Zakup na rynku wtórnym

Przed podpisaniem. Arras, czyli hiszpańska prywatna umowa dotycząca wpłaty przy zakupie, wiąże kupującego; rezygnacja później zwykle oznacza utratę wpłaconej kwoty. Wcześniejsza inspekcja pozwala negocjować cenę, żądać napraw albo odstąpić bez straty pieniędzy. Jeżeli terminy tego nie umożliwiają, wpisz przynajmniej warunek pozwalający wycofać się lub ponownie negocjować w razie poważnych wad, z krótkim terminem inspekcji. Taki zapis powinien przeanalizować prawnik przed podpisaniem umowy przez strony.

Najczęstsze problemy to wilgoć kapilarna i przecieki, stare instalacje elektryczne bez wyłącznika różnicowoprądowego lub odpowiedniego uziemienia, rury żelazne i ołowiane oraz odpływy o niewystarczającym spadku. Występują też niedomykające się okna, rysy ścian działowych, zaniedbane dachy i tarasy oraz niedbale wykonane nowe remonty maskujące problemy. Na wybrzeżu częste są również wykwity soli i korozja. Inspekcja lokalizuje takie nieprawidłowości i wskazuje, które wymagają pilnej reakcji przy ocenie nieruchomości.

Tak, to jedno z jego podstawowych zastosowań. Raport z udokumentowanymi, sfotografowanymi i wycenionymi wadami stanowi obiektywny argument za obniżeniem ceny albo wykonaniem napraw przez sprzedającego przed aktem notarialnym. Ogólne stwierdzenie, że kuchnia jest stara, ma inną wartość niż lista nieprawidłowości z kosztami poszczególnych napraw. Często uzyskana obniżka wyraźnie przewyższa koszt inspekcji. Podstawą rozmowy stają się wtedy konkretne ustalenia opisane i pokazane w raporcie dotyczącym kupowanej nieruchomości.

Tak. Zamalowanie plamy wilgoci, ułożenie nowej podłogi na uszkodzonej lub zakrycie problematycznej ściany płytą gipsowo-kartonową poprawia wygląd, ale nie usuwa przyczyny. Podczas inspekcji szczególnie sprawdzamy miejsca remontowane: mierzymy wilgotność świeżo pomalowanych ścian, szukamy powracających rys i oceniamy, czy instalacje rzeczywiście wymieniono, czy zmieniono tylko widoczne elementy. Poproś sprzedającego o faktury za remont. Pomagają zrozumieć zakres prac, o których mówi przy prezentacji nieruchomości przed zakupem.

Zapytaj o rok budowy i remontów, wcześniejsze przecieki, zawilgocenia oraz szkody zgłaszane ubezpieczycielowi. Ustal, czy wymieniono instalacje prądu i wody, czy wspólnota zatwierdziła lub planuje dodatkowe opłaty, czy budynek ma ITE albo IEE i z jakim wynikiem oraz czy wykonywano roboty bez pozwolenia. Ważne odpowiedzi uzyskaj pisemnie. Jeżeli później ujawni się znana sprzedającemu i zatajana wada, taka korespondencja może posłużyć jako dowód wcześniejszych informacji dotyczących nieruchomości.

Poproś o nota simple z Registro de la Propiedad, hiszpańskiego rejestru nieruchomości, aby sprawdzić właściciela i obciążenia. Potrzebne są również świadectwo energetyczne, zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty i protokoły ostatnich zebrań pokazujące dodatkowe opłaty oraz problemy budynku. Poproś o ITE lub IEE, jeśli istnieją, oraz ostatnie rachunki IBI i mediów. Dokumenty analizuje Twój prawnik lub notariusz. My sprawdzamy stan fizyczny nieruchomości, czyli odrębny zakres oceny.

Cuerpo cierto oznacza zakup nieruchomości jako całości za cenę łączną, a nie za metr kwadratowy. W praktyce niewielka różnica między rzeczywistą powierzchnią a ogłoszeniem lub aktem nie powoduje korekty ceny, z zastrzeżeniem istotnych rozbieżności według umowy i Código Civil, hiszpańskiego kodeksu cywilnego. Dlatego warto wcześniej sprawdzić powierzchnię. Nie oznacza to zakupu bez prawa do roszczeń za vicios ocultos, czyli wady ukryte. To odrębna kwestia odpowiedzialności przy sprzedaży.

