LAU: onderhoud, herstel en waarborgsom

Laatst herzien: 10 oktober 2026. Deze samenvatting dient ter informatie en is geen juridisch advies. Alleen de tekst in het officiële staatsblad heeft rechtskracht.

Wat regelt dit en voor wie geldt het?

De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Spaanse wet op stedelijke huur) regelt verschillende huurvormen naargelang het gebruik. Deze fiche gaat over woningen en hun materiële staat: onderhoud, reparaties, verbouwingen en waarborgsom. Ze betreft verhuurder en huurder. Contractdatum, huurtype en wetswijzigingen zijn relevant. Pas regels voor de hoofdwoning niet op alle accommodaties toe.

Wat moet u weten?

• Artikel 21.1 verplicht de verhuurder tot noodzakelijk herstel om de woning bewoonbaar te houden, zonder daarom de huur te verhogen. Schade die volgens het wettelijke regime aan de huurder toe te rekenen is, vormt een uitzondering. De locatie van een vochtplek wijst niet vanzelf de veroorzaker aan.
• Volgens artikel 21.3 moet de huurder de noodzaak van herstel zo spoedig mogelijk melden en onderzoek mogelijk maken. Bewaar meldingen en regel toegang om de oorzaak te onderzoeken.
• Artikel 21.4 legt kleine reparaties door slijtage bij normaal woninggebruik bij de huurder. Onderscheid dit van installatieproblemen en bouwgebreken. Er is geen universeel bedrag dat bepaalt wie betaalt.
• Artikel 21.5, toegevoegd door Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober (Spaanse noodwet met kracht van wet), voorziet onder voorwaarden in een schriftelijk verzoek met een redelijke begroting en herstel bij uitblijven van een reactie of ongerechtvaardigde weigering. Verreken geen huur zonder toepasselijkheid te controleren en de procedure te bewijzen.
• Artikel 23 beperkt verbouwingen door de huurder die de indeling zonder schriftelijke toestemming wijzigen en beschermt stabiliteit en veiligheid. Toestemming van de eigenaar vervangt geen benodigde vergunningen van gemeente of gemeenschap van eigenaren.
• Artikel 36 vereist bij woninghuur een fianza (Spaanse huurwaarborgsom) van één maand huur. Onderscheid waarborgsom, aanvullende garanties en huur. Gebruik de waarborgsom niet automatisch voor de laatste maand zonder afspraak of juridische grondslag.
• Tijdelijke huur heeft specifieke regels, waaronder artikel 21 bis over onderhoud, toegevoegd door hetzelfde Real Decreto-ley 29/2026. Een real decreto-ley moet binnen dertig dagen door het Congreso worden bekrachtigd. Zonder bekrachtiging vervallen deze twee regels, zoals eerder gebeurde met Real Decreto-ley 26/2026. Raadpleeg vóór handelen de geldende BOE-tekst. Controleer het regime op basis van doel en datum. Alleen de titel van een contract veranderen bepaalt geen rechten.

Toepassing op een woning

Bij intrek ziet u een plek op het plafond die weken later na regen groter wordt. Leg beide momenten vast, meld dit schriftelijk en vraag onderzoek naar de oorzaak. Een bestaande plek bewijst niet of het probleem uit het gemeenschappelijke dak, een leiding of gebruik binnenshuis voortkomt. Beschrijf ontwikkeling, omstandigheden en toegang. Regel bij spoed bescherming en documentatie zonder uzelf in gevaar te brengen.

Onderhoud, schade aan voorwerpen en terugbetaling van de waarborgsom zijn verschillende onderwerpen. Een begininventaris helpt toestanden vergelijken, maar bewijst niet zelfstandig oorzaak of kosten van ieder eindgebrek. Controleer de geldende wet en overgangsbepalingen, vooral bij recente wijzigingen. Deze fiche berekent geen huurindexering en geeft geen universele termijn voor ieder huurcontract.

Documenten om te vergelijken

Bewaar overeenkomst, ondertekende inventaris, gedateerde foto’s bij aanvang en vertrek, meldingen, reacties en bewijs van toegang of herstel. Noteer overgedragen sleutels, aansluitingen en inbegrepen apparaten. Leg bij vocht gebeurtenissen en beschikbare informatie van de gemeenschap vast. Vraag bij betwiste inhoudingen om beschrijving, foto’s en onderbouwde kosten. Onderscheid gewone slijtage, schade en verbeteringen bij huurderswisseling.

