Compra de imóveis usados

Deve ser feita antes. As arras (contrato-promessa com sinal) comprometem a compra e, em regra, desistir posteriormente implica perder o montante entregue. Uma inspeção prévia permite negociar o preço, pedir reparações ou desistir sem essa perda. Se o calendário não o permitir, convém incluir uma condição que autorize a desistência ou a renegociação caso sejam encontrados defeitos graves, com um prazo curto para realizar a visita. Essa cláusula deve ser revista por um advogado.

Entre os problemas mais comuns estão a humidade ascendente ou por infiltração, instalações elétricas antigas sem proteção diferencial ou ligação à terra adequada, canalizações de ferro ou chumbo e esgotos com pendente insuficiente. Também surgem portas e janelas que não fecham bem, fissuras nas divisórias, coberturas e terraços sem manutenção e remodelações recentes que escondem problemas. Nas zonas costeiras são frequentes os sais e a corrosão. A inspeção localiza estas anomalias e identifica as que exigem intervenção urgente.

Sim, essa é uma das suas principais utilidades. Um relatório com defeitos documentados, fotografados e avaliados fornece uma base objetiva para pedir uma redução do preço ou a reparação pelo vendedor antes da escritura. Dizer apenas que a cozinha é antiga tem um peso diferente de apresentar anomalias concretas com o custo de cada intervenção. Em muitos casos, a redução negociada supera o preço da inspeção, embora o resultado dependa da situação e da disponibilidade das partes.

Sim. Pintar sobre manchas de humidade, aplicar um pavimento novo sobre outro deteriorado ou revestir uma parede problemática com gesso cartonado melhora o aspeto sem necessariamente resolver a causa. Na inspeção observamos com especial atenção as zonas remodeladas: medimos a humidade em paredes recém-pintadas, procuramos fissuras que reaparecem e verificamos se as instalações foram realmente renovadas ou apenas alteradas à superfície. Convém pedir ao vendedor as faturas da remodelação e informação sobre os trabalhos efetivamente executados.

Convém perguntar o ano de construção e das remodelações, se houve infiltrações, humidade ou sinistros participados ao seguro e se as instalações de água e eletricidade foram renovadas. Importa também saber se existem contribuições extraordinárias aprovadas ou previstas, qual o resultado da inspeção ou avaliação obrigatória do edifício e se foram feitas obras sem licença. As respostas relevantes devem ficar por escrito. Se surgir depois um defeito conhecido e ocultado pelo vendedor, essas declarações poderão constituir prova.

Peça a nota simple do Registro de la Propiedad, informação do registo espanhol sobre titularidade e encargos, o certificado energético e a declaração da comunidade de proprietários relativa às dívidas. São igualmente úteis as atas das últimas reuniões, onde podem constar obras e problemas do edifício, a ITE ou o IEE existentes, os últimos recibos do IBI, imposto municipal espanhol sobre imóveis, e os comprovativos dos abastecimentos. A análise jurídica documental cabe ao advogado ou ao notário; nós avaliamos o estado físico.

A expressão espanhola cuerpo cierto significa comprar o imóvel como um todo por um preço global, em vez de um preço por metro quadrado. Na prática, pequenas diferenças entre a área real e a anunciada ou indicada na escritura não conduzem automaticamente a um ajustamento, sem prejuízo das diferenças relevantes e do regime contratual e legal aplicável. Por isso, convém confirmar a área antes da compra. Esta cláusula não equivale, por si só, a renunciar à reclamação por vicios ocultos (vícios ocultos).

Entre particulares, o contrato pode limitar a responsabilidade por vicios ocultos (vícios ocultos), mas essa exclusão não protege o vendedor que conhecia o defeito e o ocultou de má-fé. Quando o vendedor é uma empresa e o comprador é consumidor, as cláusulas que eliminam direitos do consumidor podem ser abusivas. Convém ler cuidadosamente as arras (contrato-promessa com sinal) e a escritura. Qualquer cláusula de exoneração deve ser analisada por um advogado antes da assinatura.

Existem sinais claros: quadro sem interruptor diferencial, tomadas sem ligação à terra, poucos circuitos para toda a habitação, cabos com revestimento têxtil, emendas expostas, fusíveis em vez de disjuntores ou cortes frequentes. Na inspeção observamos o quadro, testamos o diferencial e as tomadas acessíveis e indicamos se é aconselhável renovar a instalação. Uma substituição integral pode representar uma despesa importante, que deve ser conhecida antes de acordar o preço final da compra.

As canalizações de chumbo devem ser substituídas porque podem comprometer a qualidade da água. As de ferro galvanizado sofrem corrosão interna ao longo dos anos, perdem caudal e acabam por apresentar fugas. Ambos os materiais são frequentes em edifícios antigos. Na inspeção verificamos os troços visíveis, a pressão, as torneiras de corte e os escoamentos. Se houver indícios de uma instalação antiga, o relatório identifica-os e pode apresentar uma estimativa do custo de renovação.

