Покупка на съществуващо жилище

Преди. Арас (arras, предварителен договор с капаро) обвързва покупката и при последващ отказ обикновено губите внесената сума. Предварителната проверка позволява преговори за цената, искане за ремонт или отказ без загуба на пари. Ако времето не позволява, включете поне условие за отказ или предоговаряне при сериозни недостатъци, установени с проверката, и кратък срок за извършването ѝ. Препоръчително е адвокат да прегледа тази клауза, преди да подпишете договора.

Най-често се срещат капилярна влага или проникване на вода, стари електрически инсталации без дефектнотокова защита и подходящо заземяване, железни или оловни тръби, слаб наклон на канализацията, незатваряща дограма, пукнатини в прегради, неподдържани покриви и тераси и небрежни пресни ремонти, прикриващи проблеми. По крайбрежието са чести солни отлагания и корозия. Проверката локализира тези недостатъци и посочва кои са спешни, за да разполагате с подредена информация преди решението за покупка.

Да, това е едно от основните му приложения. Докладът с документирани, заснети и оценени недостатъци дава обективен аргумент за намаление или за ремонт от продавача преди нотариалната сделка. Различно е да кажете, че кухнята е стара, и да представите списък с конкретни проблеми и стойност на всяка поправка. Често постигнатото намаление надхвърля значително цената на проверката. Ползата идва от конкретните данни, които можете да обсъдите с продавача.

Да. Боядисване върху влажно петно, нова настилка върху повредена или гипсокартон пред проблемна стена подобряват външния вид, без да премахват причината. Обръщаме особено внимание на ремонтираните места: измерваме влагата в прясно боядисани стени, търсим повторно появяващи се пукнатини и проверяваме дали инсталациите са действително обновени или само външно. Поискайте от продавача фактурите за ремонта. Те помагат да се свържат наблюдаваните промени с извършените работи и датите им.

Попитайте годината на строежа и ремонтите, имало ли е течове, влага или застрахователни щети, обновявани ли са токът и водата, има ли одобрени или планирани допълнителни вноски в общността, има ли сградата ITE или IEE и с какъв резултат, и има ли строителство без разрешение. Поискайте важните отговори писмено. Ако по-късно се появи недостатък, който продавачът е знаел и прикрил, отговорите могат да послужат като доказателство.

Поискайте nota simple (извлечение от Registro de la Propiedad, имотния регистър) за собственик и тежести, задължителния при продажба енергиен сертификат, удостоверението за платени задължения към общността и протоколите от последните събрания с допълнителните вноски и проблемите на сградата. Поискайте ITE или IEE, ако има, както и последните платежни документи за IBI (испански данък върху недвижимите имоти) и комунални услуги. Документалната проверка е за адвоката или нотариуса, а ние проверяваме физическото състояние.

Cuerpo cierto (покупка на имота като определена цялост) означава обща цена за жилището, а не цена на квадратен метър. На практика малка разлика между реалната площ и обявата или нотариалния акт не води до корекция, освен съществени разлики според договора и Código Civil (испанския Граждански кодекс). Затова площта се проверява предварително. Това не означава липса на право за претенция за vicios ocultos (скрити недостатъци), която е отделен правен въпрос.

Между частни лица договорът може да ограничи отговорността на продавача за vicios ocultos (скрити недостатъци), но отказът не го защитава, ако е знаел недостатъка и го е прикрил недобросъвестно. При продавач фирма и купувач потребител клаузите, премахващи потребителски права, могат да са неравноправни. Прочетете внимателно арас (arras, предварителния договор с капаро) и нотариалния акт. При освобождаваща от отговорност клауза се консултирайте с адвокат преди подписване, а не след поемане на задължението.

Признаци са табло без дефектнотокова защита, контакти без заземяване, малко кръгове за цялото жилище, проводници с текстилна изолация или открити връзки, предпазители вместо автоматични прекъсвачи и чести изключвания. Проверяваме таблото, изпробваме защитата и достъпните контакти и посочваме дали е препоръчително обновяване. Пълната подмяна е съществен разход, който трябва да знаете преди окончателното договаряне на цената. Той не следва да се открива едва след като вече сте закупили жилището.

Оловните тръби трябва да се заменят, защото могат да влошат качеството на водата. Поцинкованите железни тръби корозират отвътре с годините, намаляват дебита и накрая протичат. И двата вида са обичайни в стари сгради. При проверката разглеждаме видимите участъци, налягането и състоянието на крановете и отводняването. Ако има признаци за стара инсталация, това се посочва заедно с ориентировъчната стойност на обновяването, за да отчетете необходимата работа в покупката.

