Kontrola nehnuteľností

Je to osobná, systematická technická prehliadka bytu alebo domu, ktorá zisťuje nedostatky, poruchy a riziká pred rozhodnutím o kúpe, prevzatí od developera alebo uplatnení nároku. Kontrolór prejde prístupné priestory, preverí povrchy, obvodový plášť, vlhkosť, trhliny a viditeľné rozvody a zistenia fotografuje. Výsledkom je správa s miestom a závažnosťou každého nedostatku a pri objednaní aj orientačnými nákladmi na opravu. Nejde o povinnú kontrolu a nenahrádza technickú prehliadku budovy ITE.

Preverujú sa prístupné časti nehnuteľnosti: viditeľné konštrukcie s prípadnými trhlinami alebo deformáciami, fasády, terasy a strechy s dostupným prístupom. Kontrolujú sa okná, dvere, uzávery, tesnenia, podlahy, obklady, steny a stropy vrátane dutých miest, výškových rozdielov a nerovností. Sledujú sa prejavy zatekania, vzlínania a kondenzácie. Elektrina, voda, odpady a klimatizácia sa preverujú v rozsahu viditeľnom a bezpečne skúšateľnom bez rozoberania. Každé zistenie sa fotografuje a presne lokalizuje.

Kontrola je nedeštruktívna: nevybúrajú sa steny, neodstraňujú podlahy ani nerozoberajú inštalácie. Nezahŕňa laboratórne skúšky, statické výpočty, preverenie vlastníckeho registra alebo územnoplánovacej situácie ani neprístupné prvky, napríklad uzavreté podhľady alebo strechu bez bezpečného prístupu. Ak určitý príznak naznačuje problém, ktorý nemožno potvrdiť pohľadom, správa uvedie toto obmedzenie a odporučí vhodné odborné skúmanie alebo špecialistu. Tak sa odlíši priamo overený stav od otázok, ktoré si vyžadujú ďalší postup.

Závisí to od veľkosti, veku a stavu nehnuteľnosti. Byt strednej veľkosti zvyčajne vyžaduje dve až tri hodiny. Rodinný dom so záhradou, terasami a garážou môže potrebovať viac času. Predpoklad sa uvedie v cenovej ponuke podľa opísaného rozsahu. Odporúčame neplánovať ďalšie stretnutie bezprostredne po kontrole. Ak sa objaví okolnosť vyžadujúca podrobnejšiu pozornosť, je vhodné mať čas pokojne ju preveriť ešte počas tej istej návštevy.

Osobná účasť nie je povinná, odporúčame však prísť aspoň na záver. Najdôležitejšie zistenia tak uvidíte priamo a môžete položiť otázky. Nevyhnutné je, aby nám niekto umožnil vstup, napríklad predávajúci, realitná kancelária alebo developer. Ak žijete mimo Španielska alebo nemôžete pricestovať, počas návštevy môžeme uskutočniť videohovor a následne poslať správu so všetkými fotografiami. Dôležité je vopred dohodnúť prístup a spôsob odovzdania informácií.

Potrebujeme prístup do všetkých miestností, na terasy, do skladu a garáže a funkčnú elektrinu a vodu na skúšky. Pri novostavbe pomôže špecifikácia materiálov a vybavenia, plány a zmluva. Pri staršej nehnuteľnosti inzerát, nota simple, teda výpis zo španielskeho registra nehnuteľností, a informácie predávajúceho o rekonštrukciách či problémoch. Ak Vás osobitne znepokojuje škvrna alebo trhlina, oznámte to vopred, aby sa jej mohla venovať podrobnejšia pozornosť.

Dostanete správu s očíslovaným zoznamom nedostatkov. Každý bude mať miesto, fotografie, opis a závažnosť. Zistenia sa usporiadajú tak, aby bolo zrejmé, čo je naliehavé, čo dôležité a čo menej závažné. Ak ste si objednali aj ocenenie, správa obsahuje orientačné náklady na opravu po jednotlivých položkách. Dokument slúži na praktické rozhodovanie: rokovanie o cene, požadovanie opráv od developera alebo posúdenie, či pokračovať v kúpe nehnuteľnosti.

Kontrola preverí nehnuteľnosť a zaznamená nedostatky s fotografiami. Znalecký posudok ide ďalej: vysvetlí pravdepodobný pôvod, odlíši chybu vykonania, vicios ocultos (skryté vady) a opotrebovanie a ocení opravu. Podpisuje ho znalec na rokovanie, poistný nárok alebo predloženie súdu. Ak potrebujete uplatniť nárok, technickú správu z kontroly možno zmeniť na znalecký posudok za 199 € + IVA (španielska DPH). Účasť na súdnom pojednávaní sa objednáva osobitne a nie je zahrnutá v tejto premene.

Nie. Inspección Técnica de Edificios (ITE), technická prehliadka budovy, a Informe de Evaluación del Edificio (IEE), hodnotiaca správa budovy, sú povinné kontroly celej budovy podľa príslušného režimu a veku, ktoré objednáva spoločenstvo vlastníkov. Naša kontrola je súkromná služba pre konkrétny byt alebo dom pri kúpe, prevzatí novostavby či nároku z vád. Ak budova už má ITE alebo IEE, odporúčame vyžiadať si ich, pretože poskytujú dôležité informácie o jej stave.

Vykonáva ju odborník so vzdelaním súdneho znalca, ktorý je v správe uvedený menom. Zodpovedná osoba Verify Home Inspector je znalcom v oblasti nehnuteľností, rekonštrukcií a nesprávne vykonaných prác, požiarov a rôznych rizík. Je členom Asociación Española de Peritos Judiciales (AEPEJU) a má profesijné poistenie zodpovednosti do 450 000 € podľa poistnej zmluvy. Tá istá osoba tak môže zistený nedostatok oceniť a v prípade potreby obhájiť pri súdnom pojednávaní.

