Vicios ocultos (vícios ocultos)

É um defeito que já existia no momento da compra, não era detetável numa observação normal e é suficientemente grave para tornar o imóvel inadequado ao uso ou para que, se fosse conhecido, a compra não tivesse ocorrido ou o preço fosse inferior. É o regime dos vicios ocultos (vícios ocultos) do artigo 1484 do Código Civil, código civil espanhol. Exemplos frequentes são humidade escondida por pintura, infiltrações apenas visíveis com chuva ou uma tubagem de esgotos partida sob o pavimento.

Tem de ser oculto, isto é, não percetível numa observação normal por um comprador comum. Deve ser anterior à venda, ainda que só se manifeste depois, e suficientemente grave para impedir ou prejudicar seriamente o uso da habitação ou reduzir de forma relevante o seu valor. O comprador também não pode ter conhecimento prévio do problema. Se faltar algum destes requisitos, a reclamação por vicios ocultos (vícios ocultos) poderá não proceder, embora possam existir outras vias jurídicas.

O artigo 1490 do Código Civil, código civil espanhol, estabelece um prazo muito curto: seis meses desde a entrega da habitação. Por isso, deve documentar-se o defeito e consultar um advogado logo que seja detetado. Consoante o caso, podem existir ações com prazos superiores, como o incumprimento contratual, quando o entregue não corresponde ao acordado, ou as garantias da Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), lei espanhola da construção, em imóveis novos. A escolha exige análise jurídica.

O Código Civil, código civil espanhol, permite escolher entre desfazer a compra, devolvendo o imóvel e recuperando o preço e as despesas, através da acción redhibitoria, ou conservá-lo e pedir uma redução proporcional do preço, mediante a acción estimatoria ou quanti minoris. Se o vendedor conhecia o defeito e o omitiu, o artigo 1486 acrescenta indemnização por perdas e danos quando o comprador opta por desfazer a venda. O relatório pericial avalia a reparação como referência para calcular a redução.

Sim. O artigo 1485 do Código Civil, código civil espanhol, prevê responsabilidade por vícios ocultos mesmo quando o vendedor os desconhecia. Nesse caso, porém, pode ser acordada uma exclusão contratual dessa responsabilidade. Se conhecia e ocultou o defeito, deve também indemnizar as perdas e danos quando o comprador opta por desfazer a venda. Importa, por isso, examinar o contrato e reunir indícios do conhecimento prévio, como reparações anteriores, comunicações ou reclamações apresentadas à comunidade de proprietários.

Um relatório pericial deve demonstrar a existência e as características do defeito, com medições e fotografias, a sua origem anterior à compra e a impossibilidade de o detetar numa observação normal no momento da aquisição. Os indícios técnicos são apreciados em conjunto, como uma canalização deteriorada há anos ou manchas antigas sob pintura recente. Também ajudam os anúncios, fotografias das visitas, mensagens trocadas com o vendedor e faturas de remodelações anteriores. Nenhum indício isolado deve ser confundido com uma conclusão automática.

Em princípio, não pela via dos vícios ocultos. O vendedor não responde nesse regime pelos defeitos visíveis ou conhecidos pelo comprador, porque se considera que a compra foi feita com esse conhecimento, eventualmente refletido no preço. Daí a importância da inspeção prévia: os problemas encontrados podem ser negociados antes da assinatura. A impossibilidade de detetar um defeito numa avaliação profissional ajuda a fundamentar o seu caráter oculto. A ocultação ativa pelo vendedor é uma situação distinta, que pode sustentar uma reclamação.

Pode ser, sendo um dos casos mais frequentes. Se o vendedor pintou sobre humidade ativa antes da venda, o defeito não era visível nas visitas e surge pouco depois, era oculto e anterior à venda. Se for também grave, constitui um vicio oculto (vício oculto segundo o direito espanhol), e a pintura pode indiciar que o vendedor o conhecia. O relatório pericial mede a humidade, identifica a sua origem e, quando possível, apresenta indícios, apreciados em conjunto, de que a pintura é posterior ao dano que encobre.

Nas construções novas é habitual recorrer às garantias da Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), lei espanhola que regula responsabilidades na construção: um ano para acabamentos, três para habitabilidade e dez para danos estruturais, contados da receção da obra. Depois da manifestação do dano, existe um prazo de dois anos para a ação correspondente. Estes períodos são mais amplos do que os seis meses dos vícios ocultos. O advogado avalia a via mais adequada ao caso e às datas concretas.

Por escrito, através de um meio que permita comprovar a data e o conteúdo, como um burofax com certificação do texto, serviço de comunicação certificado utilizado em Espanha. Deve descrever-se o defeito, indicar quando surgiu e apresentar o pedido: reparação, redução do preço ou resolução da venda, conforme a estratégia jurídica. Se já existir relatório pericial, pode ser anexado ou disponibilizado. É aconselhável que um advogado prepare a interpelação para preservar a coerência da reclamação posterior.

