Kontrola nemovitostí

Jde o osobní, systematickou technickou prohlídku bytu nebo domu, která odhaluje vady, nedostatky a rizika před koupí, převzetím od developera či uplatněním nároku. Inspektor prochází přístupné prostory, kontroluje povrchy, obvodové konstrukce, vlhkost, trhliny a viditelné instalace a pořizuje fotografie. Výsledkem je zpráva s umístěním a závažností každého zjištění a při objednání také orientační cenou opravy. Nejde o povinnou kontrolu a nenahrazuje ITE, technickou inspekci celé budovy.

Prohlížejí se přístupné části nemovitosti: viditelné konstrukce kvůli trhlinám a deformacím, fasády, terasy a střechy, pokud je zajištěn přístup, dále okna, dveře, uzávěry a těsnění. Kontrolují se podlahy, obklady, stěny a stropy, duté či nerovné díly a výškové rozdíly. Zaznamenávají se známky zatékání, vzlínání a kondenzace. U elektřiny, vody, odpadů a klimatizace se zkoumá to, co lze vidět a vyzkoušet bez demontáže. Každý nález dostane fotografii a přesnou polohu.

Kontrola není destruktivní: nebourají se stěny, nezvedají se podlahy a nerozebírají se instalace. Nezahrnuje laboratorní zkoušky, statické výpočty, ověřování v registru ani posuzování územního souladu. Neprohlížejí se nepřístupné části, například vnitřek uzavřených podhledů nebo střechy bez bezpečného přístupu. Pokud některý příznak naznačuje problém, který nelze potvrdit pohledem, zpráva jej uvede a doporučí odpovídající průzkum nebo specialistu. Rozsah dostupného pozorování je tak odlišen od následného odborného ověření.

Délka závisí na velikosti, stáří a stavu nemovitosti. Běžný středně velký byt obvykle vyžaduje dvě až tři hodiny. Rodinný dům se zahradou, terasami a garáží může potřebovat více času. Předpokládanou dobu uvádíme v nabídce. Bezprostředně po prohlídce si raději neplánujte další schůzku: pokud se objeví něco, co zasluhuje podrobnější pozornost, je vhodné mít možnost zjištění ještě tentýž den v klidu prozkoumat a zaznamenat.

Vaše přítomnost není povinná, ale doporučujeme přijít alespoň na závěr návštěvy. Můžete si tak osobně prohlédnout nejdůležitější nálezy a položit potřebné otázky. Nezbytné je, aby nám někdo zajistil vstup, například prodávající, realitní kancelář nebo developer. Pokud žijete mimo Španělsko nebo nemůžete přijet, lze během návštěvy uskutečnit videohovor a následně Vám zaslat zprávu se všemi fotografiemi. Informace o zjištěném stavu tak získáte i bez vlastní účasti.

Potřebujeme přístup do všech místností, na terasy, do skladu a garáže a také funkční elektřinu a vodu pro zkoušení instalací. U novostavby pomůže specifikace materiálů, výkresy a smlouva. U starší nemovitosti připravte inzerát, nota simple, tedy výpis ze španělského registru nemovitostí, a informace prodávajícího o rekonstrukcích či problémech. Na zvláštní obavy, například skvrnu nebo trhlinu, nás upozorněte předem, abychom jim při kontrole mohli věnovat podrobnou pozornost.

Obdržíte zprávu s očíslovanými nedostatky. U každého bude přesné umístění, fotografie, popis a závažnost. Zjištění jsou uspořádána tak, abyste rozlišili naléhavé, důležité a méně závažné body. Pokud jste tuto službu objednali, zpráva obsahuje také orientační náklady opravy po jednotlivých položkách. Dokument slouží k praktickému použití: vyjednání ceny, požadavku na odstranění vad developerem nebo rozhodnutí, zda v koupi pokračovat. Jednotlivé problémy tak můžete spojit s konkrétním místem a potřebným řešením.

Kontrola prohlédne nemovitost a sestaví seznam nedostatků s fotografiemi. Znalecký posudek dále vysvětluje pravděpodobný původ každé vady, rozlišuje chybu provedení, vicios ocultos (skryté vady) a opotřebení a oceňuje opravu. Podepisuje jej znalec pro jednání, nárok vůči pojišťovně nebo předložení soudu. Technickou zprávu z kontroly lze převést na znalecký posudek za 199 € + IVA (španělská DPH). Účast u soudu se objednává samostatně a není automaticky součástí tohoto převodu.

Ne. Inspección Técnica de Edificios (ITE, technická inspekce budov) a Informe de Evaluación del Edificio (IEE, hodnoticí zpráva o budově) jsou povinné kontroly celé budovy vyžadované předpisy od určitého stáří a objednávané společenstvím vlastníků. Naše kontrola je soukromá služba konkrétního bytu nebo domu pro koupi, převzetí novostavby nebo nárok z vad. Pokud budova ITE či IEE má, vyžádejte si ji, protože poskytuje důležité informace o jejím stavu.

Kontrolu provádí odborník se vzděláním soudního znalce, který je ve zprávě uveden jménem. Odpovědný pracovník Verify Home Inspector je znalcem pro nemovitosti, rekonstrukce a nesprávně provedené práce i požáry a různá rizika. Je přidružen k Asociación Española de Peritos Judiciales a má profesní pojištění odpovědnosti až do 450 000 € podle pojistky. Stejný člověk tak může vadu zjistit, ocenit a v případě soudního řízení také obhájit svá zjištění.

