Inspekcja nowej nieruchomości i odbiór kluczy

Nowa nieruchomość nie oznacza braku wad. Przy odbiorze często występują płytki z pustkami, uskoki podłogi, źle uszczelnione okna, nieprawidłowe spadki tarasów, niesprawne gniazda, powolne odpływy albo standard inny niż zamówiony. Wykrycie ich przed podpisaniem odbioru pozwala żądać naprawy od dewelopera na podstawie jasnej listy ze zdjęciami. Jeżeli zauważysz je dopiero po miesiącach, trzeba będzie wykazać wcześniejsze istnienie wady, a zgłoszenie roszczenia stanie się wolniejsze i trudniejsze do udokumentowania.

Najlepiej bezpośrednio przed podpisaniem protokołu przekazania kluczy, podczas wizyty przedodbiorowej oferowanej przez wielu deweloperów albo dodatkowego spotkania na oględziny gotowej nieruchomości. Lista usterek trafia wtedy do dewelopera jeszcze przed odbiorem mieszkania. Jeżeli klucze zostały już przekazane, inspekcja nadal jest przydatna. Ley de Ordenación de la Edificación, czyli hiszpańska ustawa o budownictwie, przewiduje rok odpowiedzialności za wady wykończenia, liczony od recepción de la obra, czyli odbioru robót budowlanych.

Oznacza przyjęcie nieruchomości z pisemnym wskazaniem jej wad i żądaniem ich naprawy w protokole albo załączniku. Deweloper nie może wtedy później twierdzić, że przekazał mieszkanie w idealnym stanie. Najskuteczniej załączyć raport z inspekcji z ponumerowanymi usterkami i zdjęciami oraz poprosić o podpisany lub opieczętowany egzemplarz. Nie podpisuj dokumentu potwierdzającego pełne zadowolenie ze stanu nieruchomości, jeżeli nie odpowiada to rzeczywistości i ustaleniom dokonanym podczas jej odbioru.

Zależy to od znaczenia wad. Jeżeli uniemożliwiają normalne korzystanie z nieruchomości, na przykład przez brak mediów, duże przecieki lub zagrożenia bezpieczeństwa, można odmówić odbioru do czasu naprawy. Przy wadach wykończenia zwykle podpisuje się odbiór z pisemną listą nieprawidłowości i żądaniem naprawy w określonym terminie. Każdy przypadek jest inny. Przed odmową warto zlecić prawnikowi analizę umowy, ponieważ deweloper może dochodzić zapłaty pozostałej części ceny zakupu nieruchomości.

Memoria de calidades to hiszpański dokument umowny opisujący materiały, wykończenie i wyposażenie przyszłej nieruchomości: podłogi, okna, urządzenia sanitarne, kuchnię, klimatyzację i inne elementy. Określa część tego, co zostało kupione, więc deweloper powinien go przestrzegać. Jeżeli bez Twojej zgody dostarcza inne materiały albo materiały niższej jakości, można zgłosić roszczenie. Dlatego podczas inspekcji nowego mieszkania porównujemy przekazane elementy punkt po punkcie z zapisami tego dokumentu i opisujemy stwierdzone różnice.

Najpierw sprawdź, czy umowa dopuszcza zmianę na materiały równoważne albo lepsze, co często zapisuje się w memoria de calidades, czyli specyfikacji standardu wykonania. Jeżeli dostarczony materiał jest gorszy lub zmiana nie była dozwolona, można żądać wymiany albo rekompensaty finansowej od dewelopera. Raport z inspekcji porównuje specyfikację z rzeczywistym wykonaniem i dokumentuje każdą różnicę. Jeżeli zastosowany materiał jest lepszy od zamówionego, wskazujemy ulepszenie i nie traktujemy go jako podstawy roszczenia.

Tak, można zamówić ponowną inspekcję. Sprawdzamy każdą nieprawidłowość z pierwszego raportu, oceniamy jakość naprawy i dokumentujemy pozycje nadal niewykonane albo poprawione nieprawidłowo. Jest to przydatne, ponieważ część poprawek bywa wykonana tylko częściowo, a usuwanie jednej wady może spowodować kolejną. Wynikiem jest zaktualizowana lista usterek. Można wykorzystać ją do ponownego zgłoszenia roszczenia albo do spokojnego zamknięcia sprawy po sprawdzeniu wykonania prac wskazanych wcześniej w raporcie.

Przekaż go deweloperowi wraz z pismem lub burofax, czyli przesyłką potwierdzającą treść i doręczenie, żądając naprawy w konkretnym terminie. Zachowaj dowód wysłania. Jeżeli podpisujesz odbiór, dołącz raport jako zastrzeżenia do protokołu. Po zgłoszeniu zakończenia poprawek sprawdź każdą pozycję albo zamów ponowną inspekcję. Gdy deweloper odmawia naprawy lub termin mija bez odpowiedzi, raport można przekształcić w informe pericial, czyli opinię eksperta, potrzebną do dochodzenia roszczenia przed sądem.