Se houver urgência por segurança ou para evitar o agravamento dos danos, sim. Antes, porém, deve preservar-se prova completa através de relatório pericial, fotografias e vídeos e, se possível, informar o vendedor para que possa observar a situação. Reparar sem documentação pode dificultar muito a demonstração do defeito original. Guarde as faturas, pois permitem comprovar os custos. Sempre que as circunstâncias o permitam, o perito deve inspecionar antes de qualquer intervenção que altere os elementos relevantes.

Sim. O regime do Código Civil, código civil espanhol, aplica-se também às vendas entre particulares. O contrato pode limitar a responsabilidade por defeitos que o vendedor desconhecia, mas essa limitação não o protege se conhecia e ocultou o problema. Quando o vendedor é uma empresa e o comprador atua como consumidor, acresce a proteção da legislação de consumidores contra cláusulas abusivas. Convém analisar o contrato concreto, em vez de presumir que uma venda particular elimina qualquer possibilidade de reclamação.

Depende da ação escolhida. Na redução do preço reclama-se a desvalorização causada pelo defeito, frequentemente calculada com referência ao custo de reparação. Na resolução pede-se a restituição do preço e das despesas da compra. Se o vendedor conhecia o defeito e o ocultou, a opção por desfazer a venda permite também pedir perdas e danos comprovados, como alojamento necessário. O relatório pericial discrimina os trabalhos de correção e os respetivos custos com base em preços reais.

Sim, se a infestação já existia antes da venda, estava em zonas não visíveis, como o interior de vigas, aros ou pavimentos de madeira, e provoca danos relevantes. As térmitas podem comprometer seriamente elementos estruturais de madeira. O relatório pericial documenta os danos, a extensão e a antiguidade aproximada. Convém complementá-lo com uma avaliação de uma empresa de controlo de pragas que identifique a espécie e confirme a atividade. A presença da praga deve ser relacionada com as condições e a data da compra.

É uma situação típica de possível vício oculto, porque uma visita em tempo seco pode não revelar qualquer sinal. Se, depois da compra, houver entrada de água com chuva e indícios de um problema anterior, como manchas repintadas ou reparações prévias na cobertura, poderá existir fundamento para reclamar. Registe cada episódio com fotografias e datas e peça uma inspeção rapidamente. Quando possível, a visita logo após a chuva facilita a medição da humidade ativa e a identificação do percurso da água.

Depende das circunstâncias. A reparação de um defeito num elemento comum, como fachada, cobertura ou tubos de queda, cabe normalmente à comunidade de proprietários. Contudo, se o vendedor conhecia um problema grave, uma contribuição extraordinária aprovada ou uma anomalia já discutida em reunião e o ocultou, poderá haver uma reclamação contra ele. As atas da comunidade são especialmente importantes para demonstrar o conhecimento anterior, em conjunto com o relatório técnico que caracteriza e avalia os danos.

A responsabilidade por vícios ocultos pertence ao vendedor, não automaticamente à agência que intermediou a venda. A agência poderá responder se tiver incumprido as suas próprias obrigações, por exemplo ao prestar informação falsa sobre um defeito que conhecia ou ao participar na sua ocultação. Na prática, a reclamação dirige-se ao vendedor. Se existirem indícios de intervenção da imobiliária na ocultação, o advogado analisará a possibilidade de a incluir, com base nas comunicações, no anúncio e nas restantes provas disponíveis.

Em geral, não. Estes seguros cobrem acontecimentos súbitos e imprevistos, como uma rotura de canalização ou um incêndio, e costumam excluir defeitos construtivos, desgaste e danos anteriores à contratação. Dependendo da apólice, podem cobrir os danos concretos provocados pelo acontecimento, como a água de uma tubagem partida que danifica a própria habitação ou a do vizinho. É necessário distinguir a causa e os danos consequentes, consultar as condições e participar o sinistro quando existam prejuízos.

Sim. Os herdeiros respondem enquanto vendedores, mesmo que não tenham vivido na habitação nem conhecido os defeitos. Pode, porém, existir uma cláusula que exclua a responsabilidade pelos vícios que desconheciam, algo frequente na venda de imóveis herdados. Essa limitação não protege a ocultação de problemas conhecidos, como humidade apenas disfarçada por uma intervenção superficial. Convém examinar a escritura e as arras (contrato-promessa com sinal), bem como os indícios sobre o conhecimento anterior dos vendedores.

Inclui a descrição dos defeitos com fotografias e medições, a análise da origem e da antiguidade para fundamentar a existência anterior à venda e a explicação de por que motivo não eram visíveis ao comprador. Apresenta também a avaliação discriminada das reparações e as conclusões técnicas. É assinado por um perito judicial e preparado para apoiar uma negociação com o vendedor ou ser apresentado em tribunal. A ratificação em audiência pode ser contratada quando o processo a exigir.