Vicios ocultos (скрити недостатъци)

Vicios ocultos (скрити недостатъци) означава дефект, съществувал при покупката, невидим при обичаен оглед и достатъчно сериозен, за да прави жилището негодно за употреба или да обоснове отказ от покупка или по-ниска цена, ако е бил известен. Това е уредено в член 1484 от Código Civil (испански Граждански кодекс). Типични примери са боядисана влага, течове само при дъжд или повредена канализация под настилката, която не може да се види при посещение.

Той трябва да е скрит, тоест да не се вижда при нормален оглед от обикновен купувач, да е предхождал продажбата, макар да се проявява по-късно, и да е сериозен. Тежестта трябва да пречи или значително да вреди на употребата или съществено да намалява стойността. Купувачът не трябва да е знаел за него. При липса на някое условие претенцията за vicios ocultos (скрити недостатъци) няма да успее, макар да са възможни други правни пътища.

Código Civil (испански Граждански кодекс) определя кратък срок: шест месеца от предаването по член 1490. При откриване веднага документирайте и се консултирайте с адвокат. Според случая могат да съществуват други искове с по-дълги срокове, например за договорно неизпълнение при различно от уговореното предаване или гаранциите на Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, закон за строителството) при нови жилища. Адвокатът трябва да прецени приложимостта им, вместо да изчаквате.

Código Civil (испански Граждански кодекс) дава избор между две възможности. Acción redhibitoria (иск за разваляне и връщане на жилището) възстановява цената и разходите. Acción estimatoria или quanti minoris (иск за пропорционално намаление) позволява да задържите жилището с по-ниска цена. Ако продавачът е знаел и не е съобщил недостатъка, а Вие изберете разваляне на продажбата, член 1486 предвижда и обезщетение за вреди. Експертният доклад оценява ремонта, който служи за изчисляване на намалението и техническото обосноваване на претенцията.

Да. Член 1485 от Código Civil (испански Граждански кодекс) предвижда отговорност за vicios ocultos (скрити недостатъци) и когато продавачът не ги е знаел. При незнание може договорно да се изключи отговорността. Ако е знаел и прикрил недостатъка, дължи и обезщетение за вреди, когато купувачът избере разваляне на продажбата. Затова проверете договора и съберете сведения за знанието му, например предишни ремонти или претенции към общността. Те помагат да се разграничат различните обстоятелства около продажбата и прикриването.

С експертен доклад, установяващ три неща: съществуването и характеристиките чрез измервания и снимки, произход преди покупката и невидимост за обикновения купувач при придобиване. Технически признаци, като тръба, увреждана с години, или стари петна под прясна боя, се оценяват в съвкупност и сами по себе си не са категорично доказателство. Помагат обявите, снимките от посещението, съобщенията с продавача и фактурите за по-ранни ремонти. Тези материали се свързват с констатациите в доклада, за да се обоснове какво е имало преди продажбата и какво е било видимо.

Като vicios ocultos (скрити недостатъци) не. Продавачът не отговаря по този ред за видимите или известни на купувача проблеми, защото се приема, че са били приети, евентуално при по-ниска цена. Затова предварителната проверка е важна: откритото се договаря преди покупката, а невъзможността да се открие професионално подкрепя скрития характер. Активно прикритото от продавача може да бъде претендирано. Разликата между видимото и прикритото трябва да се изследва конкретно.

Възможно е и това е един от най-честите случаи. Ако продавачът е боядисал върху активна влага преди продажбата, дефектът не се е виждал при посещенията и се появява скоро след това, той е бил скрит и е съществувал преди продажбата. Ако е и сериозен, представлява vicios ocultos (скрити недостатъци), а боята може да показва, че продавачът е знаел. Докладът измерва влагата, установява произхода и, когато е възможно, предоставя косвени признаци, оценени съвкупно, че боята е нанесена след увреждането, което прикрива.

Обичайно се използват гаранциите на Ley de Ordenación de la Edificación (LOE, испански закон за строителството): една година за довършителни недостатъци, три за обитаемост и десет за конструктивни увреждания от приемането на строежа, с две години за иск след появата на увреждането. Те са по-широки от шестте месеца за vicios ocultos (скрити недостатъци). Адвокатът избира най-подходящия иск за Вашия конкретен случай, като отчита недостатъка и приложимия период.

Писмено с доказуема дата и съдържание, например чрез burofax (съобщение с удостоверен текст и връчване). Опишете недостатъка, появата и искането: ремонт, намаление или разваляне на продажбата. Приложете експертния доклад, ако го имате, или посочете, че е на разположение. Адвокат може да подготви поканата, така че да не увреди последващата претенция. Записването на конкретното искане и техническите данни е по-полезно от неясно съобщение за недоволство от жилището.

