Глоссарий

Оценка недвижимости и градостроительство

Оценка недвижимости, методы оценки, разрешения, градостроительное планирование и статус участка.

Предупреждение в отчёте об оценке (Advertencia de tasación)

Замечание в отчёте, сообщающее об обстоятельстве, важном для понимания оценки и её ограничений по применимым правилам. Его последствия отличаются от условия оценки. Для жилья предупреждение раскрывает неопределённость или документальный вопрос, но не означает автоматически, что оценку нельзя использовать для любых целей.Связанные термины: Условие оценки, Отчёт об оценке недвижимостиНорма: Orden ECO/805/2003, arts. 11 a 13

Градостроительное назначение участка (Calificación urbanística)

Установленные планированием конкретные виды использования и условия для участка или территории. Они могут регулировать тип застройки, интенсивность и другие параметры. Для жилья назначение имеет значение при ремонте и смене использования: право собственности на участок не позволяет свободно использовать его для любой деятельности или строительства.Связанные термины: Категория земельного участка, Допустимая площадь застройки

Категория земельного участка (Clasificación del suelo)

Отнесение земли к градостроительной категории согласно применимому законодательству и планированию соответствующей территории. Классификация влияет на права, обязанности и возможности использования. Её следует отличать от базовых категорий, установленных государственным законодательством, и проверять по официальным документам, не выводя статус только из наличия жилого здания.Связанные термины: Градостроительное назначение участка, Градостроительное планирование

Условие оценки (Condicionante de tasación)

Обстоятельство, из-за которого использование результата оценки ставится в зависимость от устранения или проверки существенного вопроса согласно правилам соответствующей цели. Оно должно быть чётко обозначено в отчёте. В ипотечной оценке такое условие может препятствовать использованию стоимости до его выполнения и отличается от обычного предупреждения.Связанные термины: Предупреждение в отчёте об оценке, Отчёт об оценке недвижимостиНорма: Orden ECO/805/2003, arts. 10 y 14

Градостроительный контроль (Disciplina urbanística)

Совокупность полномочий и административных действий, направленных на контроль соблюдения градостроительных правил и реагирование на нарушения или несоответствия планированию. В зависимости от законодательства меры могут включать проверку, восстановление законного положения и санкции. В отношении жилья необходимо различать процедуры и сроки: истечение времени само по себе не узаконивает строительство.Связанные термины: Объект вне градостроительного порядка, Разрешение на строительные работы

Допустимая площадь застройки (Edificabilidad)

Объём площади, который разрешено построить согласно правилам градостроительного плана и применяемому способу расчёта. Показатель может выражаться разными параметрами. Для участка его проверяют вместе с процентом застройки, высотой и прочими условиями: наличие допустимой площади само по себе не разрешает конкретные работы или любую планировку.Связанные термины: Процент застройки участка, Отступ от границы участка

Объект вне градостроительного порядка (Fuera de ordenación)

Градостроительный статус здания, которое не соответствует определённым положениям плана и подчиняется специальному режиму применимого законодательства. Этот режим может ограничивать работы и использование. Он не тождественен любому строению без разрешения. Последствия устанавливают с учётом муниципалитета, истории объекта и соответствующих административных решений или документов.Связанные термины: Градостроительное планирование, Градостроительный контроль

Приведение к сопоставимому виду (Homogeneización)

Процесс корректировки данных по сопоставимым объектам с учётом существенных различий относительно оцениваемого имущества. В зависимости от методики принимают во внимание размер, состояние или местоположение. Корректировки требуют обоснования: коэффициенты без объяснения причин могут скрыть несопоставимость объектов и привести к непоследовательному выводу о стоимости.Связанные термины: Объект-аналог, Метод сравнения

Отчёт об оценке недвижимости (Informe de tasación)