Používají se nástroje potřebné pro daný případ k měření a dokumentaci bez poškození nemovitosti. Patří mezi ně například vlhkoměry pro ověření aktivity skvrny, vodováhy a latě pro svislost a rovinnost, zkoušečky zásuvek a proudových chráničů, svítilny a fotoaparát. Nabídka uvádí, jaká ověření návštěva zahrnuje. Podstatný není samotný přístroj, ale to, aby každý závěr měl oporu v měření nebo fotografii a bylo zřejmé, jaké zjištění se jím dokládá.

Ano, právě starší nemovitosti často skrývají nejvíce překvapení. U domů starších než třicet nebo čtyřicet let se běžně nacházejí elektroinstalace neodpovídající předpisům, staré rozvody, vzlínající vlhkost v přízemí, neudržované střechy nebo nepečlivé rekonstrukce zakrývající problémy. Kontrola ukáže, co je třeba obnovit a kolik to může stát. Tyto údaje můžete zohlednit před konečnou dohodou o ceně nebo podpisem arras (smlouva o smlouvě budoucí se zálohou).

Ano. U rodinných domů je prohlídka širší: kromě interiéru zahrnuje fasády, střechu, terasy, obvodové zdi pozemku, viditelné části bazénu, revizní šachty a venkovní odpady. Na pobřeží Alicante se často vyskytuje vlhkost v přízemí, solné výkvěty a koroze vlivem mořského prostředí, zatékání pochozích teras a přístavby bez povolení. Vše se dokumentuje a při objednání také oceňuje. Rozsah tak odpovídá částem, které jsou s konkrétním domem spojeny.

Ano, přestože se specializujeme na bydlení. V provozovnách a kancelářích se kontrolují stejné stavební prvky a viditelné instalace, přičemž rozsah přizpůsobujeme způsobu užívání. U celých budov nebo hal je vhodné nejprve vymezit otázky, protože práce může vyžadovat více návštěv nebo specialisty. Popište případ v žádosti o nabídku a sdělíme Vám, zda jej můžeme převzít a v jakém rozsahu. Předem tak bude jasné, na jaké potřeby má prohlídka odpovědět.

Ano, nábytek však může zakrývat důležitá místa, například vlhkou stěnu za skříní nebo podlahu pod kobercem. Těžký nábytek ani osobní předměty nepřesouváme. Co nelze vidět, uvedeme ve zprávě jako neprohlédnutou oblast. Pokud Vás některé místo znepokojuje, požádejte prodávajícího o jeho zpřístupnění před návštěvou. U novostavby tento problém nevzniká, protože se předává prázdná. Zpráva tedy rozlišuje skutečně prohlédnuté části od těch, kde vybavení omezilo dostupné pozorování.

Ano. Při nastěhování nebo vystěhování pomáhá zpráva s datovanými fotografiemi stavu každé místnosti předcházet sporům o kauci. Umožňuje odlišit běžné opotřebení při užívání od poškození, které má hradit nájemce. Je užitečná pro pronajímatele i nájemce a větší hodnotu má při provedení na začátku i na konci smlouvy podle stejného kritéria. Obě strany tak mohou porovnat doložený stav místností, místo aby se při vrácení kauce spoléhaly pouze na vzpomínky.

Ano, je to velmi běžné. Mnozí klienti kupují na Costa Blanca nebo v Andalusii ze zahraničí. Nabídku si vyžádáte přes web, přístup domluvíme s realitní kanceláří nebo prodávajícím a během návštěvy můžeme podle Vašeho přání uskutečnit videohovor. Poté obdržíte zprávu se všemi fotografiemi. Pokud budete následně potřebovat uplatnit nárok, znalecký posudek se vystavuje ve španělštině, která je jazykem použitelným před španělskými soudy. Osobní přítomnost proto není nezbytná.

Sdělíme Vám je jasně, bez zbytečného znepokojování i zlehčování. Závažná vada neznamená vždy, že nemáte kupovat: může být důvodem k jednání o ceně, požadavku na opravu prodávajícím před podpisem nebo na odstranění developerem. Zpráva vysvětluje závažnost a při objednání také cenu opravy, abyste rozhodovali podle údajů. Pokud případ může vést k uplatnění nároku, uvedeme potřebné kroky. Rozhodnutí tak vychází z konkrétního stavu a možného řešení.

Ne, a nikdo to nemůže poctivě zaručit. Kontrola výrazně snižuje riziko odhalením viditelných problémů a příznaků skrytých vad, nevidí však dovnitř stěn a nepředvídá budoucí poruchy. Zpráva proto uvádí oblasti, které nebylo možné prohlédnout, i následná doporučená ověření. Pokud se po koupi objeví vada, kterou prodávající skrýval, lze ji uplatnit jako vicio oculto (skrytá vada). Dostupný rozsah prohlídky tak není zaměňován za úplnou záruku celého objektu.

Co nejdříve, jakmile máte vybranou konkrétní nemovitost. U staršího bydlení je ideální termín před podpisem arras (smlouva o smlouvě budoucí se zálohou), protože pozdější vyjednávání je obtížnější. U novostavby nás kontaktujte, jakmile developer oznámí předání. V žádosti o nabídku uveďte svůj nejzazší termín a sdělíme dostupnost. V období vysoké poptávky obvykle stačí týdenní předstih, ne však vždy. Včasné uvedení data umožní sladit návštěvu s Vaším rozhodnutím.