Sprawdzenie nieruchomości przed zakupem

Przed podpisaniem. Arras, czyli hiszpańska prywatna umowa dotycząca wpłaty przy zakupie, wiąże kupującego; rezygnacja później zwykle oznacza utratę wpłaconej kwoty. Wcześniejsza inspekcja pozwala negocjować cenę, żądać napraw albo odstąpić bez straty pieniędzy. Jeżeli terminy tego nie umożliwiają, wpisz przynajmniej warunek pozwalający wycofać się lub ponownie negocjować w razie poważnych wad, z krótkim terminem inspekcji. Taki zapis powinien przeanalizować prawnik przed podpisaniem umowy przez strony.

Najczęstsze problemy to wilgoć kapilarna i przecieki, stare instalacje elektryczne bez wyłącznika różnicowoprądowego lub odpowiedniego uziemienia, rury żelazne i ołowiane oraz odpływy o niewystarczającym spadku. Występują też niedomykające się okna, rysy ścian działowych, zaniedbane dachy i tarasy oraz niedbale wykonane nowe remonty maskujące problemy. Na wybrzeżu częste są również wykwity soli i korozja. Inspekcja lokalizuje takie nieprawidłowości i wskazuje, które wymagają pilnej reakcji przy ocenie nieruchomości.

Tak, to jedno z jego podstawowych zastosowań. Raport z udokumentowanymi, sfotografowanymi i wycenionymi wadami stanowi obiektywny argument za obniżeniem ceny albo wykonaniem napraw przez sprzedającego przed aktem notarialnym. Ogólne stwierdzenie, że kuchnia jest stara, ma inną wartość niż lista nieprawidłowości z kosztami poszczególnych napraw. Często uzyskana obniżka wyraźnie przewyższa koszt inspekcji. Podstawą rozmowy stają się wtedy konkretne ustalenia opisane i pokazane w raporcie dotyczącym kupowanej nieruchomości.

Tak. Zamalowanie plamy wilgoci, ułożenie nowej podłogi na uszkodzonej lub zakrycie problematycznej ściany płytą gipsowo-kartonową poprawia wygląd, ale nie usuwa przyczyny. Podczas inspekcji szczególnie sprawdzamy miejsca remontowane: mierzymy wilgotność świeżo pomalowanych ścian, szukamy powracających rys i oceniamy, czy instalacje rzeczywiście wymieniono, czy zmieniono tylko widoczne elementy. Poproś sprzedającego o faktury za remont. Pomagają zrozumieć zakres prac, o których mówi przy prezentacji nieruchomości przed zakupem.

Zapytaj o rok budowy i remontów, wcześniejsze przecieki, zawilgocenia oraz szkody zgłaszane ubezpieczycielowi. Ustal, czy wymieniono instalacje prądu i wody, czy wspólnota zatwierdziła lub planuje dodatkowe opłaty, czy budynek ma ITE albo IEE i z jakim wynikiem oraz czy wykonywano roboty bez pozwolenia. Ważne odpowiedzi uzyskaj pisemnie. Jeżeli później ujawni się znana sprzedającemu i zatajana wada, taka korespondencja może posłużyć jako dowód wcześniejszych informacji dotyczących nieruchomości.

Poproś o nota simple z Registro de la Propiedad, hiszpańskiego rejestru nieruchomości, aby sprawdzić właściciela i obciążenia. Potrzebne są również świadectwo energetyczne, zaświadczenie o braku zaległości wobec wspólnoty i protokoły ostatnich zebrań pokazujące dodatkowe opłaty oraz problemy budynku. Poproś o ITE lub IEE, jeśli istnieją, oraz ostatnie rachunki IBI i mediów. Dokumenty analizuje Twój prawnik lub notariusz. My sprawdzamy stan fizyczny nieruchomości, czyli odrębny zakres oceny.

Nie. Do hipoteki bank wymaga oficjalnej wyceny sporządzonej przez sociedad de tasación lub servicio de tasación, czyli firmę albo służbę wyceny zatwierdzoną przez Banco de España. Inspekcja ma inny cel: wskazuje stan nieruchomości oraz jej wady, których wycena szczegółowo nie analizuje. Usługi się uzupełniają: wycena chroni bank, a inspekcja Ciebie. Raport z oględzin nie zastępuje dokumentu finansowego wymaganego do kredytu, lecz pomaga poznać stan techniczny kupowanej nieruchomości.

Jak najszybciej udokumentuj ją zdjęciami i datami. Jeżeli to możliwe, nie naprawiaj przed utrwaleniem stanu technicznego i pisemnie poinformuj sprzedającego. Poważna, ukryta wada istniejąca przed sprzedażą może być podstawą roszczenia jako vicio oculto, czyli wada ukryta według prawa hiszpańskiego. Ogólny termin tego roszczenia wynosi sześć miesięcy od przekazania, więc nie czekaj. Informe pericial, czyli opinia eksperta, potwierdza wadę, jej pochodzenie sprzed zakupu i koszt usunięcia.