Документ, излагающий сведения об объекте, проведённые проверки, методику и результат оценки недвижимости с учётом её цели. Он может содержать предположения, ограничения и предупреждения. Для жилья отчёт должен позволять понять рассчитанную стоимость и дату оценки, отличая регулируемую оценку от коммерческого расчёта или заключения только о повреждениях.Связанные термины: Ипотечная оценка, Метод сравнения

Метод капитализации доходов (Método de actualización de rentas)

Способ оценки, при котором будущие денежные потоки приводят к дате оценки с помощью обоснованной ставки дисконтирования. Метод может учитывать доход от аренды и остаточную стоимость. Для сдаваемого жилья важно разделять поступления и расходы, не принимая заявленную или исключительную арендную плату за устойчивый и подтверждённый денежный поток.Связанные термины: Рыночная стоимость, Закон об аренде городской недвижимостиНорма: Orden ECO/805/2003, arts. 24 a 33

Метод сравнения (Método de comparación)

Способ оценки, при котором сведения о сопоставимых объектах используют для определения стоимости исследуемого имущества. Необходимо проверить различия и репрезентативность данных. Для жилья учитывают местоположение, площадь, состояние и другие характеристики. Надёжный вывод нельзя получить простым усреднением объявлений, описывающих объекты и условия, которые фактически несопоставимы.Связанные термины: Объект-аналог, Приведение к сопоставимому видуНорма: Orden ECO/805/2003, arts. 20 a 23

Затратный метод (Método del coste)

Способ оценки, основанный на расходах, необходимых для строительства или замены недвижимости с эквивалентными характеристиками; в соответствии с целью могут учитываться земля и корректировки. Результат может быть валовым или чистым. Его следует отличать от рыночной цены, которая также зависит от предложения, спроса и конкретных условий продажи.Связанные термины: Валовая стоимость замещения, Чистая стоимость замещенияНорма: Orden ECO/805/2003, arts. 17 a 19

Остаточный метод (Método residual)

Способ определения стоимости по экономическому результату осуществимого проекта недвижимости с учётом доходов, расходов и применяемого варианта методики. Его используют для отдельных участков и проектов. Необходимо обосновать градостроительные и рыночные предпосылки, поскольку теоретически допустимая площадь застройки не гарантирует планируемую доходность или фактическую реализацию.Связанные термины: Допустимая площадь застройки, Затратный методНорма: Orden ECO/805/2003, arts. 34 a 42

Процент застройки участка (Ocupación de parcela)

Часть участка, которую здание может занимать на уровне земли по условиям и критериям градостроительного плана. Она отличается от общей допустимой площади всех этажей. При ремонте или расширении проверяют оба параметра, поскольку соблюдение одного из них не гарантирует соответствия совокупности градостроительных требований.Связанные термины: Допустимая площадь застройки, Градостроительное планирование

Градостроительное планирование (Planeamiento urbanístico)

Совокупность документов и инструментов, устанавливающих использование территории и условия её преобразования и застройки. Планирование определяет параметры и ограничения согласно применимым нормам. При покупке проверяют действующие положения, поскольку внешний вид застроенного района сам по себе не раскрывает всех градостроительных прав и ограничений.Связанные термины: Категория земельного участка, Градостроительное назначение участка

Отступ от границы участка (Retranqueo)

Расстояние, которое необходимо соблюдать между зданием и установленными границами, линиями застройки или другими элементами согласно применимому плану. Требования и способ измерения зависят от конкретной ситуации. Для жилья проверяют документы и фактическое положение, так как ограждение или пристройка могут нарушать отступ даже при небольшом увеличении площади.Связанные термины: Процент застройки участка, Разрешение на строительные работы

Фактически измеренная площадь (Superficie comprobada)

Площадь, установленная в результате проведённых оценщиком проверок и измерений с указанным объёмом и методом работ. Она может отличаться от сведений реестра или кадастра. Такое расхождение необходимо объяснить: фактическое измерение само по себе не изменяет юридическое описание недвижимости и не подтверждает законность добавленных помещений.Связанные термины: Полезная площадь, Застроенная площадь

