Inspeção de imóveis

É uma avaliação técnica, presencial e organizada do estado de um imóvel para identificar defeitos, anomalias e riscos antes da compra, da entrega ou de uma reclamação. São observadas as zonas acessíveis, os acabamentos, as portas e janelas, os sinais de humidade, as fissuras e as instalações visíveis, com registo fotográfico. O relatório identifica a localização e a gravidade das ocorrências e pode incluir uma estimativa discriminada do custo de reparação. Trata-se de uma inspeção particular e voluntária, distinta da inspeção obrigatória do edifício.

São verificados os elementos visíveis e acessíveis: sinais de fissuração ou deformação na estrutura, fachadas, terraços e coberturas quando existe acesso, portas, janelas, vedações e fechos. Nos pavimentos, paredes e tetos procuram-se peças ocas, desníveis e irregularidades. Também se observam infiltrações, humidade ascendente e condensação. As instalações elétricas, de abastecimento de água, de esgotos e de climatização são examinadas visualmente e através de ensaios possíveis sem desmontagem. Cada anomalia fica documentada com fotografia e localização exata.

A inspeção não é destrutiva: não se abrem paredes, não se levantam pavimentos e não se desmontam instalações. Não inclui análises laboratoriais, cálculos estruturais nem verificações no registo predial ou de legalidade urbanística. Também não permite avaliar espaços inacessíveis, tetos falsos fechados ou coberturas sem condições de segurança. Quando existem indícios de um problema que não pode ser confirmado durante a visita, o relatório explica essa limitação e recomenda o estudo complementar ou o especialista adequado.

A duração depende da dimensão, da antiguidade e do estado do imóvel. Num apartamento de dimensão média, a visita costuma demorar entre duas e três horas. Uma moradia com jardim, terraços e garagem pode exigir mais tempo, porque há mais elementos e superfícies a observar. O orçamento indica uma previsão para o caso concreto. Convém não marcar outro compromisso imediatamente a seguir, para permitir que a inspeção decorra com a atenção necessária e que as dúvidas sejam esclarecidas no próprio dia.

Não é obrigatório, mas é aconselhável acompanhar pelo menos a parte final da visita. Assim, é possível observar as anomalias no local, esclarecer dúvidas e compreender melhor as conclusões. O essencial é assegurar o acesso ao imóvel, através do vendedor, da agência imobiliária ou do promotor. Quem se encontra no estrangeiro pode combinar uma videochamada e recebe o relatório com fotografias. A presença do cliente não substitui nem condiciona o registo técnico dos elementos efetivamente inspecionados.

É necessário garantir acesso a todas as divisões, terraços, arrecadações e garagem, bem como dispor de eletricidade e água para as verificações possíveis. Numa construção nova, são úteis as plantas, a memória descritiva de materiais e o contrato. Num imóvel usado, ajudam o anúncio, a nota simple, documento informativo do registo predial espanhol, e os antecedentes de obras ou problemas comunicados pelo vendedor. Se houver preocupação com uma mancha ou uma fissura específica, convém indicá-la antes da visita.

É entregue um relatório com as anomalias numeradas, a respetiva localização, fotografias, descrição e classificação por gravidade. Distingue as situações urgentes, os defeitos relevantes e as pequenas imperfeições. Se tiver sido contratado esse serviço, inclui também uma estimativa discriminada dos trabalhos de reparação. Esta informação permite negociar o preço, pedir ao promotor a correção dos defeitos ou decidir sobre a compra com maior conhecimento. As conclusões referem os elementos observados e as limitações de acesso encontradas na visita.

A inspeção documenta o estado do imóvel através de fotografias e de uma lista de anomalias. O relatório pericial aprofunda a origem provável dos danos, distingue defeitos de execução, vícios ocultos e desgaste decorrente do uso, e fundamenta a reparação e a sua avaliação económica. É assinado pelo perito e pode apoiar negociações, reclamações perante seguradoras ou processos judiciais. A conversão da inspeção em relatório pericial custa 199 € + IVA (IVA espanhol). A assistência em tribunal é contratada separadamente.

Não. A Inspección Técnica de Edificios (ITE), inspeção técnica obrigatória de determinados edifícios em Espanha, e o Informe de Evaluación del Edificio (IEE), relatório de avaliação do edifício, abrangem o conjunto do prédio e são normalmente encomendados pela comunidade de proprietários quando a legislação o exige. A nossa inspeção é particular e incide no imóvel que se pretende comprar, receber ou avaliar para uma reclamação. Se já existir uma ITE ou um IEE, vale a pena solicitá-lo: pode fornecer informação útil sobre o estado das partes comuns.

A inspeção é realizada por um profissional com formação e experiência pericial, identificado pelo nome no relatório. Na Verify Home Inspector, o responsável é perito imobiliário, especializado também em reformas, obras mal executadas, incêndios e riscos diversos, membro da AEPEJU. Dispõe de seguro de responsabilidade profissional até 450 000 €, nos termos da apólice. O mesmo profissional que observa as anomalias pode fundamentar a sua avaliação e, quando esse serviço é contratado, defender as conclusões em tribunal.