Przy sprzedaży między osobami prywatnymi umowa może ograniczać odpowiedzialność za vicios ocultos, czyli wady ukryte według prawa hiszpańskiego. Zrzeczenie nie chroni jednak sprzedającego, który znał wadę i zataił ją w złej wierze. Gdy sprzedawcą jest firma, a kupującym konsument, klauzule odbierające prawa konsumentowi mogą być niedozwolone. Dokładnie przeczytaj umowę arras i akt notarialny. Każdy zapis wyłączający odpowiedzialność skonsultuj z prawnikiem przed podpisaniem dokumentu dotyczącego zakupu nieruchomości.

Wyraźne oznaki to rozdzielnica bez wyłącznika różnicowoprądowego, gniazda bez uziemienia, niewiele obwodów dla całego mieszkania, przewody w izolacji tekstylnej lub widoczne łączenia, bezpieczniki topikowe zamiast wyłączników nadprądowych oraz częste przerwy zasilania. Podczas inspekcji sprawdzamy rozdzielnicę, testujemy różnicówkę i dostępne gniazda oraz wskazujemy potrzebę wymiany instalacji. Całkowita wymiana jest istotną pozycją kosztową. Warto znać jej potrzebę przed uzgodnieniem ostatecznej ceny zakupu mieszkania lub domu ze sprzedającym.

Rury ołowiane należy wymienić, ponieważ mogą wpływać na jakość wody. Rury ze stali ocynkowanej z czasem korodują wewnątrz, ograniczają przepływ i zaczynają przeciekać. Oba rodzaje spotyka się w starych budynkach. Podczas inspekcji sprawdzamy widoczne odcinki, ciśnienie oraz stan zaworów i odpływów. Jeżeli są oznaki starej instalacji, wskazujemy je wraz z orientacyjnym kosztem wymiany. Pozwala to uwzględnić stan instalacji wodnej przy ocenie nieruchomości przed zakupem.

Jako właściciel poniesiesz część kosztów napraw elementów wspólnych: elewacji, dachu, konstrukcji, pionów kanalizacyjnych lub windy. Odpadające fragmenty elewacji albo przeciekający dach mogą oznaczać znaczną derrama, czyli dodatkową opłatę uchwaloną przez hiszpańską wspólnotę, niedługo po zakupie. Podczas inspekcji oglądamy dostępne części wspólne i wskazujemy kwestie mogące powodować wydatki. Protokoły zebrań wspólnoty uzupełniają te informacje, pozwalając powiązać widoczny stan budynku z omawianymi przez właścicieli pracami i kosztami.

Zależy od terminu wymagalności i ustaleń umownych. Ley de Propiedad Horizontal, hiszpańska ustawa o wspólnej własności budynków, pozwala wspólnocie żądać od nowego właściciela zaległości dotyczących wymagalnej części bieżącego roku oraz trzech poprzednich lat. Sprzedający powinien oświadczyć w akcie brak zaległości lub przedstawić zaświadczenie. Warto uzyskać dokument o zadłużeniu i pisemnie ustalić, kto zapłaci każdą uchwaloną derrama, czyli dodatkową opłatę wspólnoty związaną z nieruchomością objętą sprzedażą.

Zabudowany taras, komórka zmieniona w pokój albo dobudowana kondygnacja bez pozwolenia mogą nie figurować w Registro de la Propiedad ani Catastro, hiszpańskich rejestrach nieruchomości i katastrze. Zależnie od przypadku gmina może wymagać legalizacji albo rozbiórki, jeśli nie upłynął termin działania. Może to też wpływać na kredyt i przyszłą sprzedaż. Inspekcja wykrywa oznaki rozbudowy, natomiast status urbanistyczny potwierdza gmina lub uprawniony specjalista w ramach odpowiedniej oceny.

