Gutachterliche Bewertung von Wohnungen

Die tasación hipotecaria wird durch eine vom Banco de España zugelassene Bewertungsgesellschaft nach Orden ECO/805/2003 für hypothekarisch gesicherte Darlehen erstellt. Die valoración pericial ist eine Sachverständigenbewertung für andere Zwecke wie Erbschaft, Scheidung, Aufhebung von Miteigentum, Forderung oder Gericht. Sie begründet den Marktwert zu einer bestimmten Zeit. Wir erstellen solche Gutachten, keine Hypothekenbewertungen. Zweck und Anforderungen des Dokuments müssen deshalb vorab unterschieden werden, auch wenn dieselbe Immobilie bewertet wird.

Bestimmt wird der Marktwert zur relevanten Zeit, gewöhnlich Todestag oder Teilung, anhand Immobilie, Erhaltungszustand, Lage und vergleichbaren örtlichen Verkäufen. Ein unabhängiges Gutachten vermeidet Erbenstreit und dient als Beweis bei gerichtlicher Teilung. Für die Erbschaftsteuer darf der erklärte Wert nicht unter dem Referenzwert des Catastro liegen; die autonome Gemeinschaft, die diese Steuer verwaltet, kann ihn überprüfen. Die Bewertung und ihr Datum müssen deshalb mit dem jeweiligen Zweck abgestimmt werden, statt den heutigen sichtbaren Zustand ohne Weiteres für jede Erbfrage zu verwenden.

Extinción de condominio beendet das Miteigentum mehrerer Personen, gewöhnlich durch Zuweisung an eine Person gegen Geldentschädigung der übrigen. Die Entschädigung erfordert Kenntnis des Immobilienwerts. Ohne Einigung kann jeder Miteigentümer gerichtliche Teilung beantragen; das Gutachten ist dann ein wichtiges Beweismittel. Die Bewertung begründet den wirtschaftlichen Ausgangspunkt für den Ausgleich und beschreibt, auf welcher Immobilie und welchem Wert die Berechnung beruht, statt die jeweiligen persönlichen Forderungen ungeprüft zu übernehmen.

Valor de mercado ist der Preis einer Veräußerung zu einem bestimmten Datum zwischen gut informierten, frei handelnden Parteien ohne Zeitdruck und mit angemessener Vermarktung. Er entspricht weder automatisch dem Anzeigenpreis noch einer Notverkaufsumme. Zur Schätzung werden Verkäufe und Angebote ähnlicher Immobilien untersucht und Unterschiede in Fläche, Zustand, Stockwerk, Orientierung und Qualität angepasst. Die begründete Schätzung erklärt damit die Bedingungen und Vergleichsdaten statt allein den gewünschten Verkaufspreis zu wiederholen.

Die Dirección General del Catastro berechnet diesen Referenzwert anhand notarieller Verkaufspreise. Seit 2022 dient er als Mindestbasis bestimmter Steuern wie Erwerbs-, Erbschaft- und Schenkungsteuer. Er ist nicht der Marktwert und kann darüber oder darunter liegen. Bei unangemessener Abweichung kann er im Steuerverfahren angefochten werden; ein Gutachten unterstützt dies. Die unterschiedlichen Funktionen sollten beachtet werden, damit eine private Marktschätzung nicht ohne Prüfung mit dem administrativen Steuerwert gleichgesetzt wird.

Für eine fundierte Bewertung ja: Zustand, Oberflächenqualität, Defekte und Aufteilung beeinflussen den Wert stark und werden bei der Besichtigung erkennbar. Ist Innenzugang etwa bei Erbschaft oder Streit unmöglich, kann anhand verfügbarer Unterlagen eine Außenbewertung erfolgen. Die Einschränkung muss ausdrücklich im Bericht stehen und wird vom Gericht bei der Beweiswürdigung berücksichtigt. Dokumentierte und tatsächlich besichtigte Merkmale dürfen dann nicht verwechselt werden; der Bericht muss seine Informationsgrundlage klar erklären.

Dieses spanische Verfahren ermöglicht dem Steuerpflichtigen, den im Rahmen einer Wertprüfung angesetzten Immobilienwert anzufechten, etwa bei Erwerbs- oder Erbschaftsteuer. Er legt die Bewertung seines eigenen Sachverständigen vor; bei erheblicher Differenz kann ein dritter Fachmann hinzukommen. Fristen und Voraussetzungen sind streng, daher empfiehlt sich ein Steuerberater. Wir können das Immobiliengutachten erstellen. Das technische Bewertungsdokument unterstützt den entsprechenden steuerlichen Vorgang und muss mit dessen Zweck und Anforderungen abgestimmt werden.

Er enthält Zweck und Datum, Identifikation mit Register- und Katasterdaten, Besichtigung und Erhaltungszustand, örtliche Marktanalyse, Vergleichsobjekte mit Anpassungen, Methode, Ergebnis und Einschränkungen. Der Sachverständige unterschreibt den Bericht für Vorlage beim Notariat, bei der Steuerbehörde oder vor Gericht. Damit wird die resultierende Zahl durch den untersuchten Gegenstand und nachvollziehbare Daten erklärt. Leser können prüfen, auf welchen Vergleichs- und Zustandsinformationen die Bewertung beruht und welche Grenzen bei ihrer Verwendung bestehen.