Kasutatud eluaseme ostmine

Enne. Arras (eelleping käsirahaga) seob Teid ostuga ja hiljem loobudes kaotate tavaliselt makstud summa. Kui ülevaatus toimub varem, saate hinda läbi rääkida, parandusi küsida või ostust rahakaotuseta loobuda. Kui ajakava seda ei võimalda, lisage vähemalt arras-lepingusse tingimus, mis lubab tõsiste puuduste leidmisel loobuda või tingimused uuesti läbi rääkida, ning määrake ülevaatuseks lühike tähtaeg. Sellise tingimuse peaks jurist enne allkirjastamist üle vaatama, et kokkulepitud võimalus oleks lepingus selgelt väljendatud.

Kõige tavalisemad on kapillaarniiskus ja läbijooksud, vanad elektripaigaldised ilma rikkevoolukaitsme või korraliku maanduseta, raud- või pliitorud, väikese kaldega äravoolud, halvasti sulguvad aknad ja uksed ning praod vaheseintes. Samuti leidub hooldamata katuseid ja terrasse ning hiljutisi hooletuid remonte, mis varjavad probleeme. Rannikul esineb sageli soolasadestisi ja korrosiooni. Ülevaatus määrab nähtavate puuduste asukoha ning näitab, millised neist vajavad kiiret tähelepanu. Nii saab ostuotsuses eristada tavapärast vananemist ja olulisi parandamist nõudvaid probleeme.

Jah, see on aruande üks peamisi kasutusviise. Dokumenteeritud, pildistatud ja hinnatud puudused annavad objektiivse aluse küsida hinnasoodustust või paluda müüjal enne notariaalset tehingut parandused teha. Pelk väide, et köök on vana, erineb oluliselt puuduste loendist, milles iga paranduse maksumus on põhjendatud. Sageli ületab saavutatud hinnavähendus ülevaatuse hinna märgatavalt. Aruanne aitab läbirääkimist siduda konkreetsete tööde ja kuludega, nii et soovi ei pea põhjendama üksnes üldise muljega eluaseme seisukorrast.

Jah. Niiskuspleki ülevärvimine, uue põranda paigaldamine kahjustatud põranda peale või probleemse seina katmine kipsplaadiga parandab välimust, kuid ei kõrvalda põhjust. Ülevaatusel pöörame remonditud kohtadele erilist tähelepanu: mõõdame äsja värvitud seinte niiskust, otsime uuesti ilmnevaid pragusid ja kontrollime, kas tehnosüsteeme uuendati sisuliselt või üksnes väljastpoolt. Küsige müüjalt remondiarveid. Need aitavad mõista, milliseid töid tegelikult tehti, ning eristada pinnaviimistlust aluseks oleva probleemi kõrvaldamisest, mida uus välimus iseenesest ei tõenda.

Küsige ehitamise ja remontide aastat, varasemaid läbijookse, niiskust ja kindlustusjuhtumeid ning seda, kas elektri- ja veepaigaldisi on uuendatud. Uurige omanike ühenduse kinnitatud või kavandatavaid erimakseid, hoone ITE või IEE olemasolu ja tulemust ning võimalikke loata ehitustöid. Olulised vastused paluge kirjalikult. Kui hiljem ilmneb puudus, mida müüja teadis ja varjas, võivad need vastused olla tõendiks. Küsimused peaksid seega puudutama nii eluaseme enda seisukorda kui ka hoonega seotud võimalikke kohustusi.

Küsige Registro de la Propiedad registri nota simple väljavõtet omaniku ja koormatiste kontrollimiseks, müügil kohustuslikku energiatõhususe tunnistust ning omanike ühenduse võlgnevuste puudumise tõendit. Vaadake viimaste koosolekute protokolle, kus kajastuvad erimaksed ja hoone probleemid. Küsige ka ITE või IEE dokumenti, kui see on olemas, ning viimaseid IBI kinnisvaramaksu ja kommunaalteenuste arveid. Dokumente kontrollib Teie jurist või notaribüroo. Meie kontrollime eluaseme füüsilist seisukorda, seega täiendavad dokumentaalne ja tehniline kontroll teineteist.

Cuerpo cierto tähendab eluaseme ostmist tervikuna kokkulepitud koguhinna, mitte ruutmeetrihinna alusel. Praktikas ei muudeta hinda tavaliselt siis, kui tegelik pindala erineb pisut kuulutuses või notariaalaktis märgitust. Oluliste erinevuste puhul sõltub lahendus lepingust ja Código Civil ehk Hispaania tsiviilseadustikust. Seetõttu tasub pindala enne kontrollida. See põhimõte ei tähenda loobumist õigusest esitada nõue vicios ocultos (varjatud puudused) tõttu: pindala alusel määratud hind ja vastutus varjatud puuduste eest on eri küsimused.