Като собственик ще плащате своя дял от ремонтите на общите части: фасада, покрив, конструкция, вертикални канализационни тръби или асансьор. Падаща фасадна облицовка или протичащ покрив могат да доведат до значителна допълнителна вноска скоро след покупката. При проверката разглеждаме достъпните общи зони и посочваме възможните разходи. Протоколите на общността допълват информацията за сградата, така че видимото в апартамента да не бъде единственото основание за Вашето решение.

Зависи кога вноската става изискуема и какво е уговорено. Ley de Propiedad Horizontal (LPH, испански закон за сградите с отделни собственици) позволява общността да претендира от новия собственик жилищните задължения за изтеклата част на текущата година и трите предходни години. Продавачът трябва да декларира изрядност в нотариалния акт или да представи удостоверение. Поискайте удостоверението за задължения и уговорете писмено кой плаща всяка вече одобрена допълнителна вноска, преди да приключите покупката.

Затворена тераса, склад, превърнат в стая, или добавен етаж без разрешение може да не са отразени в имотния регистър или Catastro. Според случая общината може да изиска узаконяване или премахване, ако срокът за действие не е изтекъл. Това може да засегне ипотеката и бъдеща продажба. Проверяваме за признаци на разширения, но устройственият статут се потвърждава от общината или компетентен технически специалист, а не само от външния вид.

Особено важна е капилярната влага, изкачваща се от почвата по стените и видима ниско долу като издута боя, соли или мухъл. Проверяват се и канализационни миризми, защото ниските нива приемат сградното отводняване, рискът от наводнение под уличното ниво и сигурността на входове и прозорци. Измерваме влагата в няколко точки, за да установим дали е активна и откъде идва. Тези места изискват специално внимание още при първоначалния оглед.

Покривът и терасите са основни места за проникване на вода: хидроизолация, наклони, сифони, връзки с парапетни зидове и фуги. Проверяват се петна по таваните за стари или активни течове, топлоизолацията поради по-силното въздействие на топлина и студ и устройственият статут на добавени заграждения или перголи. Ако терасата служи като покрив на сградата, важно е да знаете какво е обсъждала общността за ремонта и какви сведения има за него.

Морската среда ускорява корозията на армировката в бетона, парапетите, металната дограма и климатичните уреди и причинява солни отлагания по фасади и зидове. Често се среща олющване на балкони с ръждясала армировка, което може да бъде опасно без ремонт. В комплекси от осемдесетте и деветдесетте години на Коста Бланка виждаме и неподдържани плоски покриви и влага на приземни нива. Всичко това се разглежда при проверката на конкретното жилище.

Да. Продавачът трябва да има регистриран сертификат за енергийна ефективност и да го предаде на купувача, а етикетът трябва да присъства в обявите според Real Decreto 390/2021 (испански кралски указ за енергийното сертифициране). Класът от A до G показва очакваното потребление и емисии. Лошият клас не възпрепятства покупката, но предвещава по-високи сметки и възможни подобрения на изолацията или прозорците, които е добре да отчетете в цената на жилището.

Не. За ипотека банката изисква официална оценка от дружество или оценителска служба, одобрени от Banco de España (Банката на Испания). Проверката е различна услуга: показва състоянието и недостатъците на жилището, които оценката не разглежда подробно. Двата документа се допълват. Оценката защитава банката, а проверката защитава Вас при решението за покупка. Затова техническият доклад за състоянието не следва да се представя като заместител на изискваната от банката оценка.

Да, ако е възложено. Докладът може да включва ориентировъчна оценка на поправката на всяка констатация по отделни позиции с пазарни цени за района. Това е най-полезният начин да преговаряте с продавача или да прецените дали покупката си струва. Не е фиксирана строителна оферта, защото цените на изпълнителите се различават, но дава солидна обоснована отправна точка. Така сумите са свързани с конкретните установени проблеми, а не с общо впечатление за жилището.

Документирайте възможно най-скоро със снимки и дати, не ремонтирайте преди техническото документиране, ако това може да се избегне, и уведомете продавача писмено. Ако недостатъкът е съществувал преди продажбата, бил е скрит и е сериозен, може да се претендира като vicios ocultos (скрити недостатъци). Общият срок е шест месеца от предаването, затова не чакайте. Експертният доклад доказва недостатъка, произхода му преди покупката и стойността на неговото отстраняване.