Sprawdź wilgoć kapilarną podciąganą z gruntu przez mury. Objawia się w dolnej części ścian spęczniałą farbą, wykwitami soli lub pleśnią. Ważne są też zapachy kanalizacyjne, ponieważ parter znajduje się przy odpływach budynku, ryzyko zalania przy poziomie poniżej ulicy oraz bezpieczeństwo wejść i okien. Mierzymy wilgotność w kilku punktach, aby ocenić, czy jest aktywna i skąd pochodzi. Dzięki temu opis dotyczy stwierdzonych objawów w konkretnych miejscach nieruchomości.

Sprawdź dach i tarasy, gdzie często występują przecieki: stan hydroizolacji, spadki, wpusty, połączenia z attykami i dylatacje. Ważne są plamy na sufitach wskazujące stare lub aktywne przecieki, izolacja cieplna ze względu na większe oddziaływanie upału i chłodu oraz status urbanistyczny dodanych zabudów lub pergoli. Jeżeli taras stanowi dach budynku, ustal stanowisko wspólnoty w sprawie jego napraw. Informacje te uzupełniają oględziny samego wnętrza mieszkania przed zakupem.

Morskie otoczenie przyspiesza korozję zbrojenia betonu, balustrad, metalowych okien i urządzeń klimatyzacyjnych oraz powoduje wykwity soli na elewacjach i murach. Częste są odpryski balkonów z korodującym zbrojeniem, które mogą być niebezpieczne bez naprawy. W osiedlach Costa Blanca z lat osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych spotykamy także zaniedbane płaskie dachy i zawilgocenia parterów. Wszystkie te elementy sprawdzamy podczas inspekcji, dokumentując stan widoczny i dostępny w oglądanej nieruchomości nadmorskiej.

Tak. Sprzedający powinien posiadać zarejestrowane świadectwo efektywności energetycznej i przekazać je kupującemu, a etykieta powinna znaleźć się w ogłoszeniach zgodnie z Real Decreto 390/2021, hiszpańskim rozporządzeniem o certyfikacji energetycznej. Ocena od A do G wskazuje przewidywane zużycie energii i emisje. Słaba ocena nie uniemożliwia zakupu, ale zapowiada wyższe rachunki oraz ewentualne poprawy izolacji lub okien. Warto uwzględnić takie kwestie przy ocenie ceny nieruchomości przed zawarciem umowy.

Nie. Do hipoteki bank wymaga oficjalnej wyceny sporządzonej przez sociedad de tasación lub servicio de tasación, czyli firmę albo służbę wyceny zatwierdzoną przez Banco de España. Inspekcja ma inny cel: wskazuje stan nieruchomości oraz jej wady, których wycena szczegółowo nie analizuje. Usługi się uzupełniają: wycena chroni bank, a inspekcja Ciebie. Raport z oględzin nie zastępuje dokumentu finansowego wymaganego do kredytu, lecz pomaga poznać stan techniczny kupowanej nieruchomości.

Tak, jeżeli zamówisz ten zakres. Raport może zawierać orientacyjną wycenę naprawy każdej nieprawidłowości, rozpisaną na pozycje i opartą na lokalnych cenach rynkowych. To przydatne przy negocjacjach ze sprzedającym lub ocenie opłacalności zakupu. Nie jest zamkniętą ofertą wykonania robót, ponieważ ceny poszczególnych firm się różnią. Daje jednak uzasadniony punkt odniesienia, powiązany z opisanymi usterkami i potrzebnymi naprawami, zamiast jednej ogólnej kwoty bez wyjaśnienia jej podstawy.

Jak najszybciej udokumentuj ją zdjęciami i datami. Jeżeli to możliwe, nie naprawiaj przed utrwaleniem stanu technicznego i pisemnie poinformuj sprzedającego. Poważna, ukryta wada istniejąca przed sprzedażą może być podstawą roszczenia jako vicio oculto, czyli wada ukryta według prawa hiszpańskiego. Ogólny termin tego roszczenia wynosi sześć miesięcy od przekazania, więc nie czekaj. Informe pericial, czyli opinia eksperta, potwierdza wadę, jej pochodzenie sprzed zakupu i koszt usunięcia.