Eraisikute vahel võib leping piirata müüja vastutust vicios ocultos (varjatud puudused) eest. Selline loobumine ei kaitse aga müüjat, kes teadis puudusest ja varjas seda pahauskselt. Kui müüja on ettevõte ja ostja tarbija, võivad tarbija õigusi välistavad tingimused olla ebaõiglased. Lugege hoolikalt arras (eelleping käsirahaga) ja notariaalakti tingimusi. Kui seal on vastutusest vabastamise klausel, konsulteerige enne allkirjastamist juristiga, et mõista selle tähendust ning seost müüja teadmise ja võimaliku varjamisega.

Selged märgid on rikkevoolukaitsmeta elektrikilp, maanduseta pistikupesad, liiga vähesed vooluringid kogu eluaseme jaoks, tekstiilisolatsiooniga juhtmed või nähtavad ühendused, sulavkaitsmed kaitselülitite asemel ning sagedased elektrikatkestused. Ülevaatusel kontrollime kilpi, proovime rikkevoolukaitset ja ligipääsetavaid pistikupesi ning ütleme, kas paigaldise uuendamist tuleks kaaluda. Täielik uuendamine on oluline kulu, mida tasub teada enne ostuhinna lõplikku kokkuleppimist. Nähtavad tunnused ja tehtud katsed aitavad hinnata, kas olemasoleva elektrisüsteemiga kaasneb arvestatav remondivajadus.

Pliitorud tuleb asendada, sest need võivad mõjutada vee kvaliteeti. Tsingitud raudtorud korrodeeruvad aastate jooksul seestpoolt, nende läbilaskevõime väheneb ja lõpuks võivad tekkida lekked. Mõlemat tüüpi torusid leidub sageli vanades hoonetes. Ülevaatusel kontrollime nähtavaid lõike, veesurvet ning kraanide ja äravoolude seisukorda. Kui ilmnevad vana paigaldise tunnused, märgime need aruandesse koos uuendamise ligikaudse maksumusega. Nii saab ostja arvestada torustiku seisukorra ja võimaliku uuendamisvajadusega enne ostu lõplikku otsustamist.

Omanikuna tasute oma osa ühiste elementide parandamisest: näiteks fassaad, katus, kandekonstruktsioonid, püstikud ja lift. Pudenev fassaad või lekkiv katus võib tuua suure erimakse peagi pärast ostu, kuigi korteri sisemus näeb korras välja. Ülevaatusel vaatame ligipääsetavaid ühiskasutatavaid osi ja osutame võimalikele kulude põhjustele. Omanike ühenduse protokollid täiendavad seda teavet. Eluaseme ostuhinna kõrval tuleb seega mõista ka hoone üldisest seisukorrast tulenevaid kulusid, mis võivad langeda uue omaniku kanda.

See sõltub makse sissenõutavaks muutumise ajast ja lepingus kokkulepitust. Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Hispaania korteriomandit ja omanike ühendusi reguleeriv seadus, lubab ühendusel nõuda uuelt omanikult eluasemega seotud võlgu jooksva aasta möödunud osa ja kolme eelneva aasta eest. Müüja peab notariaalaktis kinnitama maksete tasumist või esitama tõendi. Soovitatav on küsida võlatõend ning leppida kirjalikult kokku, kes tasub iga kinnitatud erimakse. Nii eristatakse ühenduse nõudeõigust ja müüja ning ostja omavahelist kulude jaotust.

Loata suletud terrass, toaks muudetud panipaik või lisakorrus ei pruugi kajastuda kinnistusregistris ega katastris. Juhtumist sõltuvalt võib omavalitsus nõuda seadustamist või lammutamist, kui sekkumise tähtaeg pole möödunud. See võib mõjutada ka hüpoteeklaenu ja tulevast müüki. Ülevaatusel tuvastame võimalikele juurdeehitistele viitavad tunnused, kuid planeeringuõigusliku olukorra kinnitab omavalitsus või pädev spetsialist. Nähtav ehituslik lahendus ja selle õiguslik lubatavus vajavad seega eraldi kontrolli, enne kui juurdeehitisega kaasnev risk on arusaadav.