Да, когато е спешно за безопасността или за ограничаване на щетата, но предварително документирайте изцяло: експертен доклад, снимки и видео, а по възможност уведомете продавача, за да може да види. След ремонт без доказателства ще е трудно да се установи предишното състояние. Пазете фактурите за доказване на стойността. Най-добре е експертът да огледа преди намеса, така че описанието да се основава на видяното, а не само на последващ разказ.

Да. Отговорността по Código Civil (испански Граждански кодекс) се прилага за всяка продажба, включително между частни лица. Договорът може да я ограничи, ако продавачът не е знаел недостатъците. Ако ги е знаел и прикрил, ограничението не го защитава. Когато купувате като потребител от предприятие, имате и защитата срещу неравноправни клаузи по потребителското законодателство. Затова качеството на страните и текстът на договора се разглеждат заедно с конкретния недостатък.

Зависи от иска. При намаление се претендира загубата на стойност, обикновено изчислявана чрез ремонта. При разваляне се иска връщане на цената и разходите по покупката, а ако продавачът е знаел недостатъка и го е премълчал, и доказани вреди, например причинени от него разходи за настаняване. Експертният доклад оценява всяка необходима позиция с реални цени. Така претендираната сума може да бъде свързана с конкретните работи, а не да остане необоснована обща стойност.

Да, ако нападението е съществувало преди продажбата, било е в невидими места като вътрешността на дървени греди, каси или подове и причинява съществена вреда. Термитите могат сериозно да засегнат носещи дървени елементи. Докладът документира щетите, обхвата и приблизителната давност. Добре е да се допълни с доклад на фирма за контрол на вредители, която определя вида и активността. Така техническото описание на увреждането се свързва със специализираното изследване на нападението.

Това е типичен случай на скрит недостатък, защото при сухо посещение нищо не се вижда. След покупката проникването при дъжд може да се претендира, ако има признаци за предишен проблем, например пребоядисани стари петна или покривни ремонти. Документирайте всеки епизод със снимки и дати. Възложете оглед възможно най-скоро, по възможност веднага след дъжд, за измерване на активната влага. Запазената последователност помага да се обясни кога и при какви условия се проявява.

Зависи. Ако е в общ елемент като фасада, покрив или вертикална канализация, ремонтът е за comunidad de propietarios (общността на собствениците). Ако продавачът е знаел сериозен сграден проблем, например одобрена допълнителна вноска или вече обсъден на събрание недостатък, и го е прикрил, може да имате претенция срещу него. Протоколите са ключово доказателство заедно с техническия доклад. Те показват какво е било известно и обсъждано преди покупката.

Отговорността за vicios ocultos (скрити недостатъци) е на продавача, не на посредническата агенция. Агенцията би отговаряла за собствено нарушение, например ако е знаела и е дала невярна информация или е прикрила проблема. На практика претенцията се насочва към продавача. При признаци за участие на агенцията в прикриването адвокатът преценява включването ѝ. Затова е важно да се пазят конкретните обяви и съобщения, които показват предоставената информация, вместо автоматично да се приравняват ролите.

По правило не, защото домашните застраховки покриват внезапни непредвидени щети като спукана тръба или пожар и обикновено изключват строителни недостатъци, износване и предшестващи сключването увреждания. Според полицата може да се покрие конкретната причинена вреда, например вода от повредена тръба във Вашето или съседното жилище. Проверете условията и уведомете застрахователя при щети. Разграничаването на самия недостатък от последиците му помага да се разбере какво се разглежда по договора.

Да. Продаващите наследници отговарят като продавачи, макар да не са живели в жилището и да не са знаели проблемите. Договорът може да изключва отговорност за незнаени недостатъци, както често става при наследствени продажби. За известни проблеми, например повърхностно ремонтирана влага, ограничението не ги защитава. Прегледайте нотариалния акт и арас (arras, предварителен договор с капаро), за да установите какво е уговорено и как се свързва с известното преди сделката.

Включва описание на всеки недостатък със снимки и измервания, анализ на произхода и възрастта за доказване на предхождането на продажбата, обяснение на невидимостта за купувача, стойност на ремонта по позиции и заключения. Подписва се от съдебен експерт и е подготвен за преговори с продавача или представяне пред съд с възможност за потвърждаване в заседание. Съдържанието свързва техническите наблюдения с въпросите, важни за конкретната претенция за vicios ocultos (скрити недостатъци).