São utilizadas ferramentas adequadas ao imóvel e às verificações contratadas, sem danificar os elementos examinados. Entre elas podem estar medidores de humidade para avaliar manchas, níveis e réguas para verificar alinhamentos e planeza, aparelhos de teste de tomadas e diferenciais, lanterna e equipamento fotográfico. O importante não é a quantidade de instrumentos, mas a relação entre cada medição, a fotografia correspondente e a conclusão técnica. O orçamento define o alcance das verificações e as limitações que possam existir.

Sim. Nos imóveis com mais de trinta ou quarenta anos podem surgir instalações elétricas desatualizadas, canalizações antigas, humidade ascendente nos pisos térreos, coberturas sem manutenção ou remodelações que ocultam problemas anteriores. A inspeção ajuda a perceber o que necessita de renovação e a estimar os custos antes de fixar o preço ou assinar arras (contrato-promessa com sinal). A antiguidade, por si só, não determina o estado do imóvel: contam também a manutenção, as intervenções realizadas e os sinais observáveis.

Sim. Numa moradia, a avaliação pode abranger mais elementos exteriores: fachadas, cobertura, terraços, terreno, muros, piscina visível, caixas de visita e drenagem exterior, conforme o acesso e o serviço contratado. Na costa de Alicante são especialmente relevantes a humidade ascendente, os sais, a corrosão associada ao ambiente marítimo e as infiltrações em coberturas e terraços. Os indícios de ampliações sem licença também podem ser assinalados, com indicação da documentação ou das verificações complementares necessárias. A avaliação económica é opcional.

Sim. Embora a habitação seja a nossa especialidade, também podemos avaliar espaços comerciais e escritórios, adaptando a inspeção ao uso e aos elementos existentes. São observados os componentes construtivos e as instalações visíveis dentro do alcance acordado. No caso de edifícios completos ou armazéns, é necessário definir primeiro a finalidade do trabalho, pois podem ser necessárias várias visitas ou a participação de especialistas. Ao pedir orçamento, indique o tipo de espaço, a localização e o objetivo para podermos confirmar a viabilidade e o âmbito.

Sim, mas o mobiliário pode ocultar zonas importantes, como paredes atrás de roupeiros ou pavimentos cobertos por tapetes. Não deslocamos móveis pesados nem objetos pessoais. As áreas que não possam ser observadas ficam identificadas no relatório como não inspecionadas, sem presumir que estão em bom estado. Se existir preocupação com uma zona concreta, convém pedir antecipadamente que fique desimpedida. Na entrega de uma construção nova, normalmente ainda vazia, estas limitações são menos frequentes e o acesso aos acabamentos é mais fácil.

Sim. Uma inspeção na entrada ou na saída de um arrendamento permite registar o estado das divisões e dos equipamentos, com fotografias datadas. Esse registo ajuda a prevenir divergências sobre a devolução da caução e a distinguir desgaste normal de danos imputáveis à utilização. Pode ser útil tanto para o senhorio como para o arrendatário. Para comparar os dois momentos de forma coerente, é aconselhável aplicar os mesmos critérios e identificar os mesmos elementos na entrada e na saída.

Sim. É uma situação frequente entre compradores de imóveis na Costa Blanca e na Andaluzia que residem fora de Espanha. O orçamento pode ser pedido através do sítio, e o acesso é coordenado com a agência imobiliária, o vendedor ou o promotor. Pode combinar-se uma videochamada para explicar as principais observações. O relatório inclui fotografias que permitem localizar as anomalias. Os relatórios periciais são redigidos em espanhol para utilização em reclamações e, quando necessário, perante os tribunais espanhóis.

Os defeitos são explicados com clareza, sem alarmismo nem desvalorização. Encontrar uma anomalia importante não significa automaticamente que se deva abandonar a compra: pode justificar uma negociação do preço, a reparação pelo vendedor antes da assinatura ou uma exigência dirigida ao promotor. A gravidade técnica e, quando contratada, a estimativa de reparação ajudam a decidir com dados concretos. Se for necessário reclamar, indicamos os passos técnicos seguintes e a documentação que convém preservar para fundamentar a situação.

Não seria rigoroso prometer essa garantia. A inspeção reduz de forma significativa o risco, ao identificar defeitos visíveis e indícios de problemas que possam estar ocultos, mas não permite observar o interior das paredes nem prever todas as avarias futuras. O relatório identifica as zonas não inspecionadas e as verificações complementares recomendadas. Se posteriormente surgir um defeito preexistente que não era detetável numa observação normal, poderá ser necessário avaliar uma reclamação por vicios ocultos (vícios ocultos), conforme os requisitos da legislação espanhola.

Convém pedi-la assim que houver um imóvel concreto em consideração. Na compra de um imóvel usado, o melhor momento é antes de assinar arras (contrato-promessa com sinal), porque depois pode ser mais difícil negociar. Numa construção nova, deve articular-se a visita com a data indicada pelo promotor. Ao solicitar orçamento, indique os prazos de decisão ou entrega. Em muitas semanas conseguimos marcar a visita com poucos dias de antecedência, mas a disponibilidade depende da procura e não pode ser garantida sem confirmação da agenda.