната застроена площ, Разходен методНорматив: Orden ECO/805/2003, arts. 34 a 42

Плътност на застрояване на парцел (Ocupación de parcela)

Частта от парцел, която може да бъде покрита от сградата според условията и критериите на плана. Различава се от общата допустима площ на всички етажи. При ремонт или пристрояване се проверяват и двата параметъра, защото спазването на единия не гарантира всички устройствени правила.Свързани понятия: Допустима разгъната застроена площ, Устройствено планиране

Устройствено планиране (Planeamiento urbanístico)

Съвкупност от инструменти, организиращи употребите и условията за преобразуване на територията и парцелите. Определя параметри и ограничения по приложимите нормативи. При покупка се проверяват действащите предвиждания, защото застроеният вид на район сам по себе си не разкрива всички устройствени права, свързани с имота.Свързани понятия: Устройствена класификация на земята, Конкретно устройствено предназначение

Отстояние от граници (Retranqueo)

Разстояние, което трябва да се запази между сграда и определени граници, линии или други елементи според приложимия план. Изискването и измерването варират. При жилище се проверяват документите и действителното положение, защото ограда или пристройка може да засегне параметъра дори без значително увеличаване на площта.Свързани понятия: Плътност на застрояване на парцел, Licencia de obras, разрешение за строителни работи

Проверена площ (Superficie comprobada)

Площ, получена от проверките и измерванията на оценяващия при посочени обхват и критерий. Може да се различава от регистърните или кадастралните документи. Разликата трябва да се обясни, защото физическо измерване само по себе си не променя правното описание и не доказва законност на добавени пространства.Свързани понятия: Полезна площ, Застроена площ

Застроена площ (Superficie construida)

Площ, включваща определени строителни елементи според измервателния критерий. Може да е посочена със или без участие в общите части според документа. При жилище критерият се уточнява преди сравняване на цифри, защото регистър, кадастър и планове могат да дават величини, които не са пряко равностойни.Свързани понятия: Полезна площ, Кадастрален идентификатор

Полезна площ (Superficie útil)

Използваема вътрешна площ на имот по приложимия критерий, обикновено без пространството на определени строителни елементи. Границите зависят от целта на измерването. При покупка или оценка се обясняват изключванията и третирането на специални пространства, за да може площта правилно да се сравни с наличната документация.Свързани понятия: Застроена площ, Проверена площ

Ипотечна оценка (Tasación hipotecaria)

Оценка на имот за ипотечна цел, подчинена на съответните изисквания и правомощия на одобрени организации. Документира се по приложимия режим. Различава се от експертна оценка за преговори или претенции за щети, която не придобива ипотечна валидност само защото е подписана от имотен специалист.Свързани понятия: Оценителски доклад, Ипотека (hipoteca)Норматив: Orden ECO/805/2003; Real Decreto 775/1997

Пазарен аналог (testigo) (Testigo)

Имот или пазарна информация, използвани като отправна точка при сравнителна оценка. Трябва да дават достатъчно данни и да са относими към оценяваното имущество. Документират се източникът и характеристиките, като офертни цени се различават от сделки, защото единична обява не доказва действителната продажна цена.Свързани понятия: Сравнителен метод, Уеднаквяване на аналози

Кадастрална стойност (Valor catastral)

Административна стойност на имот по кадастралните правила с последици за определени данъци и процедури. Различава се от референтната стойност и пазарната цена. При жилище помага за тълкуване на данъчни документи, но сама по себе си не е актуална оценка въз основа на индивидуален оглед.Свързани понятия: Референтна кадастрална стойност, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI, общински имотен данък)

Пазарна стойност (Valor de mercado)

Оценка на цената, на която имот би могъл да се размени при определени пазарни условия към конкретна дата. Изисква отчитане на характеристиките и аналозите. Различава се от обявената цена, кадастралната стойност и възстановителния разход, защото всяка величина има различна цел и методика на определяне.Свързани понятия: Сравнителен метод, Кадастрална стойност

Брутна стойност на заместване (Valor de reemplazamiento bruto)

Техническа стойност на необходимата инвестиция за възстановяване на равностоен имот към датата на оценката с компоненти и разходи по приложимата методика, без обезценяване. Различава се от местен ремонт на щети и продажна цена, въпреки че може да служи за основа на определени изчисления.Свързани понятия: Разходен метод, Нетна стойност на заместванеНорматив: Orden ECO/805/2003, art. 18

Нетна стойност на заместване (Valor de reemplazamiento neto)

Техническа стойност след приспадане от брутната стойност на обезценяването по приложимата методика. Позволява отчитане на определени последици от възраст или функционална загуба. Корекциите се обосновават, защото действителното състояние и полезността на жилището могат да се различават от извод само по датата на строителство.Свързани понятия: Брутна стойност на заместване, ОбезценяванеНорматив: Orden ECO/805/2003, art. 19