Avaliação pericial de habitações

A tasación hipotecaria, avaliação hipotecária oficial espanhola, é realizada por uma entidade homologada pelo Banco de España, segundo a Orden ECO/805/2003, norma espanhola de avaliação para finalidades financeiras. Serve de base a empréstimos com garantia hipotecária. A avaliação pericial tem outras finalidades, como heranças, divórcios, divisão de compropriedade, reclamações ou processos judiciais. Fundamenta o valor de mercado numa data concreta, através de método e dados verificáveis. Realizamos avaliações periciais, não avaliações hipotecárias oficiais.

Determina-se o valor de mercado na data relevante, normalmente a do falecimento ou da partilha, considerando o estado, a localização e imóveis comparáveis da zona. Uma avaliação independente ajuda a evitar divergências entre herdeiros e pode servir de prova judicial. Para o imposto sucessório espanhol, o valor declarado não deve ser inferior ao valor de referência cadastral nos termos aplicáveis. A comunidade autónoma, responsável pela gestão do imposto, pode proceder à verificação. O objetivo fiscal e o valor de mercado devem ser distinguidos.

Extinción de condominio é a operação espanhola que põe termo à compropriedade de um imóvel, normalmente atribuindo-o a um dos titulares mediante compensação financeira dos restantes. Para calcular essa compensação é necessário conhecer o valor da habitação. Se não houver acordo, qualquer comproprietário pode pedir a divisão judicial, e a avaliação pericial torna-se uma prova relevante. O relatório deve identificar a data, os direitos avaliados e as limitações existentes, para que a comparação entre as propostas seja coerente.

É o preço pelo qual seria razoável vender a habitação numa data determinada entre comprador e vendedor informados, que atuam livremente, sem urgência e após um período adequado de comercialização. Não coincide necessariamente com o preço pedido num anúncio ou obtido numa venda urgente. A estimativa utiliza vendas e ofertas de imóveis comparáveis, ajustadas pelas diferenças de área, conservação, piso, orientação e qualidade. O relatório explica esses ajustamentos para permitir compreender a origem do valor final.

É o valor calculado pela Dirección General del Catastro, organismo cadastral espanhol, com base nos preços de transações formalizadas perante notário. Desde 2022 funciona como referência mínima em determinados impostos, como transmissões patrimoniais, sucessões e doações, segundo as regras aplicáveis. Não é necessariamente o valor de mercado: pode ser superior ou inferior. Quando não corresponde às características reais, pode ser discutido através dos procedimentos tributários adequados. Uma avaliação pericial ajuda a demonstrar as circunstâncias concretas do imóvel.

Para uma avaliação pericial sólida, sim. A conservação, a qualidade dos acabamentos, os defeitos e a distribuição influenciam o valor e exigem observação no local. Quando o acesso não é possível, como sucede em algumas heranças ou conflitos, pode fazer-se uma avaliação exterior com os documentos disponíveis, indicando claramente a limitação. A impossibilidade de observar o interior condiciona a certeza sobre o estado e deve ser considerada pelo juiz ou por quem utiliza o relatório.

É um procedimento espanhol que permite ao contribuinte contestar o valor atribuído pela administração tributária numa verificação, por exemplo nos impostos sobre transmissões ou sucessões. O interessado apresenta a avaliação do seu perito e, quando a divergência reúne os requisitos legais, pode intervir um terceiro perito. Os prazos e formalidades são rigorosos, pelo que convém acompanhamento de um consultor fiscal. Podemos elaborar a avaliação imobiliária necessária, com descrição do estado, método e dados que fundamentam o valor.

Inclui a finalidade e a data de referência, a identificação do imóvel com dados registrais e cadastrais, a descrição da visita e do estado de conservação, a análise do mercado local e os comparáveis com os respetivos ajustamentos. Explica o método, apresenta o valor final e declara as limitações. É assinado pelo perito e preparado para a utilização prevista, como apresentação perante notário, administração tributária espanhola ou tribunal. A fundamentação permite compreender e discutir os critérios utilizados.