Køb af brugt bolig

Før. Arras (foreløbig købsaftale med depositum) binder købet, og træder du senere tilbage, mister du normalt det indbetalte beløb. Med et eftersyn inden underskrift kan du forhandle pris, bede om udbedring eller afstå uden tab. Tillader tidsplanen det ikke, bør aftalen mindst give ret til at træde tilbage eller genforhandle ved alvorlige fund og fastsætte en kort undersøgelsesfrist. Få en advokat til at gennemgå netop denne klausul før underskriften.

Typiske fund er opstigende eller indtrængende fugt, gamle elinstallationer uden fejlstrømsafbryder og tilstrækkelig jordforbindelse, jern- eller blyrør, afløb med ringe fald og vinduer, der ikke lukker ordentligt. Desuden ses revner i skillevægge, forsømte tage og terrasser samt nyere, uforsigtigt udførte ombygninger, som skjuler problemer. Ved kysten er saltudtræk og korrosion også almindelige. Eftersynet finder disse forhold og angiver, hvilke der er akutte, så du kan prioritere dem i din beslutning.

Ja, det er en af rapportens vigtigste anvendelser. Dokumenterede, fotograferede og prissatte fejl giver et objektivt argument for nedslag eller sælgerens udbedring før skødet. Der er forskel på at sige, at køkkenet er gammelt, og at fremlægge en liste med konkrete mangler og udbedringspris for hver. Ofte overstiger det opnåede nedslag eftersynets pris betydeligt. Rapporten gør derfor argumentet mere konkret end en generel vurdering af, at boligen trænger til fornyelse.

Ja. Maling over fugt, nyt gulv over et beskadiget gulv eller gipsbeklædning foran en problemvæg forbedrer udseendet uden at løse årsagen. Vi undersøger derfor renoverede områder særligt, måler fugt i nymalede vægge, ser efter tilbagevendende revner og kontrollerer, om installationerne faktisk er fornyet eller kun ændret udvendigt. Bed sælgeren om fakturaerne fra renoveringen. De kan hjælpe med at forklare, hvad der er udført i boligen, og hvilke dele arbejdet omfattede.

Spørg til byggeår og ombygninger, tidligere vandindtrængning, fugt og forsikringsskader samt fornyelse af el og vand. Spørg også om vedtagne eller forventede ekstraopkrævninger i ejerforeningen, bygningens ITE eller IEE og resultatet samt arbejder uden tilladelse. Bed om skriftlige svar på væsentlige spørgsmål. Viser der sig senere en fejl, som sælgeren kendte og skjulte, kan svarene bruges som bevis. Gem derfor de konkrete svar sammen med de øvrige dokumenter om købet.

Bed om nota simple, ejendomsregistrets udtræk om ejer og byrder, det obligatoriske energicertifikat, ejerforeningens betalingsattest og referater fra seneste møder om ekstraopkrævninger og bygningsproblemer. Få også ITE eller IEE, hvis den findes, samt seneste kvitteringer for IBI, den lokale ejendomsskat, og forsyninger. Din advokat eller notaren gennemgår dokumenterne. Vi undersøger boligens fysiske tilstand, så de to dele supplerer hinanden i forberedelsen af dit køb af den brugte bolig.

Cuerpo cierto betyder køb af boligen som en samlet helhed til en samlet pris, ikke til en kvadratmeterpris. En mindre forskel mellem faktisk areal og annoncen eller skødet fører normalt ikke til prisændring, bortset fra væsentlige forskelle efter kontrakten og Código Civil, den spanske civillovbog. Kontroller derfor arealet på forhånd. Udtrykket betyder ikke, at du opgiver muligheden for at reklamere over vicios ocultos (skjulte mangler), som er et særskilt spørgsmål.

Mellem private kan kontrakten begrænse sælgerens ansvar for vicios ocultos (skjulte mangler). Fraskrivelsen beskytter dog ikke en sælger, som kendte fejlen og skjulte den i ond tro. Er sælger en virksomhed og køber en forbruger, kan klausuler, der fjerner forbrugerrettigheder, være urimelige. Læs både arras (foreløbig købsaftale med depositum) og skødet grundigt. Få en advokats råd om enhver ansvarsfritagelse, før du skriver under på dokumenter, der indeholder en sådan klausul.

Tegn er et tavleskab uden fejlstrømsafbryder, stikkontakter uden jord, få kredse til hele boligen, stofledninger, synlige samlinger, smeltesikringer frem for automatsikringer og hyppige strømafbrydelser. Vi undersøger tavlen og afprøver fejlstrømsafbryderen og tilgængelige kontakter under eftersynet. Du får besked om behov for fornyelse. En komplet udskiftning er en betydelig udgift, som bør være kendt før den endelige prisforhandling. Det er derfor vigtigt at se på installationen og ikke kun på nye kontakter.

Blyrør skal udskiftes, fordi de kan påvirke vandkvaliteten. Galvaniserede jernrør korroderer indvendigt med årene, får mindre gennemstrømning og begynder til sidst at lække. Begge typer er almindelige i ældre bygninger. Under eftersynet kontrollerer vi synlige rørstykker, tryk, ventiler og afløb. Finder vi tegn på en gammel installation, angiver vi det sammen med en vejledende pris for fornyelsen, så forholdet kan indgå i dine overvejelser om køb og pris.