Používajú sa nástroje potrebné na meranie a dokumentovanie bez poškodenia nehnuteľnosti. Napríklad vlhkomery na preverenie aktívnej škvrny, vodováhy a pravítka na odchýlky zvislosti a rovinnosti, skúšačky zásuviek a prúdových chráničov, svietidlá a fotoaparát. Cenová ponuka určuje zahrnuté kontroly podľa konkrétneho prípadu. Podstatný nie je samotný prístroj, ale to, aby každé tvrdenie malo oporu v meraní alebo fotografii a bolo zrozumiteľne zachytené v správe.

Áno, práve tam býva najviac prekvapení. V bytoch a domoch starších ako tridsať alebo štyridsať rokov sa často objavujú elektrické rozvody nezodpovedajúce normám, staré potrubia, vzlínajúca vlhkosť na prízemí, neudržiavané strechy či nedbanlivé rekonštrukcie zakrývajúce problémy. Kontrola ukáže potrebnú obnovu a jej možnú cenu, aby ste ju zohľadnili pred konečnou dohodou o cene alebo podpisom arras (predbežná kúpna dohoda so zálohou). Rozhodnutie tak vychádza z konkrétneho stavu.

Áno. Pri rodinných domoch je rozsah širší, pretože okrem interiéru sa preverujú fasády, strecha, terasy, múry pozemku, viditeľné časti bazéna, šachty a vonkajšie odpady. Na pobreží Alicante sa často vyskytuje prízemná vlhkosť, soľné výkvety a korózia v morskom prostredí, zatekanie pochôdznych terás a prístavby bez povolenia. Všetko sa dokumentuje a pri objednanom ocenení aj vyhodnotí finančne. Rozsah prístupu k jednotlivým častiam treba dohodnúť pred návštevou.

Áno, hoci našou špecializáciou sú byty a domy na bývanie. V prevádzkach a kanceláriách sa preverujú rovnaké stavebné prvky a viditeľné inštalácie, pričom rozsah sa prispôsobuje účelu priestorov. Pri celých budovách alebo halách treba vopred určiť požadované zistenia, pretože môže byť potrebných viac návštev alebo špecialistov. Opíšte prípad v žiadosti o cenovú ponuku. Oznámime, či ho môžeme prevziať a s akým konkrétnym rozsahom práce.

Áno, nábytok však môže zakrývať dôležité miesta, napríklad vlhkú stenu za skriňou alebo podlahu pod kobercom. Nepresúvame ťažký nábytok ani osobné veci. Neviditeľné časti sa v správe označia ako neskontrolované. Ak Vás znepokojuje konkrétna zóna, požiadajte predávajúceho, aby ju pred návštevou sprístupnil. Pri novostavbe tento problém nevzniká, pretože sa odovzdáva prázdna. Správa musí jasne odlíšiť overené plochy od miest, ktoré zostali zakryté.

Áno. Pri nasťahovaní alebo vysťahovaní správa s datovanými fotografiami každej miestnosti pomáha predchádzať sporom o zábezpeku. Umožňuje odlíšiť bežné opotrebovanie užívaním od poškodení, ktoré má zaplatiť nájomca. Je užitočná pre vlastníkov aj nájomcov a najväčšiu porovnávaciu hodnotu má pri vypracovaní na začiatku aj na konci nájmu rovnakou metódou. Zachytí sa tak východiskový a konečný stav jednotlivých priestorov a ich vybavenia.

Áno, je to veľmi bežné. Mnohí klienti kupujú na Costa Blanca alebo v Andalúzii z inej krajiny. Ponuku môžete vyžiadať cez web. Prístup dohodneme s realitnou kanceláriou alebo predávajúcim, podľa želania počas návštevy uskutočníme videohovor a pošleme správu so všetkými fotografiami. Ak neskôr potrebujete uplatniť nárok, znalecký posudok sa vypracuje v španielčine, teda jazyku použiteľnom pred španielskymi súdmi. Osobná cesta preto nie je podmienkou objednania služby.

Vysvetlíme ich jasne, bez zveličovania aj bez zľahčovania. Závažná vada nemusí znamenať, že kúpu treba odmietnuť. Môže byť dôvodom na rokovanie o cene, opravu predávajúcim pred notárskou listinou alebo odstránenie developerom. Správa vysvetlí závažnosť a pri objednaní aj náklady na opravu, aby ste rozhodovali na základe údajov. Ak prípad môže viesť k uplatneniu nároku, uvedieme ďalšie potrebné kroky podľa zisteného technického stavu.

Nie, takú záruku nemožno poctivo poskytnúť. Kontrola výrazne znižuje riziko, pretože odhalí viditeľné nedostatky a príznaky skrytých problémov. Nevidí však do stien a nepredpovedá budúce poruchy. Správa preto uvádza neprístupné časti a odporúčané ďalšie preverenia. Ak po kúpe vyjde najavo vada, ktorú predávajúci skrýval, možno skúmať nárok z vicios ocultos (skryté vady). Rozsah overenia a jeho obmedzenia sú dôležitou súčasťou výsledného dokumentu.

Čo najskôr, keď máte vybranú konkrétnu nehnuteľnosť. Pri staršom bývaní ideálne pred podpisom arras (predbežná kúpna dohoda so zálohou), pretože neskoršie rokovanie je ťažšie. Pri novostavbe po oznámení termínu odovzdania developerom. V žiadosti uveďte svoj najneskorší dátum a oznámime dostupnosť. V období vysokého dopytu zvyčajne stačí týždňový predstih, nie však vždy. Preto je vhodné dohodnúť návštevu skôr, než sa definitívne uzavrie ďalší harmonogram.