Porque o proprietário terá de suportar a sua parte nas reparações dos elementos comuns, como fachada, cobertura, estrutura, tubos de queda ou elevador. Uma fachada com desprendimentos ou uma cobertura com infiltrações pode originar uma contribuição extraordinária elevada pouco depois da compra. Durante a inspeção observamos as partes comuns acessíveis e assinalamos situações suscetíveis de gerar despesas. As atas da comunidade de proprietários completam esta informação, permitindo perceber que trabalhos já foram discutidos, aprovados ou programados.

Depende da data em que o pagamento é exigível e do que ficar acordado no contrato. A Ley de Propiedad Horizontal (LPH), lei espanhola das comunidades de proprietários, permite reclamar ao novo proprietário dívidas imputáveis ao imóvel relativas à parte vencida do ano em curso e aos três anos anteriores. O vendedor deve declarar a situação de pagamento e apresentar a documentação aplicável. O mais prudente é pedir a declaração de dívidas e definir por escrito quem suporta cada contribuição aprovada.

Uma varanda fechada, uma arrecadação convertida em quarto ou um piso acrescentado sem licença podem não constar do registo predial nem do cadastro. Dependendo do caso e dos prazos de atuação, o município pode exigir a legalização ou a demolição. A situação também pode afetar o financiamento hipotecário e uma venda futura. A inspeção identifica indícios de ampliações, mas a sua situação urbanística deve ser confirmada junto do município ou por um técnico competente, através da documentação adequada.

A humidade ascendente, que sobe do terreno pelas paredes e se manifesta na zona inferior através de tinta empolada, sais ou bolor, merece especial atenção. Também devem verificar-se odores provenientes dos esgotos, pois os pisos térreos recebem as descargas do edifício, risco de inundação quando o pavimento fica abaixo da rua e segurança dos acessos e janelas. Medimos a humidade em vários pontos para perceber se está ativa e quais são as possíveis origens.

A cobertura e os terraços são essenciais: impermeabilização, pendentes, ralos, remates junto às platibandas e juntas. Devem observar-se manchas nos tetos, que podem resultar de infiltrações antigas ou ativas, e o isolamento térmico, pois o último piso está mais exposto ao calor e ao frio. Importa ainda confirmar a situação urbanística de fechamentos ou pérgulas acrescentados. Se o terraço funcionar como cobertura do edifício, convém conhecer o regime da comunidade relativamente à manutenção e reparação.

O ambiente marítimo acelera a corrosão das armaduras do betão, dos guarda-corpos, das caixilharias metálicas e dos equipamentos de ar condicionado, além de favorecer depósitos de sais nas fachadas e paredes. São comuns os destacamentos de betão em varandas com armaduras oxidadas, que podem representar perigo sem reparação. Em urbanizações da Costa Blanca construídas nos anos oitenta e noventa também encontramos coberturas planas sem manutenção e humidade nos pisos térreos. Estes aspetos são examinados durante a inspeção.

Sim. O vendedor deve dispor do certificado de eficiência energética registado e entregá-lo ao comprador, devendo a etiqueta constar dos anúncios, nos termos do Real Decreto 390/2021, diploma espanhol que regula esta certificação. A classificação de A a G indica o consumo e as emissões estimados. Uma classificação baixa não impede a compra, mas pode antecipar despesas energéticas superiores e obras de melhoria do isolamento ou das janelas. Esses custos devem ser considerados na negociação do preço.

Não. Para conceder o financiamento, o banco exige uma tasación, avaliação oficial realizada por uma entidade ou serviço homologado pelo Banco de España. A inspeção tem outra finalidade: explicar o estado físico da habitação e os defeitos existentes, aspetos que a avaliação bancária não analisa com o mesmo detalhe. Os dois serviços complementam-se. A avaliação serve de referência à garantia do banco, enquanto a inspeção ajuda o comprador a conhecer os riscos e as reparações necessárias antes da compra.

Sim, quando essa avaliação é contratada. O relatório pode incluir uma estimativa da reparação de cada anomalia, discriminada por trabalhos e baseada nos preços de mercado da zona. É uma informação útil para negociar com o vendedor ou avaliar se a compra compensa. Não corresponde a um orçamento de execução fechado, porque cada empresa pode praticar preços diferentes e podem existir condições específicas de obra. Ainda assim, fornece uma referência fundamentada para compreender a dimensão económica das intervenções.

Documente-o rapidamente com fotografias e datas, evite repará-lo antes do registo técnico quando isso for possível e comunique o problema ao vendedor por escrito. Se o defeito já existia antes da venda, estava oculto e é suficientemente grave, pode haver fundamento para uma reclamação por vicios ocultos (vícios ocultos). O prazo geral desta ação é de seis meses desde a entrega. Um relatório pericial fundamenta a existência do defeito, a sua origem anterior à compra e o custo da reparação.