Erilist tähelepanu vajab kapillaarniiskus, mis tõuseb pinnasest mööda seinu ning avaldub nende alaosas kobrutava värvi, soolasadestiste või hallitusena. Kontrollida tuleb ka kanalisatsioonilõhnu, sest alumistele korrustele jõuavad hoone äravoolud, ning üleujutusohtu, kui põrand asub tänavast madalamal. Olulised on samuti sissepääsude ja akende turvalisus. Mõõdame niiskust mitmest kohast, et hinnata selle aktiivsust ja päritolu. Nii saab eristada nähtavat pinnakahjustust ning probleemi võimalikku allikat, mis võib nõuda ulatuslikumat parandamist.

Kõige olulisemad on katus ja terrassid, kus esineb palju läbijookse: hüdroisolatsiooni seisukord, kalded, äravoolud, parapetiliited ja vuugid. Tähelepanu vajavad laeplekid, mis võivad osutada varasemale või aktiivsele lekkimisele, ning soojusisolatsioon, sest katusekorterid on kuuma ja külma suhtes tundlikumad. Kontrollida tuleb ka lisatud terrassipiirete või pergolate planeeringuõiguslikku olukorda. Kui terrass moodustab hoone katuse, tasub uurida omanike ühenduse seisukohta selle parandamise kohta. Nii saab mõista nii tehnilisi puudusi kui ka ühise katuse remondiga seotud asjaolusid.

Merekeskkond kiirendab betooni armatuuri, piirete, metallakende ja kliimaseadmete korrosiooni ning tekitab fassaadidel ja müüridel soolasadestisi. Sageli esineb rõdudel betooni irdumist ja roostetanud armatuuri, mis võib parandamata jätmisel olla ohtlik. Costa Blanca 1980. ja 1990. aastate elamupiirkondades näeme ka hooldamata lamekatuseid ning alumiste korruste niiskust. Kõiki neid asjaolusid kontrollitakse ülevaatusel. Rannikueluaseme seisukorra hindamisel tuleb seega pöörata tähelepanu nii niiskusele kui ka mereõhu mõjule nähtavatele materjalidele ja tehnoseadmetele.

Jah. Real Decreto 390/2021, Hispaania energiatõhususe sertifitseerimise määrus, nõuab müüjalt registreeritud energiatõhususe tunnistust ja selle üleandmist ostjale. Energiaklassi märgis peab olema ka kuulutustes. Klass A kuni G näitab eluaseme eeldatavat energiatarvet ja heitmeid. Halb tulemus ei takista ostmist, kuid osutab suurematele arvetele ja võimalikele isolatsiooni või akende parandamise töödele. Nende maksumust tasub ostuhinnas arvestada. Tunnistus annab seega lisateavet eluaseme kasutuskulude ja võimaliku energiatõhususe parandamise vajaduse kohta.

Ei. Hüpoteeklaenu jaoks nõuab pank ametlikku hindamist, mille teeb Banco de España tunnustatud hindamisettevõte või hindamisteenus. Tehniline ülevaatus täidab teist ülesannet: selgitab eluaseme seisukorda ja puudusi, mida ametlik väärtuse hindamine põhjalikult ei analüüsi. Need teenused täiendavad teineteist. Hindamine kaitseb panga huvi tagatise väärtuse suhtes, ülevaatus aitab Teil mõista, millise seisukorraga eluaset ostate. Seetõttu ei asenda ülevaatus panga nõutavat dokumenti ega ametlik hindamine üksikasjalikku tehnilist puuduste kontrolli.

Jah, kui olete selle tellinud. Aruanne võib sisaldada iga puuduse parandamise ligikaudset hinnangut tööde kaupa, lähtudes piirkonna turuhindadest. See on kasulik alus müüjaga läbirääkimiseks või otsustamiseks, kas ost on majanduslikult mõistlik. Tegemist ei ole siduva ehitushinnapakkumisega, sest ettevõtete hinnad erinevad. Siiski annab see põhjendatud orientiiri. Iga kulu sidumine konkreetse puudusega aitab mõista, millest paranduste kogumaksumus koosneb, ning võrrelda vajalikke töid kavandatava ostuhinna ja remondivõimalustega.

Dokumenteerige see võimalikult kiiresti fotode ja kuupäevadega, vältige võimaluse korral parandamist enne tehnilist fikseerimist ning teavitage müüjat kirjalikult. Kui puudus oli olemas enne müüki, jäi varjatuks ja on tõsine, võib esitada nõude vicios ocultos (varjatud puudused) alusel. Selle hagi üldine tähtaeg on kuus kuud üleandmisest, seega ärge oodake. Eksperdiarvamus tõendab puudust, selle ostueelset päritolu ja parandamise maksumust. Enne töödega algse olukorra muutmist tuleb säilitada materjal, millele tehnilised järeldused tuginevad.