Som ejer betaler du din andel af reparationer på fælles dele som facade, tag, konstruktion, faldstammer og elevator. En facade med nedfald eller et utæt tag kan udløse en stor ekstraopkrævning kort efter købet. Vi gennemgår tilgængelige fællesarealer og fortæller, hvilke forhold der kan medføre udgifter. Ejerforeningens referater supplerer oplysningerne. Derfor bør boligens indvendige stand ses sammen med bygningens samlede tilstand, når du vurderer omkostningerne ved at blive ejer.

Det afhænger af forfaldstidspunkt og kontrakt. Ley de Propiedad Horizontal (LPH), den spanske lov om ejerfællesskaber, giver foreningen mulighed for at kræve boligens forfaldne gæld fra indeværende år og tre foregående år hos den nye ejer. Sælgeren skal erklære betalingsstatus i skødet eller fremlægge attest. Bed om gældsattesten og aftal skriftligt, hvem der betaler hver vedtaget ekstraopkrævning. Så bliver både de kendte beløb og parternes aftale om betaling tydelige.

En lukket terrasse, et depotrum omdannet til værelse eller en ekstra etage uden tilladelse kan mangle i ejendomsregister og matrikel. Kommunen kan efter omstændighederne kræve lovliggørelse eller nedrivning, hvis indgrebsfristen ikke er udløbet. Det kan også påvirke lån og fremtidigt salg. Vi opdager tegn på tilbygning under eftersynet, mens planstatus bekræftes af kommunen eller en kompetent tekniker. Den fysiske gennemgang og undersøgelsen af tilladelser er derfor to forskellige dele af vurderingen.

Se efter opstigende fugt fra jorden, som viser sig nederst på væggene med bulet maling, saltudtræk eller skimmel. Undersøg også kloaklugt, fordi bygningens afløb passerer i de nederste etager, oversvømmelsesrisiko under gadeniveau samt sikkerheden ved vinduer og adgang. Vi måler fugt flere steder for at undersøge, om den er aktiv, og hvorfra den kommer. Disse forhold er særligt relevante, før du beslutter dig for en bolig i stueetagen.

Tag og terrasser er centrale: vandtætning, fald, afløb, brystningsdetaljer og samlinger er hyppige steder for vandindtrængning. Se også efter loftpletter fra tidligere eller aktive lækager og vurder varmeisolering, da øverste etager udsættes mere for varme og kulde. Undersøg planstatus for tilføjede inddækninger eller pergolaer. Er terrassen også bygningens tag, bør du kende ejerforeningens regler og oplysninger om reparation. Det er relevant for både boligens tilstand og fremtidige fælles udgifter.

Havmiljøet fremskynder korrosion i betonarmering, rækværker, metalvinduer og klimaanlæg og giver saltudtræk på facader og mure. Afskalning på altaner med rusten armering er almindelig og kan blive farlig uden reparation. I Costa Blancas bebyggelser fra firserne og halvfemserne ser vi desuden forsømte flade tage og fugt i nederste etager. Disse forhold bliver undersøgt ved eftersynet. Kystbeliggenheden gør derfor vedligeholdelsen af både konstruktion, overflader og installationer relevant før købet.

Ja. Sælgeren skal have et registreret energicertifikat og udlevere det til køberen, mens energimærket skal fremgå af annoncer efter Real Decreto 390/2021, det spanske kongelige dekret om energicertificering. Klasser fra A til G angiver forventet forbrug og udledning. En dårlig klasse forhindrer ikke køb, men varsler højere regninger og mulige forbedringer af isolering eller vinduer. Tag disse forhold med i vurderingen af prisen og de forventede udgifter efter overtagelsen.

Nej. Banken kræver en officiel vurdering fra et vurderingsselskab eller en vurderingstjeneste godkendt af Banco de España. Eftersynet er noget andet: det beskriver tilstand og mangler, som lånevurderingen ikke analyserer grundigt. De supplerer hinanden, fordi vurderingen beskytter banken, mens eftersynet beskytter dig. Du bør derfor skelne mellem de to dokumenters formål, når du forbereder købet og finansieringen af en brugt bolig i Spanien og bestiller den nødvendige hjælp.

Ja, hvis du bestiller det. Rapporten kan indeholde en vejledende vurdering for hver mangel, opdelt i poster med lokale markedspriser. Det er et nyttigt grundlag for forhandling med sælgeren og beslutningen om, hvorvidt købet giver mening. Det er ikke et bindende håndværkertilbud, fordi virksomhedernes priser varierer. Til gengæld får du en solid, begrundet reference, der knytter den enkelte udbedring til den fejl, som er dokumenteret under eftersynet af boligen.

Dokumenter straks med billeder og datoer. Undgå om muligt reparation, indtil der foreligger teknisk dokumentation, og skriv til sælgeren. Var fejlen til stede før salget, skjult og alvorlig, kan den påtales som vicios ocultos (skjulte mangler). Den generelle frist er seks måneder fra overdragelsen, så vent ikke. En sagkyndig rapport dokumenterer fejlen, dens oprindelse før købet og udbedringsprisen som grundlag for den videre behandling af dit krav mod sælgeren.