Застроенная площадь (Superficie construida)

Площадь, в которую по используемому критерию измерения включают определённые конструктивные элементы. Её могут указывать с долей общих помещений или без неё в зависимости от документа. Для жилья важно уточнить метод расчёта до сравнения данных, поскольку Реестр собственности, кадастр и планы могут содержать несопоставимые величины.Связанные термины: Полезная площадь, Кадастровый номер объекта

Полезная площадь (Superficie útil)

Внутренняя площадь недвижимости, пригодная для использования и рассчитанная по применяемому критерию; обычно она не включает пространство, занятое отдельными конструктивными элементами. Границы зависят от цели измерения. При покупке или оценке жилья следует объяснить исключения и учёт специальных помещений, чтобы корректно сопоставлять эту величину с имеющейся документацией.Связанные термины: Застроенная площадь, Фактически измеренная площадь

Ипотечная оценка (Tasación hipotecaria)

Оценка недвижимости для ипотечной цели, проводимая с соблюдением соответствующих требований и правил о допущенных организациях. Результат оформляют по применимому режиму. Его следует отличать от экспертной оценки для переговоров или требования о возмещении ущерба: подпись специалиста по недвижимости сама по себе не придаёт документу статус ипотечной оценки.Связанные термины: Отчёт об оценке недвижимости, ИпотекаНорма: Orden ECO/805/2003; Real Decreto 775/1997

Объект-аналог (Testigo)

Недвижимость или рыночные данные, используемые как ориентир при сравнительной оценке. Информация должна быть достаточной и подходить для изучаемого объекта. В отчёте указывают источник и характеристики аналога, разграничивая цены предложения и состоявшиеся сделки, поскольку отдельное объявление не всегда подтверждает фактическую цену купли-продажи.Связанные термины: Метод сравнения, Приведение к сопоставимому виду

Кадастровая стоимость (Valor catastral)

Административная стоимость недвижимости, определяемая по кадастровым правилам и применяемая для отдельных налогов и процедур. Она отличается от справочной стоимости и рыночной цены. Для жилья кадастровая стоимость помогает понимать налоговые документы, но сама по себе не является актуальной индивидуальной оценкой, основанной на осмотре конкретного объекта.Связанные термины: Кадастровая справочная стоимость, Муниципальный налог на недвижимость

Рыночная стоимость (Valor de mercado)

Расчётная цена, по которой недвижимость могла бы быть обменена на рынке при определённых условиях и на конкретную дату. Для оценки учитывают характеристики объекта и сопоставимые предложения или сделки. Рыночную стоимость отличают от цены объявления, кадастровой стоимости и восстановительных затрат, поскольку каждая величина имеет отдельное назначение и рассчитывается по иной методике.Связанные термины: Метод сравнения, Кадастровая стоимость

Валовая стоимость замещения (Valor de reemplazamiento bruto)

Техническая стоимость, учитывающая инвестиции, необходимые для восстановления эквивалентной недвижимости на дату оценки, включая компоненты и расходы согласно применяемой методике, без вычета износа. Её отличают от стоимости отдельного ремонта и цены купли-продажи, хотя показатель может служить основой для некоторых расчётов.Связанные термины: Затратный метод, Чистая стоимость замещенияНорма: Orden ECO/805/2003, art. 18

Чистая стоимость замещения (Valor de reemplazamiento neto)

Техническая стоимость, полученная вычетом из валовой стоимости замещения амортизации, предусмотренной применимой методикой. Она позволяет учесть отдельные последствия возраста или утраты функциональности. Корректировки необходимо обосновать, поскольку фактическое состояние и полезность жилья могут отличаться от того, что предполагает только дата его постройки.Связанные термины: Валовая стоимость замещения, АмортизацияНорма: Orden ECO/805/2003, art. 19