Belangrijke termijnen en bedragen

Verwar het moment waarop een gebrek aan het licht komt niet met de uiterste datum om een vordering in te stellen. Bewaar documenten die iedere gebeurtenis onderbouwen en gebruik de tabel alleen voor de beschreven situatie. Verwijst een rij naar de overeenkomst of een besluit, raadpleeg dan dat document. Er is geen universeel getal dat dit kan vervangen.

Wat doet u als dit op u van toepassing is?

1. Bepaal de handeling en de toepasselijke regelgeving. Noteer gemeente, contractdatum, overdrachtsdatum en hoedanigheid van de partijen. Onderscheid aankoop, huur, onderhoud en een schadeclaim. Zo voorkomt u dat u een termijn voor een andere situatie gebruikt en kunt u gericht juridisch advies vragen.
2. Stel een controleerbaar dossier samen. Bewaar originele documenten en maak werkkopieën. Orden foto’s per datum en ruimte, bewaar volledige berichten en koppel iedere betaling aan het doel ervan. Ontbreekt een document, leg dan uw verzoek vast. Vul ontbrekende informatie niet aan met veronderstellingen.
3. Beschrijf het probleem en de omvang. Leg uit wat u heeft waargenomen, waar en sinds wanneer. Onderscheid dit van uw vermoeden over de oorzaak. Vermeld niet-onderzochte onderdelen en eventuele gevolgen voor personen of eigendommen. Bij gevaar heeft bescherming voorrang; leg noodzakelijke maatregelen vast voordat u de financiële discussie voortzet.
4. Communiceer aantoonbaar. Richt uw bericht aan de juiste persoon of organisatie en bewaar bewijs van inhoud, verzending en ontvangst of bezorgpoging. Vermeld woning, gebrek en bijlagen. Vraag om een concrete reactie. Onderscheid een informatieverzoek, schadeclaim en onderhandelingsvoorstel, omdat hun gevolgen kunnen verschillen.
5. Controleer termijnen met juridisch advies. Houd een tijdlijn van berichten en handelingen bij. Ga er niet van uit dat een telefoongesprek, bezoek of herstelbelofte de termijn verlengt. Overweegt u een rechtszaak, vraag dan naar de verplichte voorafgaande onderhandelingen, uitzonderingen en gevolgen voor verjaring of verval. Een administratieve handeling vervangt deze stap niet automatisch.
6. Leg een controleerbare oplossing vast. Maak bij herstel of een schikking afspraken over werkzaamheden, toegang, documenten, aanvaarding en nacontrole. Bewaar bewijs van de eerdere toestand en uitgevoerde ingrepen. Controleer de gevolgen voordat u afstand van rechten, een eindafrekening of instemming zonder voorbehoud ondertekent, zodat openstaande punten niet onbedoeld worden afgesloten.

Hoe kan een deskundige u helpen?

Een deskundige kan de toestand bij aanvang en einde van de huur, schadeoorzaken en noodzakelijke kosten onderzoeken. Gewone slijtage en toerekenbare schade mogen daarbij niet worden gelijkgesteld. Het rapport vermeldt wat is onderzocht, welke documenten zijn gebruikt en welke beperkingen gelden. De conclusies onderscheiden waarnemingen, voldoende aangetoonde oorzaken en openstaande vragen. Een juridisch geschil wordt niet opgelost door alleen foto’s toe te voegen. Een deskundigenrapport vervangt ook niet de vereiste bevoegdheid voor officiële certificaten of ontwerpen.

Verify Home Inspector kan een inspectie of deskundigenonderzoek beoordelen binnen zijn specialisme en de overeengekomen omvang. Voor beschikbaarheid en werkzaamheden kunt u een offerte aanvragen. Bespreek vooraf of u metingen, een schadebegroting, een nieuw bezoek of voorbereiding voor bevestiging ter zitting nodig heeft. Dit zijn verschillende werkzaamheden die niet automatisch inbegrepen zijn. Bekijk ook de veelgestelde vragen over dit onderwerp om te weten wat het rapport biedt en welke documenten u moet aanleveren.

Officiële tekst

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

Lees de toepasselijke tekst en de aantekeningen over wijzigingen, geldigheid en overgangsbepalingen. De geconsolideerde tekst vergemakkelijkt het raadplegen, maar een samenvatting omvat niet alle situaties en bepaalt niet zelfstandig de uitkomst van een individueel geval.